Une FPI, ou fiducie de placement immobilier, est une option de placement unique qui permet à toute personne possédant un compte de courtage d'investir dans l'immobilier. Sans mettre vos propres fonds dans une seule propriété, vous pouvez acheter des biens immobiliers tout comme vous achetez un fonds commun de placement. Les FPI offrent de nombreux avantages, mais il est important de comprendre comment ils fonctionnent et les risques avant d'investir.

Principes de base du FPI

Un FPI fonctionne comme un fonds commun de placement pour l'immobilier. Dans un fonds commun de placement typique, un gestionnaire de fonds achète des actions dans de nombreuses sociétés différentes pour le compte de l'actionnaire. De même, dans un FPI, un gestionnaire achète et gère des biens immobiliers pour le compte des actionnaires du fonds.

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Une différence majeure entre les FPI et les autres fonds est l'obligation de distribution spéciale. Une FPI est tenue de distribuer annuellement au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. Cela signifie qu'après le paiement des frais d'entretien et de gestion de la propriété, le FPI doit verser au moins 90% du bénéfice et peut garder jusqu'à 10% pour les nouveaux investissements. En raison de cette exigence, de nombreuses sociétés de placement immobilier versent des taux de dividendes très élevés, généralement plus élevés que les actions ordinaires négociées en bourse.

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Les FPI ont d'autres exigences qui n'affectent pas les actionnaires ordinaires, mais il est important de noter qu'un FPI doit investir au moins 75% du total de l'actif dans l'immobilier et les liquidités et en tirer au moins 75%. son revenu brut des activités immobilières.

Catégories de FPI

Il existe trois catégories générales de FPI: actions, hypothèques et hybrides. Les FPI d'actions possèdent et gèrent généralement des immeubles productifs de revenu, y compris des immeubles résidentiels, commerciaux et industriels. Les FPI hypothécaires investissent directement dans des hypothèques ou des titres adossés à des créances hypothécaires. Les REI hybrides se situent quelque part entre les deux et investissent dans des propriétés et des hypothèques.

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Au-delà de ces trois catégories, toutefois, de nombreuses sociétés de placement immobilier spécialisées se concentrent sur un type spécifique de propriété ou d'hypothèque.

Par exemple, si vous souhaitez investir uniquement dans des immeubles résidentiels, vous pouvez acheter des actions dans Home Properties, Inc (HME) ou Camden Property Trust (CPT CPTCamden Property Trust93.) 68 + 1. 29% > Créé avec Highstock 4. 2. 6 ). Si vous préférez uniquement un logement étudiant, vous pouvez investir dans Education Realty Trust (EDR EDREducation Realty Trust Inc 36. 12 + 1. 23% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ). Vous pouvez choisir plusieurs catégories de niche spécifiques. Au 31 août 2015, il y avait 225 sociétés de placement immobilier enregistrées aux États-Unis se négociant sur une grande bourse. Voici une liste non exhaustive des catégories de FPI les plus populaires:

Industriel

• Bureaux
• Centres commerciaux régionaux
• Centres commerciaux
• Vente au détail libre
• Maisons unifamiliales
• Appartements
• Senior Logement
• Logement étudiant
• Soins de santé
• Hébergement et centres de villégiature
• Entreposage libre
• Terres productrices de bois
• Terres agricoles
• Hypothèques
• En plus d'acheter directement dans une FPI, options pour les fonds communs de placement et les fonds indiciels axés sur les FPI qui offrent une exposition à de nombreuses FPI au moyen d'un seul placement.Un exemple est le Vanguard REIT Index Fund (VGSIX). (Pour plus de détails, voir

10 FPI les plus importants: un aperçu ) Risques liés aux FPI

Investir dans l'immobilier présente des risques uniques qui n'affectent pas la plupart des sociétés. La plupart des entreprises bénéficient d'offrir un produit ou un service spécifique. La rentabilité continue de l'entreprise repose sur sa capacité à continuer à offrir ce produit ou service.

Cependant, avec l'immobilier, il existe de nombreuses forces externes qui peuvent faire monter ou baisser la rentabilité du portefeuille. La gestion de la qualité, un marché solide et des taux d'intérêt bas sont des conditions idéales pour les sociétés de placement immobilier. Cependant, comme nous l'avons tous vu lorsque la bulle immobilière des États-Unis a éclaté à la fin des années 2000, tout n'est pas toujours à faible risque dans le secteur du logement.

Étant donné que les FPI peuvent être concentrées dans une zone géographique spécifique ou cibler un type de propriété spécifique, il existe des risques qu'un ralentissement du marché ou un événement économique puisse nuire davantage à un FPI que d'autres secteurs. Le risque de concentration est un autre sujet de préoccupation. Un FPI peut détenir seulement une petite poignée de propriétés, et un problème majeur de maintenance ou de droit peut transformer un actif rentable en un passif majeur.

Enfin, assurez-vous de comprendre les actifs détenus par un FPI. Bien que les immeubles à appartements soient simples, les FPI hypothécaires comportent des risques différents que certains investisseurs pourraient ne pas comprendre. Par exemple, de nombreux créateurs de titres adossés à des créances hypothécaires peuvent séparer les prêts hypothécaires à risque en différentes tranches en fonction du risque.

Un manque de compréhension des tranches pour les hypothèques à faible et à haut risque a coûté à de nombreux investisseurs des milliards de dollars dans la Grande Récession. Si vous ne comprenez pas les risques, consultez un professionnel de l'investissement pour vous assurer que vous n'êtes pas à un niveau de risque plus élevé que vous êtes à l'aise.

Restez rentable dans des conditions de marché variées

Le marché boursier peut monter et descendre avec les marchés immobiliers et les taux d'intérêt hypothécaires. Avec autant de volatilité et de risque, comment pouvez-vous investir et rester rentable dans toutes les conditions du marché?

Alors qu'il n'y a

jamais de garantie de profits sur l'investissement immobilier. Vous pouvez prendre des mesures pour vous protéger des bulles et des replis boursiers en investissant stratégiquement dans un portefeuille immobilier diversifié. Pensez aux sociétés qui s'en sortent le mieux lorsque le marché boursier plonge. Les entreprises qui réussissent bien dans toutes les conditions de marché sont celles qui ont une demande de marché. Peu importe ce qui se passe avec l'économie, les gens ont toujours besoin de choses comme du dentifrice, de l'épicerie et du détergent à lessive. Les produits de luxe et les vacances ralentissent, mais tout le monde a besoin de certaines choses. L'un d'eux est un endroit où vivre.

Investir dans un FPI immobilier diversifié aux États-Unis est un moyen de protéger votre portefeuille contre la récession. Toujours regarder les exploitations pour s'assurer que les actifs sont vraiment diversifiés et bien gérés.

D'autres fortes couvertures contre un repli de l'immobilier peuvent inclure diverses FPI immobilières et divers FPI de propriété industrielle. Les FPI ciblées sur des choses comme les centres commerciaux, les centres commerciaux et les centres de villégiature peuvent réussir lorsque l'économie est en croissance, mais courent un plus grand risque de pertes lorsque le chômage augmente et que l'économie se rétrécit.

The Bottom Line

Tous les investissements comportent un certain niveau de risque, mais pour chaque risque, il y a un niveau de rendement cible. Investir dans les FPI peut être une excellente option pour diversifier votre portefeuille avec des solutions de rechange, et lorsque vous investissez avec une stratégie bien pensée, les FPI peuvent demeurer rentables même lorsque les actions baissent.

Si vous faites votre recherche et trouvez une REIT que vous aimez, vous pouvez commencer à construire votre empire immobilier une part à la fois.