Si vous êtes propriétaire de votre maison, mais que vous ne pouvez temporairement pas vous permettre de payer et que vous ne pouvez pas trouver un logement moins cher, vous craignez probablement de perdre votre maison.

La bonne nouvelle est que seulement 5% des Américains étaient en retard sur leurs paiements hypothécaires en 2013, contre 30% à la mi-2012. Mais cela représente encore des millions de propriétaires qui ne peuvent pas couvrir leur obligation hypothécaire, ne peuvent pas refinancer (Fannie Mae dit que seulement 28% des propriétaires délinquants ont même essayé de refinancer au cours des trois dernières années, étant donné leur situation de crédit moins que stellaire .)

(Pour plus d'information sur l'achat d'une maison, voir: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis.)

Cela laisse peu d'options pour les propriétaires de maisons de retraite.

Mais vous pouvez retourner le script en louant votre propre maison, et gagner de l'argent tout en conservant le titre de votre propre maison.

Est-ce faisable? Sûr. Est-ce facile? Comme la plupart des décisions de logement financier "grande image", pas vraiment.

Mais si vous savez ce que vous faites, planifiez à l'avance et prenez les bonnes décisions sur les personnes qui habitent chez vous (et pour combien), un scénario de «louer votre maison» peut bien fonctionner, pour vous et votre locataire.

Forte demande

Pour commencer, il y a probablement plus de demandes pour louer votre maison que vous ne le pensez.

Selon des données récentes de la MacArthur Foundation, 77% des Américains croient toujours que les États-Unis sont en crise économique et 61% disent que les locataires peuvent être tout aussi heureux que les propriétaires du rêve américain.

Un autre 57% des consommateurs américains disent que «l'achat est devenu moins attrayant» et 54% disent que «la location est devenue plus attrayante» qu'auparavant.

Par où commencer?

Alors, comment entamez-vous la métamorphose de votre propriétaire? En décidant si vous devez ou non louer votre maison en premier lieu. Et si oui, comment faire le travail rapidement et efficacement:

Avez-vous vraiment besoin de louer votre maison? - Les raisons de louer votre maison ne sont pas si nombreuses, mais elles sont importantes:

• Vous devez vendre votre maison, mais pour une raison quelconque, vous ne pouvez pas.
• Vous déménagez, mais seulement temporairement (pour un nouvel emploi, par exemple), mais prévoyez de revenir dans la région dans un an ou deux.
• Vous êtes un nicheur vide qui veut réduire ses effectifs, mais qui voudra un jour sauver la maison familiale pour vos enfants.

«Un membre sur cinq déménage chaque année et dans le marché immobilier actuel, nous savons qu'il est plus difficile pour nos membres de vendre leur maison», déclare Christopher Villa, chef de produit principal pour l'assurance habitation à United Services Automobile Association. (USAA).

"Quand les membres ne peuvent pas vendre et décider de louer leur maison, il est essentiel qu'ils prennent des mesures pour s'éduquer sur les bases de la gestion immobilière", ajoute-t-il.

Villa n'est pas la seule dans cette perspective - les futurs locataires ont vraiment besoin de faire leurs recherches.

«Si vous êtes dans l'impossibilité d'effectuer des paiements en temps opportun sur votre prêt hypothécaire, vous pourriez envisager de louer votre maison pendant un certain temps», explique Samantha Reeves, analyste hypothécaire principale chez Veterans United Home Loans. "Cela peut être une bonne option lorsque deux facteurs sont présents: Votre maison serait louer pour au moins ou plus que votre paiement hypothécaire et vous étiez en mesure de trouver un endroit abordable pour rester. "

Reeves dit que pour déterminer le prix de location de votre propriété, consultez directement un agent immobilier ou une société de gestion immobilière pour voir les locations comparables dans votre région. "Si vous cherchez seulement à louer la propriété jusqu'à ce que vous puissiez la vendre, vous devez vous assurer que le contrat de location couvre spécifiquement cette disposition, en expliquant l'avis au locataire et un délai raisonnable pour déménager", conseille-t-elle.

Alternativement, vous pourriez vendre la propriété à un investisseur et le locataire pourrait rester à la maison pour la durée du contrat de location avec une possibilité de contracter avec l'investisseur à la fin de la période de location », ajoute Reeves.

Étapes à suivre

Atterrir un locataire idéal
Il est probable que l'étape la plus importante consiste à attirer chez vous un excellent locataire, qui paie le loyer à temps, garde la propriété propre et n'attire pas Problèmes à la maison (p. ex., fêtes, drogues, animaux de compagnie turbulents et surpeuplement.)

Commencez à tendre la main en demandant à vos amis, à votre famille ou à vos collègues de trouver un locataire fiable.

Lancez une annonce
Placez une annonce dans votre journal local et dans Craigslist. Précisez ce que vous cherchez (par exemple, pas d'animaux, pas de fumeur, pas plus de trois locataires, par exemple). Indiquez votre loyer mensuel et indiquez si vous payez pour des services tels que les services publics, l'eau et l'enlèvement des ordures. En outre, laissez les demandeurs savent que vous effectuerez une vérification de crédit - cela devrait vous épargner le temps de traiter avec les locataires avec de mauvais antécédents de crédit.

