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Beaucoup de nouveaux propriétaires et d'investisseurs immobiliers expérimentés semblent se concentrer sur la fonctionnalité et le style de leurs achats proposés, s'attendant à ce que ces caractéristiques mènent à une valeur immobilière accrue. Beaucoup ne se souviennent pas du slogan de l'industrie immobilière - «emplacement, emplacement, emplacement» - en essayant de trouver la propriété qui sera un excellent investissement.
(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis.)
La réalité est que la structure physique se déprécie avec le temps. C'est la terre sous la structure qui apprécie en valeur. C'est une distinction importante, considérant que l'achat d'une maison est le plus grand investissement que la plupart des investisseurs de détail feront au cours de leur vie. Ne pas considérer sa maison comme un investissement et comprendre les moteurs de la valeur, ou se concentrer sur la fonctionnalité et l'hébergement, peut limiter la performance globale de la propriété et les opportunités de maximiser la richesse. (Pour aller au-delà de l'achat d'une maison et apprendre comment l'immobilier peut vous faire du profit, lisez Investir dans l'immobilier .)
La terre en tant qu'atout appréciable
Faire la distinction entre la partie améliorée d'une propriété et la terre sur laquelle elle se trouve peut sembler insignifiante. Mais ce n'est que lorsque l'investisseur immobilier se concentre sur ces différences qu'il devient plus facile de trouver des investissements plus efficaces qui offrent le meilleur rendement pour le montant du risque ou du capital investi. Puisque les prix de l'immobilier sont fonction de l'offre et de la demande locales, l'apparence, la fonctionnalité et la maintenance de la structure physique auront certainement un impact sur la valeur, mais ces facteurs ont moins d'impact qu'on pourrait le penser. Comprendre comment la localisation et les perspectives d'avenir des valeurs foncières influencent les rendements immobiliers permet aux investisseurs de faire de meilleurs choix entre des actifs concurrents. (Pour en savoir plus, lisez Cinq choses que tout investisseur immobilier devrait savoir .)
La raison pour laquelle la terre est un atout appréciable est simple. Il est en quantité limitée, et plus personne n'en produit. La demande de terres ne cesse de croître à mesure que la population augmente, et puisque son offre est limitée, son prix doit augmenter avec le temps. À moins que quelque chose ne se produise pour limiter la demande pour une zone donnée ou la rendre inutilisable, on devrait s'attendre à ce que la valeur de ces terrains augmente au fil du temps. (Pour les lectures connexes, voir Bases de l'économie: Demande et offre et Bénéfice avec spéculation foncière immobilière .)
La question est de savoir combien la terre va apprécier et combien les améliorations va améliorer ou dégrader la valeur globale. La structure physique d'une propriété est un actif qui se déprécie. En vieillissant, il nécessite des injections de capital pour la maintenance, la mise à jour pour endiguer l'obsolescence fonctionnelle et, en fonction de sa conception, la mise à jour pour l'empêcher de tomber de mode.Même l'Internal Revenue Service (IRS) reconnaît ce fait en permettant la dépréciation de la structure physique pour les obligations fiscales. Le terrain sous la structure, cependant, n'est pas déprécié … (Pour savoir quelles améliorations de la maison valent la peine et qui sont une perte d'argent, lisez Ajouter de la valeur aux investissements immobiliers et Do-It- Projets vous-même pour augmenter la valeur de la maison .)
Le degré de dépréciation ou d'obsolescence physique sera spécifique à chaque propriété, mais il est juste de dire que si elle est laissée seule, une propriété perdra de la valeur jusqu'à ajoute de la valeur à la terre, ou réduit même sa valeur. Certaines parcelles ayant des structures inférieures, comparées aux propriétés environnantes, valent réellement plus d'améliorations. Les propriétaires vont souvent raser la structure physique pour maximiser la valeur de la parcelle. Alors pourquoi les conseillers suggèrent-ils toujours que les propriétaires s'engagent à mettre à jour leur maison? La raison est de neutraliser tout ou partie de la dépréciation qui réduit lentement la valeur de la structure. Les investisseurs immobiliers expérimentés se rendent compte que cette classe d'actifs est à forte intensité de capital, ce qui nécessite un apport de capital périodique pour maximiser la valeur. (Apprenez comment calculer combien votre propriété devra évaluer pour couvrir les frais de possession dans Allez-vous faire une pause même chez vous? )
Implications pour l'investissement
Une fois qu'un investisseur a compris l'impact de la valeur foncière sur l'appréciation totale, le mantra du marché «emplacement, emplacement, emplacement» a plus de sens. L'implication est que les acheteurs de maison doivent regarder au-delà des attributs physiques de la maison et se concentrer comment son emplacement sur le marché affectera le rendement global. Ceci est extrêmement difficile pour les acheteurs qui s'attendent à vivre chez eux pendant une longue période. Cependant, même le plus faible des achats peut être amélioré au fil du temps et créer une richesse importante si elle est située dans une zone de forte demande. Voici quelques considérations à considérer pour les acheteurs de maisons neuves:
- Les maisons plus petites ou moins attrayantes peuvent offrir de meilleurs rendements.
Pour comprendre ce point, imaginez deux maisons fonctionnellement saines sur des parcelles égales dans le même quartier, une évaluée près du maximum pour les maisons de ce quartier et une autre pour la moitié de ce prix. Étant donné que les facteurs locaux de l'offre et de la demande déterminent la valeur des terres, les maisons d'un quartier ont tendance à s'apprécier d'environ le même montant par année. Si la maison plus chère s'apprécie de 10% (en excluant les projets d'amélioration ou d'investissement spécifiques), cela équivaudrait à un rendement de 20% pour l'autre - une utilisation beaucoup plus efficace du capital d'investissement.
