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Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont attrayantes pour plusieurs raisons. Premièrement, au moins 90% du revenu imposable doit être retourné aux actionnaires sous forme de dividendes. Deux, qui sont liés au point un, les rendements des dividendes sont généralement plus élevés que sur l'ensemble du marché. Trois, et peut-être le plus important, vous n'avez pas à investir l'argent et le temps dans l'achat d'une propriété directement, ce qui est très susceptible de conduire à des dépenses surprises et des maux de tête sans fin.
Si vous investissez dans un FPI doté d'une bonne équipe de direction, d'une feuille de route éprouvée et de l'exposition à de bonnes propriétés, vous pouvez vous asseoir et observer votre investissement augmenter. Ce ne serait pas bien si c'était vraiment si facile? Parfois c'est le cas, mais seulement si vous faites vos devoirs et obtenez un peu de chance. Malheureusement, il y a des pièges que vous devrez éviter. (Pour en savoir plus, voir: REIT résidentiel, de soins de santé et de bureau .)
Les FPI non négociés
Considérez sérieusement éviter les FPI non négociés. Ils ne sont pas cotés en bourse, ce qui signifie que vous serez incapable de faire des recherches sur votre investissement. Cela, à son tour, vous empêchera de déterminer la valeur du FPI. Certaines FPI non négociées révéleront tous les actifs et la valeur après 18 mois de son offre, mais ce n'est toujours pas réconfortant.
Les FPI non négociés sont également illiquides. Dans de nombreux cas, vous ne pouvez pas vendre pendant au moins sept ans. Certains vous permettent de récupérer une partie de votre investissement après un an, mais il y aura presque toujours des frais. Ils bloquent votre argent parce qu'ils ont besoin de mettre en commun de l'argent pour investir dans l'achat et la gestion de propriétés. Mais il peut aussi y avoir un côté plus sombre à cet argent groupé. Ce côté sombre a trait au versement parfois de dividendes provenant de l'argent d'autres investisseurs - par opposition au revenu généré par une propriété. Cela limite les flux de trésorerie pour le FPI et diminue la valeur des actions. (Pour en savoir plus, voir: Quels sont les pièges potentiels de posséder des REIT ?)
Une autre escroquerie pour les FPI non négociées est les frais initiaux. La plupart facturent des frais initiaux entre 9% et 10% (parfois jusqu'à 15%). Il y a des cas où les FPI non négociées ont une bonne gestion et d'excellentes propriétés, ce qui peut mener à des rendements exceptionnels, mais c'est aussi le cas des FPI cotées en bourse.
Un dernier risque pour les FPI non négociées est les frais de gestion externes. Si une FPI non négociée paie un gestionnaire externe, cela entraîne des rendements. Si vous choisissez d'investir dans une FPI non négociée, il est impératif de demander à la direction toutes les questions nécessaires liées aux risques susmentionnés. Plus il y a de transparence, mieux c'est. (Pour en savoir plus, voir: Analyse des FPI et du rendement des FPI .)
FPI cotées en bourse
Les règles du jeu sont beaucoup plus sûres. Cependant, il y a toujours des risques.Le plus important est que les taux d'intérêt augmentent, ce qui réduira la demande pour les FPI. Un argument peut être avancé que la hausse des taux d'intérêt indique une économie forte, ce qui se traduira par des loyers et des taux d'occupation plus élevés. Mais historiquement, les FPI ne se comportent pas bien lorsque les taux d'intérêt augmentent.
L'autre risque principal est de choisir le mauvais REIT. Cela peut sembler simpliste, mais c'est une question de logique. Par exemple, au moment de la rédaction de cet article, les centres commerciaux suburbains sont en déclin. Vous ne voudriez pas investir dans un FPI exposé à un centre commercial de banlieue. Avec la génération du millénaire préférant la vie urbaine pour des raisons de commodité et d'économie, les centres commerciaux urbains sont susceptibles d'être un meilleur pari. Les tendances changent, alors assurez-vous de faire vos recherches sur ce qui est actuel. (Pour en savoir plus, voir: Habitudes monétaires des millennials .)
Le dernier point n'est pas un risque, mais un point que vous devriez connaître: Les dividendes des FPI sont imposés comme un revenu ordinaire.
The Bottom Line
Investir dans les FPI peut constituer une alternative passive à l'achat direct d'une propriété. Ne vous laissez pas influencer par les rendements massifs des dividendes. Au lieu de cela, choisissez les bonnes équipes de gestion et les propriétés de qualité en fonction des tendances actuelles. Considérer fortement les FPI cotées en bourse par rapport aux FPI non négociées. Assurez-vous également de prêter attention aux taux d'intérêt. (Pour en savoir plus, voir: Quelle est la différence entre un FPI et un fonds immobilier ?)
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