Le taux hypothécaire en vigueur sur le marché du logement est l'un des principaux facteurs à considérer lorsqu'une personne cherche à refinancer ou à acheter une maison parce que ce taux a une incidence économique directe sur le revenu et la responsabilité de l'emprunteur.

Mais qu'est-ce qui affecte les taux hypothécaires? L'économie, les taux d'intérêt et les taux hypothécaires sont imbriqués, la Réserve fédérale américaine (Fed) ayant un effet direct (et dérivé) sur chacun d'entre eux.

Économie et taux d'intérêt

Les politiques de la Fed sont basées sur la situation économique aux États-Unis. Le Federal Open Market Committee (FOMC), que l'on peut appeler la branche décisionnelle de la Fed, évalue la santé économique des États-Unis, sur la base de données de qualité fournies par diverses agences. Sur la base de ce que le FOMC pense de la conjoncture économique (croissance, inflation, emploi), la Fed décide de ses taux. Le taux des fonds fédéraux est l'un des taux directeurs clés, et les autres taux d'intérêt monétaires cruciaux, comme le taux d'actualisation et le taux préférentiel, sont influencés par le taux des fonds fédéraux fixé par la Réserve fédérale.

Lorsque la Réserve fédérale maintient le taux des fonds fédéraux à des niveaux bas, cela affecte toute l'économie américaine à travers d'autres taux d'intérêt qui rendent l'emprunt pour les personnes et les entreprises meilleur marché. Il encourage les gens à emprunter à la consommation et les entreprises sont incitées à emprunter pour l'expansion et à d'autres fins, ce qui contribue à stimuler la croissance économique et à accroître l'emploi.

Il y a des situations telles qu'une inflation très élevée lorsque la banque centrale augmente les taux d'intérêt afin de contrôler la masse monétaire dans l'économie. L'objectif pour le taux des fonds fédéraux était aussi élevé que 20% dans le début des années 1980 inflationnistes; le taux a diminué régulièrement jusqu'à récemment. Le FOMC a relevé la fourchette cible du taux des fonds fédéraux à 0. 25% - 0,5% à partir de décembre 2015. (Lecture connexe, voir: Les nouveaux outils de la Fed pour manipuler l'économie.)

La variation du taux des fonds fédéraux est transmise par le biais des opérations d'open market (OMO) (c'est-à-dire, l'achat ou la vente de bons du Trésor américain). Si la Fed cherche à augmenter la masse monétaire dans l'économie, elle achète des obligations et distribue des liquidités en échange. Lorsque la Fed achète des obligations, les prix des obligations augmentent et l'augmentation de la masse monétaire qui en résulte rend l'emprunt moins cher, ce qui fait baisser les taux d'intérêt.

Inversement, si la Fed cherche à réduire la masse monétaire excédentaire, elle vend des obligations et reçoit des liquidités. Vendre des obligations diminue les prix des obligations tout en diminuant simultanément la masse monétaire, ce qui signifie moins d'argent circulant dans l'économie. Cela rend l'emprunt plus coûteux et pousse les taux d'intérêt à la hausse. En règle générale, les prix des obligations et les taux d'intérêt évoluent dans des directions opposées.(Pour en savoir plus, voir: Pourquoi les taux d'intérêt tendent à avoir une relation inverse avec les prix des obligations?)

Les liens avec les taux hypothécaires

Les taux hypothécaires ne sont pas immédiatement affectés par une modification de la conjoncture économique. il y a beaucoup de liens qui transmettent lentement leur influence. Alors, de quoi dépendent les taux hypothécaires?

Les rendements des bons du Trésor à long terme ont une incidence directe sur les taux hypothécaires fixes (le rendement à long terme signifie 10 ans et 30 ans). Il existe un autre produit qui concurrence les mêmes investisseurs qui investissent dans des bons du Trésor à 10 ans ou à 30 ans, connus sous le nom de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ainsi, dès que les rendements augmentent, ces produits doivent également offrir des rendements plus élevés pour attirer les investisseurs, ce qui n'est possible que lorsque les prêts sont accordés à un taux plus élevé. Ainsi, des rendements plus élevés entraînent une augmentation des taux hypothécaires. (Lecture connexe, voir: Profit de la dette hypothécaire avec MBS.)

Maintenant, relions les rendements des bons du Trésor à l'économie. Dire que les perspectives économiques sont sombres; les gens aiment sortir des stocks pour se tourner vers les obligations gouvernementales et les titres pour investir, car ils sont considérés comme les plus sûrs. Cela augmente la demande pour ces instruments, poussant les prix des obligations à la hausse. Lorsque les prix des obligations montent, le rendement (ou le rendement) diminue. À mesure que les rendements baissent, les taux hypothécaires commencent à diminuer. Ainsi, dans l'ensemble, un scénario économique morose s'accompagnera de la baisse des taux hypothécaires (via le marché obligataire) et de la baisse des taux directeurs alors que la banque centrale tente de dynamiser l'économie. Le contraire est vrai lorsque la situation économique et les perspectives sont bonnes.

Bien que le taux des fonds fédéraux (et les autres taux d'intérêt) n'ait pas d'effet direct sur les taux hypothécaires fixes à long terme, ils ont un effet direct sur les hypothèques à taux variable (ARM). En effet, les prêts à taux révisable sont revus et révisés sur une base mensuelle, semestrielle ou annuelle, en fonction de la durée de l'emprunt et sont liés aux rendements des bons du Trésor à un an.

La courbe des taux est une courbe des rendements des bons du Trésor à court et à long terme. Le tableau ci-dessous montre les courbes de rendement quotidiennes du Trésor pour différentes durées de 2007 à 2015 (premier jour de l'année), ainsi que le taux hypothécaire à cette période. Dans un scénario économique normal, les rendements à long terme devraient être plus élevés que les rendements à court terme. Rappelez-vous qu'il existe toujours un écart entre les taux à long terme et les taux hypothécaires pour tenir compte des risques associés à une hypothèque.

Date	3 Mois	1 Année	10 Années	30 Années	Taux Hypothécaires
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01/02/2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
01/02/2013	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
01/02/2014	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
01/02/2015	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Source: Département du Trésor des États-Unis, Freddie Mac (le taux hypothécaire est pour le mois entier et non la date donnée) * basé sur l'enquête sur le marché hypothécaire primaire (au 22 janvier 2015). Chiffres en pourcentage.

The Bottom Line

Lorsque vous envisagez de souscrire un prêt immobilier, vous devriez vérifier dans quelle direction se dirigent les taux hypothécaires fixes et consulter la déclaration de la Réserve fédérale sur la situation économique, ainsi que la courbe des rendements. Ces sources peuvent donner des indications précieuses sur la situation économique et les taux hypothécaires. (Pour en savoir plus, voir: Comment les taux d'intérêt influent sur le marché du logement.)