Il fut un temps où les prêts de la Veterans Administration (VA) prenaient tellement de temps à obtenir que les prêteurs ne voulaient pas les traiter et que les vendeurs à domicile refusaient les offres des acheteurs prévoyant de financer avec VA prêts. Merci aux changements dans le système, il est devenu beaucoup plus facile de profiter des avantages uniques offerts par les prêts VA.

Contexte Les prêts VA sont offerts par Veterans Administration, un organisme gouvernemental américain qui offre des avantages et des services aux anciens combattants admissibles, au service actif, aux réservistes et aux membres de la Garde nationale ainsi qu'à leurs familles. Alors que la VA encourage les prêteurs à offrir ces prêts en garantissant de rembourser un pourcentage important de tout prêt qui est en défaut de paiement, les prêts VA sont en fait effectués par des prêteurs privés, et non par le VA lui-même. Cela signifie que le prêteur, et non l'AV, détermine si un emprunteur est admissible à un prêt et à quelles conditions de prêt l'emprunteur est admissible. En tant que tel, il est toujours important de magasiner pour la meilleure affaire sur un prêt hypothécaire VA.

Caractéristiques uniques: aucun acompte, aucun PMI Il y a quelques années, beaucoup de prêteurs offraient des prêts à 0%. Après l'effondrement du marché du logement, cette option a disparu. Le programme de prêt VA, cependant, offre toujours la possibilité d'acheter une maison sans acompte. Ne pas avoir à faire un acompte vous aidera à maintenir votre fonds d'urgence, ce qui est essentiel lorsque vous êtes propriétaire. Et si vous avez déjà beaucoup d'argent dans votre fonds d'urgence, ne pas avoir à verser un acompte pourrait vous permettre de faire des réparations ou des rénovations que vous n'auriez pas pu vous permettre autrement. (Découvrez comment trouver le meilleur prêt hypothécaire possible, lisez Note A Hypothèque bon marché .)

Voici une illustration du montant que vous pouvez conserver à court terme avec un prêt à remboursement anticipé:

Acompte traditionnel	Prêt conventionnel	Prêt FHA < VA Loan	Pourcentage d'acompte
20%	10%	3. 50%	0%	Prix d'achat
200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	Montant du versement initial
40 000 $ > 20 000 $	7 000 $	0 $	En outre, contrairement aux prêts FHA et autres prêts hypothécaires à faible mise de fonds, il n'y a pas d'exigence d'assurance hypothécaire privée (PMI) avec un prêt VA. Ne pas avoir à payer PMI ne vous aidera pas avec les coûts initiaux de l'achat d'une maison, mais il aidera considérablement avec votre flux de trésorerie mensuel et permettra également de réduire le coût à long terme de posséder votre maison.	Les avantages uniques apportent des désavantages uniques

Malheureusement, les prêts VA ne sont pas disponibles pour tout le monde. Ils sont limités aux anciens combattants admissibles, au service actif, aux réservistes et aux membres de la Garde nationale, ainsi qu'à certains conjoints survivants, qui doivent tous prouver qu'ils sont qualifiés en obtenant un certificat d'admissibilité de la VA (le prêteur peut souvent compléter cette étape). l'emprunteur).Vous pouvez en apprendre davantage sur les personnes admissibles sur le site Web du ministère des Anciens Combattants des États-Unis.

Les prêts VA ne sont autorisés que pour les résidences principales occupées par leur propriétaire, alors n'envisagez pas d'en utiliser un si vous cherchez à financer un investissement ou une propriété de vacances. En outre, les prêteurs ne seront pas financer des prêts de construction VA selon le livre

Votre Guide pour VA prêts par David Reed.

Peut-être que le plus grand inconvénient d'un prêt VA pour ceux qui sont admissibles est qu'il nécessite des frais de financement. Pour les acheteurs qui contractent un prêt VA pour la première fois sans verser d'acompte, les frais de financement s'élèvent à 2,15% du montant du prêt pour les vétérans militaires réguliers et à 2,4% pour les membres des réserves ou de la garde nationale. Si ce n'est pas la première fois que vous utilisez votre VA, les frais de financement passent à 3, 3%. Étant donné que ce coût est une taxe, il ne contribue pas à la valeur nette de votre maison. C'est essentiellement un coût de clôture. L'AV utilise ces frais de financement pour aider à payer les garanties sur les prêts VA qui vont mal. Peu de gens seront exemptés des frais de financement. Les emprunteurs qui ne veulent pas payer peuvent essayer de demander au vendeur de payer, tout comme ils pourraient demander au vendeur de payer tout autre coût de clôture. Il est également possible d'intégrer les frais de financement dans le prêt, ce qui est une bonne solution à court terme pour les acheteurs à court d'argent, mais une mauvaise solution à long terme parce que l'emprunteur doit payer des intérêts sur la durée du prêt. VS Vs. VLS FHA Conventionnel

Parce qu'ils sont les deux options d'acompte les plus bas disponibles, de nombreux emprunteurs qui sont admissibles à des prêts VA pourraient également envisager des prêts FHA - un prêt assuré par la Federal Housing Administration. Si vous vous qualifiez pour les deux, lequel choisir et pourquoi? (En savoir plus sur

Acheter une maison: obtenir un prêt préalable

.) Les hypothèques FHA exigent des frais similaires aux frais de financement du prêt VA. Il est appelé l'assurance hypothécaire à l'avance et il coûte 2. 25% du montant du prêt à compter de mai 2010. Les hypothèques FHA exigent également des emprunteurs de payer une assurance hypothécaire privée mensuelle à un taux d'environ 0,5% par an du montant du prêt jusqu'à la emprunteur accumule 22% des capitaux propres. Sur une maison de 200 000 $, alors, un prêt FHA vous obligerait à déposer 7 000 $, payer des frais de 4, 243,50 $ (0225 x 193 000 $), et payer 965 $ supplémentaires ( 005 x 193 000 $) par année pour PMI. Si vous avez inclus ces frais de financement dans votre prêt, votre versement hypothécaire mensuel et votre PMI augmenteront légèrement. Un prêt VA, d'un autre côté, nécessiterait une baisse de 0 $, des frais de 4 300 $ à 4 800 $ et pas de PMI. Si le taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire était de 6% et votre terme était de 30 ans, votre capital mensuel et les intérêts sur le prêt FHA de 193 000 $ seraient de 1, 157. 13; sur le prêt VA de 200 000 $, ce serait 1 199 $ 10, soit une différence de 41 $. 97 par mois ou 503 $. 64 par an.

Si vous avez un acompte important, votre meilleure option pourrait être une hypothèque conventionnelle. Vous éviterez les frais de financement de 1. 25% à 1. 5% que l'AV facture même lorsque les emprunteurs ont un acompte de 10% ou plus.Sur une maison de 200 000 $ avec un acompte de 10%, les frais de financement de l'AV seraient de 2, 250 ou 2 700 $ (0125 x 180 000 $ ou 015 x 180 000 $).

Conclusion

Malgré la commission de financement, l'absence d'un acompte et d'un PMI fait des prêts VA une option très attrayante pour les acheteurs qualifiés.