Les prêts hypothécaires à intérêt seulement sont populaires parmi les prêteurs et les emprunteurs en raison de leur capacité à permettre aux propriétaires de financer des maisons avec des hypothèques auxquelles ils n'auraient peut-être pas droit. Ces prêts, qui exigent des paiements de prêt mensuels plus petits que les prêts classiques remboursant le principal, peuvent être très avantageux pour les nouveaux propriétaires ou les emprunteurs qui s'attendent à une augmentation significative de leur revenu disponible. Cependant, ces prêts peuvent également devenir risqués pour les emprunteurs qui gèrent mal leurs finances.

Dans cet article, nous verrons comment ce type de financement peut affecter la situation fiscale de l'emprunteur et le comparer au financement conventionnel.

Si vous envisagez également de chercher une hypothèque conventionnelle à taux fixe, vous pouvez poursuivre votre recherche en utilisant une calculatrice hypothécaire comme celle ci-dessous.

Justification des prêteurs

Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM), dont les versements initiaux sont souvent nettement inférieurs à leurs futurs paiements à taux fixe, ont largement contribué à l'augmentation des taux de défaut des prêts durant la crise des subprimes de 2007. Les emprunteurs qui parient que leurs revenus augmenteront au moins aussi vite que l'augmentation de leurs versements hypothécaires peuvent trouver qu'ils ne peuvent pas se permettre les ajustements de taux annuels ou les paiements à taux fixe plus élevés.

Les paiements mensuels sur les hypothèques IO sont inférieurs à ceux sur des hypothèques remboursables en capital comparables parce qu'ils n'exigent pas de paiement du capital pendant une partie de la période de prêt. Le produit du prêt peut être augmenté par les prêteurs pour permettre aux emprunteurs de se qualifier pour des prêts qui sont beaucoup plus importants qu'une hypothèque conventionnelle comparable. Aux États-Unis, les prêts hypothécaires IO ont tendance à être structurés comme des prêts de 30 ans qui ont cinq ou 10 ans de paiements d'intérêts seulement. Ensuite, les paiements sont entièrement amortis sur la durée de vie restante du prêt. Les taux d'intérêt flottent généralement durant la période d'intérêt seulement et s'ajustent souvent en réaction aux variations des taux d'intérêt du marché.

Le taux d'intérêt d'une hypothèque IO est souvent plus élevé que celui d'une hypothèque conventionnelle. Les prêts à intérêt seulement ont également tendance à être soumis à un risque de défaillance plus élevé que les prêts conventionnels. En outre, les prêteurs peuvent avoir plus à perdre si un emprunteur fait défaut sur une hypothèque IO par rapport à une hypothèque conventionnelle parce que l'emprunteur rembourse le principal au prêteur. Dans le pire des cas, toute réduction de la valeur de la maison pourrait rendre l'emprunteur incapable d'effectuer des paiements, même après la vente de la propriété. Cela empêchera également les emprunteurs d'être en mesure de refinancer la propriété à l'échéance du prêt. Par conséquent, afin d'indemniser les prêteurs pour ce risque de défaut, l'emprunteur est assujetti à une prime de risque par rapport aux prêts conventionnels remboursés en capital. Cette prime de risque prend la forme de taux d'intérêt plus élevés.

Ce risque de défaut peut être compensé par le potentiel de ce prêt à réduire le risque de remboursement anticipé. Lorsque le marché estime que les défauts futurs sont en baisse, certains prêteurs, en particulier ceux qui titrisent ces prêts hypothécaires, offriront des prêts à spread réduit en raison de leur capacité à augmenter le rendement à l'échéance et à affecter la valeur de les tranches obligataires dont les rendements sont directement impactés par le prépaiement.

Intérêts seulement contre Hypothèques conventionnelles

Il est important de comprendre comment la structure de paiement des OI se compare à l'option de remboursement du principal. Envisager deux prêts avec les termes suivants. À des fins de comparaison, un prêt d'IO excluant une période de remboursement du principal sera utilisé.

Un prêt remboursable en capital conventionnel de 200 000 $ sur 30 ans avec un taux d'intérêt de 5% comparé à un prêt non amortissable de 200 000 $ sur 30 ans avec le même taux d'intérêt produirait les résultats financiers suivants:

Poste	Prêt IO (A)	Prêt conventionnel (B)	Écart (AB )
Paiement mensuel (principal et intérêts)	833 $. 33	1 073 $. 64	- 240 $. 31
Total des intérêts payés	300 000 $ 00	186 511 $ 57	113 488 $ 43
Montant total versé	0 $. 00	200 000 $	- 200 000 $
Solde principal à l'échéance	200 000 $	0 $. 00	200 000 $

Dans ce scénario, une personne qui prend l'option d'intérêt seulement paierait 240 $. 31 moins par mois, un montant additionnel de 113 488 $ 43 pendant la durée du prêt et, au bout de 30 ans, le montant initial de 200 000 $ initialement emprunté. Le solde du principal d'un prêt amortissable diminue avec le temps, et parce que les frais d'intérêt sont basés sur le solde du capital impayé, l'emprunteur d'un prêt à intérêt court la possibilité de payer un montant important d'intérêt supplémentaire sur le prêt.

