Si vous avez une hypothèque d'un montant supérieur à la valeur de votre propriété, que faites-vous? Si vous êtes le propriétaire de la plus grande propriété résidentielle à Manhattan, vous partez, laissez le désordre à vos créanciers et continuez votre affaire. C'est exactement ce qui s'est passé lorsque Tishman Speyer a abandonné les 11 000 unités StuyvesantTown et PeterCooperVillage à Manhattan en 2010. C'était l'un des plus grands défauts de l'histoire - et la société est restée en activité. Tishman suivait simplement le chemin de nombreuses entreprises immobilières commerciales qui l'avaient précédé.

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Malheureusement, si vous êtes titulaire d'une hypothèque résidentielle, s'éloigner n'est pas si propre et si facile. Mais cela peut encore vous surprendre: mathématiquement parlant, s'éloigner peut parfois être le choix le plus prudent.

Courez votre vie comme une entreprise Avant la bulle immobilière nationale de la fin des années 2000, les prix de l'immobilier pouvaient généralement augmenter avec le temps. Quelques poches régionales perdraient de la valeur de temps à autre, mais à l'échelle nationale, les bonnes maisons dans les bons quartiers gagnaient de la valeur avec le temps. En 2008 et 2009, ils ont plongé, affichant des baisses de valeur à deux chiffres. À la fin de 2009 et en 2010, environ 25% de toutes les hypothèques à l'échelle nationale étaient sous-marines, ce qui signifie que le montant dû sur les hypothèques était plus élevé que la valeur des maisons. À ce stade, l'impensable était survenu: les emprunteurs qui pouvaient encore se permettre de faire leurs paiements hypothécaires ont décidé de ne pas le faire.

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Certains experts suggèrent que s'éloigner d'une hypothèque est une bonne décision financière chaque fois qu'un emprunteur pourrait louer un logement similaire pour moins que le coût de l'hypothèque. Ajoutez au fait que beaucoup de gens étaient sous l'eau à hauteur de 25% ou plus et faisaient face à la hausse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable et soudainement l'incitation à s'éloigner ressemblait plus à une incitation à courir. (En cas de crise du logement, les grands gagnants sont souvent les locataires.En savoir plus sur Profiter d'une crise du logement - Louer! )

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Financièrement, comparer le coût du loyer au coût d'une hypothèque est un calcul simple. Déterminer le temps qu'il faudra à votre maison pour récupérer sa valeur perdue est un effort un peu plus complexe. L'utilisation d'une augmentation de la valeur annuelle de 5% fournira un chiffre approximatif basé sur les moyennes nationales. Un peu de recherche peut vous aider à faire des ajustements pour les marchés régionaux et locaux. Prenons un exemple:

• Prix d'origine: 200 000 $
• Valeur actuelle: 150 000 $
• Perte de valeur: 25%

Année	Valeur initiale	+ 5%
1	150 000 $	157 500 $
2	157 500 $	165 $. 375
3	165 $. 375	173 $. 643
4	173 $. 643	182 $, 325
5	182 $, 325	191 $, 442
6	191 $, 442	201 $, 014

Si la valeur de l'immobilier grimpe en moyenne de 5% par an, il faudra six ans pour que cette maison atteigne son prix de vente.Cela amène le propriétaire à l'équilibre, mais il n'y a aucun bénéfice à montrer et le propriétaire a payé des intérêts sur le prêt chaque année. Si les prix baissent encore de 10%, la reprise prendra encore plus de temps. (L'appréciation du prix de l'immobilier n'est pas assurée.Pouvez-vous résister à la volatilité de ce marché? Découvrez dans Pourquoi les bulles du marché du logement .)

• Prix d'origine: 200 000 $
• Valeur après baisse de 25% : 150 000 $
• Valeur après une autre baisse de 10%: 135 000 $

Année	Valeur initiale	+ 5%
1	135 000 $	141 750 $ > 2
141 $, 750	148 $, 837	3
148 $, 837	156 $, 279	4
156 $, 279	164 $, 093	5
164 $, 093	172 $, 297	6
172 $, 297	180 $, 912	7
180 $, 912	189 $, 958	8 > 189 $, 958
199 $, 456	9	199 $, 456
209 $, 429	Le temps de récupération est maintenant d'un peu plus de huit ans.	Façons de marcher

Trois des méthodes les plus courantes pour s'abstenir d'une hypothèque comprennent la vente à découvert, la forclusion volontaire et la forclusion involontaire. Une vente à découvert se produit lorsque l'emprunteur vend une propriété pour moins que le montant dû sur l'hypothèque. L'acheteur de la propriété est un tiers (pas la banque), et tous les produits de la vente vont au prêteur. Le prêteur pardonne la différence ou obtient un jugement contre l'emprunteur exigeant le paiement de tout ou partie de la différence entre le prix de vente et la valeur initiale de l'hypothèque.

Tous les prêteurs n'accepteront pas une vente à découvert, mais s'ils le font, ils offrent une alternative à la forclusion. (Pour en savoir plus sur les ventes à découvert, lisez Vente à découvert de votre maison pour éviter la forclusion.

) Dans une forclusion volontaire, le propriétaire transfère volontairement la propriété au prêteur. Pour organiser une saisie volontaire, parlez à votre banque et prenez des dispositions pour livrer les clés de la propriété. Bien que ce processus aura un impact négatif sur la cote de crédit du propriétaire, il n'aura pas à effectuer de paiements supplémentaires sur l'hypothèque. La forclusion involontaire est initiée par le prêteur pour non-paiement. Le prêteur utilise le système légal pour prendre possession de la propriété. Alors que le propriétaire arrive souvent à vivre dans la propriété gratuitement pendant des mois pendant que le processus de forclusion a lieu, le prêteur fera un effort actif pour recouvrer la dette et, à la fin, le propriétaire sera expulsé.

Les entreprises à double standard

réduisent régulièrement leurs effectifs et «restructurent» leur dette, ce qui nuit et détruit souvent les fournisseurs qu'ils ne payent pas. Wall Street applaudissements et les prix des actions augmentent, mais quand un individu tente de faire les mêmes démarches, le système juridique entre en action pour protéger les profits du prêteur et les amis du propriétaire interrogent la moralité du propriétaire. Tandis que seulement une minorité de banques acceptera la vente à découvert pour un propriétaire, tous sont prêts à saisir.

Des règles du jeu équitables signifieraient que les propriétaires ne devraient pas se sentir plus mal à l'idée de s'éloigner que les entreprises lorsqu'elles font défaut ou saisissent des propriétés.Puisque le champ n'est pas à niveau, les emprunteurs doivent être prêts à accepter les conséquences de leurs actions s'ils s'éloignent. Ces conséquences pourraient inclure le crédit endommagé, le harcèlement par les agences de recouvrement et la difficulté à obtenir un crédit pour des années. La stigmatisation sociale mérite également d'être considérée. The Bottom Line

Après avoir terminé vos recherches, si vous préférez vous éloigner, soyez prêts. Pour vous assurer d'avoir un logement, achetez une nouvelle maison plus petite ou louez un appartement avant de quitter votre domicile actuel. Achetez une voiture et d'autres articles de grande valeur alors que votre cote de crédit est toujours bonne, et mettez de l'argent de côté pour faciliter la transition.