Créer un formulaire de demande de location complète - Sur le formulaire, énoncez exactement ce que vous devez savoir, y compris:

• Nom
• Employeur
• Salaire
• Historique des propriétaires (avec contact par téléphone ou par courriel information). Demandez les raisons de quitter les unités locatives précédentes.
• Références
• Noms des occupants proposés
• Numéro de sécurité sociale (pour la vérification de solvabilité)
• Casier judiciaire

Effectuer une vérification de crédit
Vous pouvez louer une agence de location de bonne réputation Vérifiez pour vous (ils vont vous facturer l'équivalent d'un mois de loyer pour vous aider à louer votre maison) ou vous pouvez exécuter la vérification de crédit vous-même.

Si vous utilisez une agence, examinez d'abord avec le Bureau d'éthique commerciale pour voir s'il y a des plaintes de propriétaires concernant l'entreprise.

Si vous effectuez vous-même la vérification du crédit, rendez-vous directement à l'une des trois principales sociétés de notation de crédit à la consommation: Experian, TransUnion et Equifax. Ou, vous pouvez vous tourner vers un service de filtrage des locataires tel que TenantScreeningReport.com , qui offre des services de dépistage à partir de 24 $. 95.

Assurez-vous de vérifier les références
Ne vous inscrivez pas sur la dernière ligne tant que vous n'avez pas parlé aux propriétaires et aux employeurs précédents. Validez les dates d'emploi et confirmez que le locataire a des antécédents de paiements réguliers et à temps.

Établissez des conditions de location raisonnables, mais fermes
Travaillez toujours avec un bail et sachez que les lois sur les baux changent d'un état à l'autre.

Lors de la création de votre contrat de location, assurez-vous d'inclure les éléments suivants:

• Durée du bail : Une location mensuelle fonctionne mieux si vous souhaitez vendre votre bien. Si la vente n'est pas votre but, viser un bail d'un an.
• Dépôt de sécurité : Le loyer du premier et dernier mois est conseillé.
• Date d'échéance de la location : il est conseillé de vous assurer que vous pouvez effectuer le paiement de votre hypothèque en premier du mois.
• Responsabilités de réparation : Énoncer qui paiera pour les réparations, comme les appareils électroménagers, la plomberie, les luminaires, etc.
• Aménagement paysager : Déterminer qui paiera pour l'entretien courant de la propriété, comme le transport des ordures ou l'entretien des pelouses.
• Liste des locataires : Le nom de chaque locataire vivant à votre domicile.
• Clause de «bonne conduite» : liste des exigences de comportement, y compris les niveaux de bruit, la conduite de voisinage et le tabagisme.
• Politiques pour les animaux de compagnie : Peut-être que vous êtes OK avec les chats, mais ne voulez pas aboyer des chiens. Ou peut-être que vous voulez garder tous les animaux hors de votre maison. Le choix vous appartient, mais assurez-vous d'être clair afin que les locataires n'aient pas la possibilité de mal interpréter vos exigences.
• Conditions d'expulsion : Indiquez les raisons pour lesquelles vous avez expulsé le locataire, par exemple ne pas payer le loyer ou endommager la propriété.

Êtes-vous le locataire que vous recherchiez?

Une dernière option où vous pouvez louer votre propre maison, et en tirer financièrement, est de vous le louer.

"Certains de nos clients protègent leurs actifs dans des sociétés à responsabilité limitée et les louent ensuite aux sociétés par actions", explique Diedre Braverman, avocate en droit de la protection des actifs chez Braverman Law Group à Boulder, Colorado. "Cela permet aux propriétaires de louer leur maison grâce à leur entreprise, et personne ne peut leur enlever la maison s'ils sont poursuivis. "

Maintenant quoi?

Pendant que votre maison est occupée, vous pouvez créer un programme d'épargne pour rattraper vos versements hypothécaires avec les revenus de location supplémentaires que vous avez reçus et commencer un plan énergique de réduction de la dette. Si vous louez votre maison parce que vous avez besoin d'argent, il est maintenant temps d'arrêter d'utiliser votre carte de crédit, de créer un budget serré et de travailler à temps partiel, au besoin. Envisager de partager un espace de vie avec un colocataire ou un membre de la famille (le logement partagé en famille est l'une des plus grandes tendances de la Grande Récession.) Vous pouvez aussi louer un petit appartement ou condo, selon votre budget. Si vous êtes retraité ou télétravailleur pour votre travail (une autre grande tendance au cours de la dernière demi-décennie), envisagez de déménager dans une ville moins chère, ou dans un État comme la Floride ou le Texas qui n'a pas de taxes d'État.

The Bottom Line

La location de votre propre maison peut fonctionner si vous choisissez le bon locataire. Vous gardez votre maison, demandez à quelqu'un d'autre de la payer (ou du moins à la maison), et vous pouvez tirer parti du bail pour revenir quand vous le souhaitez.

C'est une bonne affaire, mais seulement si vous suivez les conseils énumérés ci-dessus.