Vous pourriez songer à refinancer votre prêt hypothécaire pour plusieurs raisons. Vous pourriez vouloir réduire votre paiement mensuel en obtenant un taux d'intérêt plus bas ou en prolongeant la durée de votre prêt. Vous pourriez vouloir raccourcir votre durée de prêt afin que vous payiez moins d'intérêt à long terme et soyez libre de dette plus tôt. Vous pourriez même vouloir retirer plus d'argent de votre maison. Quelle que soit votre raison, voici vos options et les étapes à suivre dans chaque cas.

Option 1: Faire un refinancement de retrait.

Un refinancement de votre maison peut être un bon moyen de refinancer un prêt hypothécaire si vous souhaitez également refinancer votre prêt hypothécaire. Lorsque votre nouveau prêt se terminera, une partie du produit servira à rembourser votre première hypothèque et la partie en espèces remboursera votre prêt hypothécaire. Si vous avez suffisamment d'équité, vous pourriez même être en mesure d'empocher de l'argent supplémentaire. (En savoir plus sur Comment utiliser votre capital maison pour des liquidités et Comment combiner deux hypothèques en une )

Posez-vous ces questions en considérant s'il est judicieux de refinancer votre première hypothèque: Avez-vous un prêt à taux variable que vous voulez transformer en un prêt à taux fixe avant que les taux d'intérêt montent? Avez-vous un prêt à taux fixe avec un taux d'intérêt plus élevé que celui que vous pourriez obtenir aujourd'hui? (Lire Devriez-vous refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d'intérêt baissent? ) Avez-vous un prêt FHA (voir Comprendre les prêts FHA ) qui était la seule chose à laquelle vous pouviez prétendre? mais maintenant votre situation s'est améliorée et vous aimeriez avoir un prêt conventionnel moins cher sans assurance hypothécaire? Tout comme il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir refinancer un prêt hypothécaire, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir refinancer votre prêt hypothécaire de premier rang. Économiser de l'argent ou sortir d'un prêt insoutenable en un prêt que vous pouvez mieux gérer devrait être votre principale considération.

Pour être admissible à un refinancement, vous devez être propriétaire du logement depuis au moins six mois. Vous aurez besoin d'avoir suffisamment de valeur nette pour rembourser le solde du capital de votre première hypothèque, rembourser ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire et avoir encore une participation de 20% dans votre maison. Les prêteurs vendent généralement les hypothèques dont ils sont originaires à Fannie Mae ou Freddie Mac. Pour ce faire, ils doivent suivre les directives de Fannie ou de Freddie. Fannie n'achètera pas de prêts de refinancement en espèces sur une résidence principale d'une unité (c'est-à-dire votre maison) avec un ratio prêt-valeur supérieur à 80%. Si vous avez un prêt à solde élevé (les limites varient d'un comté à l'autre), votre ratio LTV ne peut pas être supérieur à 60%. Si vous avez inscrit votre maison à vendre au cours des six derniers mois, le ratio prêt-valeur maximal autorisé est de 70%.Vous aurez également besoin d'un pointage de crédit minimum de 640 à 680, en fonction de votre ratio prêt-valeur. Comprenez que les prêteurs peuvent avoir leurs propres normes plus strictes (voir Comment le prêteur recouvre les hypothèques ) et exigent un score plus élevé. Pour plus de détails, voir Pourquoi le ratio prêt-valeur est-il important?

Voici un exemple de la façon dont les exigences de prêt-valeur fonctionnent sur un refinancement type d'encaissement qui nécessite 80% de LTV. Si votre maison vaut 300 000 $, vous aurez besoin de 60 000 $ en capitaux propres après avoir effectué un refi d'encaissement. Cela signifie que votre prêt hypothécaire et votre prêt hypothécaire ne peuvent pas totaliser plus de 240 000 $. Il est bon de comprendre le fonctionnement du calcul (voir Comment puis-je calculer le montant de mes avoirs immobiliers ), mais vous pouvez utiliser un calculateur de refinancement de retrait en ligne pour faire rapidement le calcul de votre situation. Pour savoir combien d'argent vous avez, votre prêteur va commander une évaluation, ce qui vous coûtera quelques centaines de dollars. (En savoir plus dans L'évaluation à domicile: la clé d'un refinancement réussi .)