Avantages pour les emprunteurs

L'avantage de ce type de financement est qu'il permet aux emprunteurs, et non au prêteur, de déterminer le montant approprié et réalisable des capitaux propres à accumuler pendant la durée du prêt. Grâce à la déductibilité des intérêts hypothécaires, les prêts hypothécaires constituent l'une des sources de capital les moins chères. Cependant, les dépenses mensuelles élevées pour rembourser ces prêts peuvent parfois forcer certains propriétaires à recourir à des emprunts à court terme plus coûteux, comme des cartes de crédit et des facilités de crédit de détail, pour joindre les deux bouts. En utilisant une hypothèque IO dans le cadre d'un plan financier global, les propriétaires peuvent utiliser la flexibilité du paiement du principal pour réduire périodiquement la charge des emprunts à court terme. Le mot clé ici est «périodiquement», car suspendre le paiement planifié du principal sur une base régulière peut facilement devenir une excuse pour consommer et potentiellement chuter plus profondément dans la dette. (Pour une lecture connexe, voir Déduction de l'impôt hypothécaire .)

Un autre avantage du prêt à intérêt unique est qu'il peut aider à atténuer l'impact des changements de la vie qui ont une incidence négative sur le revenu disponible. Les hypothèques conventionnelles peuvent constituer un fardeau important pour les gens lorsque l'argent disponible est réduit.Des exemples de ceux-ci sont la perte d'un emploi, une interruption d'activité ou une dépense imprévue importante. Si une réduction temporaire du revenu disponible se produit, les débiteurs hypothécaires à intérêt seulement peuvent suspendre le paiement du capital sur une hypothèque, libérant de l'argent pour les aider à obtenir des propriétaires à la suite d'un ralentissement. Une personne disposant de suffisamment d'autodiscipline financière pour suivre un plan financier bien pensé peut prépayer un montant de capital approprié au fil du temps pour accumuler le montant désiré et réalisable d'équité dans une maison, mais pour d'autres, la mauvaise gestion de cette stratégie risque de conduire à une plus grande instabilité financière.

Risques pour les emprunteurs

Se fier uniquement à une hypothèque IO entravera l'accumulation de fonds propres dans votre maison, ce qui peut être une source de richesse et une composante d'indépendance financière à l'approche de l'âge de la retraite. L'emprunteur indiscipliné qui prévoit de faire des paiements de capital de plus en plus importants pendant la durée du prêt constate que l'incapacité de rester avec un plan de paiement peut conduire à surpayer le montant d'intérêt désiré. Lorsque l'hypothèque vient à échéance, l'emprunteur risque de devoir payer un montant supérieur au montant initialement prévu. Le financement des OI nécessite une introspection pour acquérir une compréhension de ses compétences en gestion financière. C'est ce type de diligence raisonnable lors de la conclusion d'un prêt à intérêt unique ou de tout autre financement, qui permettra de se prémunir contre les pièges financiers.

Emprunteurs idéaux

Quel type d'emprunteur devrait envisager les prêts d'IO? Un jeune propriétaire d'une première habitation utilisera probablement un prêt immobilier à intérêt seulement, mais il risque aussi de connaître des problèmes si les revenus ne progressent pas au même rythme que les coûts hypothécaires. Un professionnel avec un revenu imprévisible ou des gains avec une grande partie variable peut être adéquatement adapté à ce type de prêt. Par exemple, les professionnels qui gagnent des primes importantes dans le cadre de leur rémunération annuelle bénéficient de paiements mensuels moins élevés et peuvent utiliser la grande distribution forfaitaire comme capital pour payer le montant de capital prévu. Les professionnels tels que les courtiers qui travaillent sur une structure de commission et dont les revenus peuvent fluctuer considérablement d'une année à l'autre peuvent certainement bénéficier de la flexibilité de payer le principal lorsque le revenu est disponible.

Il y a une situation où un emprunteur peut envisager de conclure une hypothèque IO sans avoir l'intention de faire un paiement principal avant l'échéance. Pour les investisseurs / spéculateurs immobiliers, les prêts IO peuvent être un moyen exceptionnel d'utiliser l'argent des autres pour tirer parti d'un marché immobilier en renforcement. (Pour en savoir plus sur l'investissement immobilier, voir Didacticiel sur l'exploration immobilière , Investir dans l'immobilier et Cinq choses que tout investisseur immobilier devrait savoir .) < En utilisant des prêts d'IO pour des projets de logement, les investisseurs gardent les coûts d'exploitation les plus bas possibles et maximisent leurs profits. Les liquidités qui auraient autrement été utilisées pour le remboursement du capital sont utilisées pour d'autres dépenses ou utilisées pour améliorer la propriété afin de maximiser la valeur lorsque le marché immobilier dans cette région atteint son apogée.En vendant la propriété à la valeur maximale et en remboursant le prêt à ce moment-là, les investisseurs peuvent potentiellement réaliser des taux de rendement exceptionnels en raison des montants relativement faibles de leur propre capital investi dans la transaction. Cependant, toute la stratégie peut s'effondrer si le marché du logement dans cette région connaît un ralentissement. Le spéculateur peut manquer d'argent pour payer les paiements mensuels avant qu'il parvienne à vendre la propriété à un prix décent.

Les prêts d'entrée-sortie

sont un type de financement qui exige que les prêteurs soient plus prudents dans leur souscription afin de s'assurer que les avantages l'emportent sur les risques de défaut. Pour les emprunteurs, la possibilité de suspendre périodiquement le remboursement du capital pour aider à la qualification initiale d'un prêt immobilier ou de les isoler des réductions de revenu imprévues sont des avantages qui amèneront beaucoup à envisager des prêts à intérêt seulement. Cependant, à l'exception des investisseurs immobiliers qui utiliseront le capital des prêteurs pour profiter des pics locaux de la valeur immobilière, les emprunteurs utilisant ce financement particulier doivent s'assurer d'évaluer leur capacité à respecter un plan financier et à ne pas utiliser leurs prêts immobiliers comme un moyen peu coûteux de financer des habitudes de dépenses excessives.