- Les emplacements dans les quartiers auront une incidence sur la valeur des terres.
Les emplacements, comme les culs-de-sac, en raison de leur contrainte sur la circulation et de la sécurité implicite pour les enfants, sont généralement plus en demande que les maisons sur les routes plus fréquentées.
L'appréciation des valeurs foncières souligne l'importance du choix entre les quartiers.La plupart des quartiers de maisons unifamiliales de classe moyenne et supérieure limitent déjà la construction neuve lorsque les promoteurs achètent la plupart des terrains disponibles pour construire des quartiers résidentiels et des lotissements. Pour cette raison, la plupart des quartiers développent leurs propres caractéristiques sociales, culturelles et démographiques qui ont une incidence sur la demande de maisons.
- L'âge moyen des voisins peut fournir des indices d'appréciation.
De nombreux investisseurs ne le considèrent pas lors de la sélection des emplacements. Les acheteurs de maisons neuves avec de jeunes enfants éviteront souvent les endroits où les propriétaires âgés ne fourniront pas de camarades de jeu à leurs enfants. En outre, la plupart des propriétaires sont conscients de l'influence que certaines écoles publiques ont sur la demande de logements dans ce district scolaire particulier. Puisque les maisons dans la région ne sont pas homogènes, l'appréciation est due à l'emplacement et à la valeur des terres.
- Le développement futur peut changer la valeur de votre propriété pour le meilleur ou pour le pire.
Les propriétaires doivent être conscients non seulement de l'état actuel des commodités locales, mais aussi des perspectives d'avenir du développement commercial et gouvernemental dans la région. Les plans du gouvernement concernant les écoles, les hôpitaux, les modèles de circulation et d'autres infrastructures publiques auront autant d'influence sur les valeurs foncières que le développement actuel et futur des commodités commerciales dans un endroit particulier. Les investisseurs immobiliers individuels doivent tenir compte dans leurs offres d'achat de l'effet potentiel des terrains vacants ou aménageables sur l'offre future et les prix des maisons. C'est un risque continuel supporté par les acheteurs de condominiums. Les prix des copropriétés sont affectés par les mêmes facteurs de demande que les maisons unifamiliales et l'appréciation du terrain sur lequel se trouve leur immeuble. Un problème unique pour les copropriétaires est l'offre. Contrairement à la plupart des maisons unifamiliales, qui sont construites dans des emplacements intercalaires, un nombre important de condos peuvent être construits sur de petites parcelles de terrain et sur de courtes périodes, ce qui augmente l'offre et peut faire baisser les prix. Il est difficile pour les propriétaires de condominium d'évaluer le potentiel de nouveaux aménagements et de valeurs foncières, car les immeubles à plusieurs unités et les immeubles élevés peuvent facilement être construits sur des parcelles qui abritaient initialement d'autres types d'immeubles résidentiels ou commerciaux. (Pour en savoir plus sur les problèmes auxquels sont confrontés les propriétaires de condos, lisez
Acheter un condo
.) The Bottom Line L'investisseur immobilier prospère apprend à regarder au-delà du style et des attributs physiques des achats et se concentre sur le potentiel de la propriété pour l'appréciation des terres. Cela nécessite de négliger les maisons les plus attrayantes dans un lieu ciblé et de se concentrer sur celles qui offrent des possibilités d'amélioration qui augmenteront la valeur de la terre. Comprendre les valeurs foncières changera la vision d'investissement de la maison de ranch sous-entretenue de «peu attrayant» à «faiseur d'argent». Les investisseurs intéressés par le suivi de l'appréciation devraient visiter le site de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) qui vous permet de vérifier l'appréciation du logement dans votre région.
Une fois que vous avez trouvé une propriété d'investissement attrayante et étudié sa valeur foncière, il est temps d'appliquer ces compétences de recherche à l'achat d'une hypothèque. Alors que la recherche de la valeur des terres d'une maison peut vous faire des milliers; faire vos devoirs peut vous faire économiser des milliers de dollars en intérêts et frais.
Je suis un acheteur d'une première maison. Si je prends une distribution de mon 401 (k) pour acheter un terrain et une maison, devrai-je payer une pénalité pour cette distribution? En outre, quel type de formulaire vais-je devoir déposer avec mes impôts, montrant l'IRS que 10 000 $ sont allés vers un ho
Comme vous le savez peut-être, vous devez répondre à certaines exigences, décrites dans le 401 (k ) du plan, pour être considéré admissible à recevoir une distribution du plan. Votre employeur ou l'administrateur du régime vous fournira une liste des exigences. Les montants retirés de votre régime 401 (k) et utilisés pour l'achat de votre maison seront assujettis à l'impôt sur le revenu et à une pénalité de distribution anticipée de 10%.
J'ai converti un IRA traditionnel en Roth. La conversion était une équité en actions avec une base de coût de 19 000 $ dans l'IRA traditionnel. Le jour de la conversion, la valeur était de 34 000 $. Quel montant la maison de courtage devrait-elle utiliser pour la 1099-R?
Les actifs détenus dans les IRA ne sont pas comptabilisés à des fins fiscales.
J'ai un régime d'intéressement avec mon ancien employeur. J'essaie maintenant d'acheter une maison. Puis-je utiliser mon argent de participation aux bénéfices pour verser un acompte sur une maison? Les
Régimes de participation aux bénéfices sont des régimes de retraite avec des entreprises qui donnent aux salariés un pourcentage des revenus de la société. Un plan de participation aux bénéfices est similaire à un 401 (k) car il est considéré comme un régime à cotisations définies. La seule différence est que la seule entité contribuant au régime est l'employeur - sur la base des bénéfices de l'entreprise à la fin de chaque année fiscale.