L'inconvénient du choix de l'option de retrait en espèces est que les frais de clôture associés à une première hypothèque sont généralement beaucoup plus élevés. ceux associés à un prêt hypothécaire. Si vous refinancez pour économiser de l'argent, vous devrez calculer votre période d'équilibre et voir combien de mois vous aurez besoin pour obtenir le nouveau prêt avant de prendre de l'avance après les frais de clôture. Plus la période de rentabilité est courte, mieux c'est. Votre prêteur peut vous permettre de financer vos frais de clôture, ce qui atténue l'impact de cette dépense supplémentaire à court terme. Mais si votre objectif est de dépenser moins sur le long terme, payez-les à l'avance. Sinon, vous paierez des intérêts sur eux jusqu'à ce que votre prêt soit remboursé. Une autre possibilité, si vous refinancez un solde hypothécaire relativement faible, est de trouver un prêteur qui offre un produit de spécialité. Par exemple, U.S. Bank offre un refinancement intelligent pour les soldes de moins de 150 000 $ sans frais de clôture.

Option 2. Refinancement dans un nouveau prêt hypothécaire

Si vous êtes satisfait de votre première hypothèque, vous devrez envisager un refinancement avec un nouveau prêt hypothécaire. Vous pourriez vouloir obtenir un nouveau prêt du même montant que ce que vous devez sur votre prêt actuel pour économiser de l'argent avec un taux d'intérêt plus bas et / ou à plus court terme. Vous pourriez être intéressé par un nouveau prêt pour un montant plus élevé si vous avez de nouvelles dépenses que vous souhaitez emprunter. Ou vous pourriez vouloir obtenir un nouveau prêt à plus long terme pour rendre vos paiements mensuels plus abordables, en gardant à l'esprit que vous paierez plus d'intérêt à long terme de cette façon. Mais c'est une meilleure option que de faire défaut sur votre prêt existant si vous éprouvez des difficultés à effectuer les paiements. (Lire Prêts sur valeur domiciliaire: ce que vous devez savoir .)

Encore une fois, vous devrez satisfaire à des exigences minimales de prêt pour évaluer votre admissibilité, mais ces exigences sont moins élevées pour votre maison. prêts que pour un refinancement d'encaissement. Les exigences varient selon le prêteur, mais si vous appartenez à une caisse populaire, par exemple, vous pouvez emprunter jusqu'à 90% ou même 100% de la valeur de votre maison, surtout si vous avez un excellent crédit et que les conditions sont favorables.Vous aurez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 620 pour un prêt à domicile, même si votre taux d'intérêt sera assez élevé avec un score aussi bas. Les meilleurs taux vont aux emprunteurs avec des scores de 740 ou plus. Les prêteurs paient souvent la plupart ou la totalité des frais de clôture d'un prêt hypothécaire, sauf si vous fermez le prêt au plus tôt, dans les 24 à 36 premiers mois, auquel cas vous devrez rembourser le prêteur de plusieurs centaines à quelques milliers de dollars. les coûts, selon votre emplacement et la taille du prêt.

Vous devrez obtenir des devis auprès de plusieurs prêteurs pour comparer le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire neuf à celui d'un refinancement, en supposant que vous vous intéressiez aux deux options et que vous y soyez admissible. En général, les prêts sur valeur domiciliaire et les retraits d'argent ont des taux d'intérêt plus élevés que le simple refinancement d'une première hypothèque. Un refinancement en espèces a parfois un taux d'intérêt plus élevé qu'un prêt hypothécaire. Dans les deux cas, le taux dépendra de votre ratio prêt / valeur et de votre solvabilité. (Voir Comprendre les taux de prêt hypothécaire .)

Avec le refinancement ou le prêt hypothécaire, vous devrez respecter toutes les normes habituelles de qualification hypothécaire, comme: un revenu suffisant et une dette suffisamment faible pour faire les paiements mensuels proposés, un historique d'emploi stable et un bon pointage de crédit. Vous devrez également soumettre une documentation pour vous qualifier financièrement. Rassemblez vos deux derniers relevés bancaires, talons de paie, W-2 et déclarations de revenus fédéraux; page des déclarations d'assurance des propriétaires; assurance contre les inondations requise par le prêteur (voir Comprendre l'assurance contre les inondations exigée par les prêteurs ); page des déclarations, le cas échéant; et vos plus récents prêts hypothécaires et prêts hypothécaires. Soyez prêt à fournir d'autres documents lorsque le souscripteur de prêt les demande, surtout si vous êtes travailleur autonome. (Lire Travailleurs autonomes - 5 étapes pour évaluer une hypothèque .)

Conclusion

En fin de compte, c'est au prêteur de déterminer si vous êtes admissible à un refinancement ou à un nouveau remboursement prêt sur valeur domiciliaire. Vous pourriez être admissible avec certains prêteurs et pas d'autres puisque les normes de prêt varient quelque peu. Magasinez avec les banques, les courtiers en hypothèques, les prêteurs en ligne et les coopératives de crédit pour trouver la meilleure affaire. Et si vous allez refinancer, assurez-vous d'utiliser judicieusement le produit (voir 6 conseils pour obtenir une approbation pour une hypothèque ).