Tout l'objectif de l'achat d'une maison, mis à part la protection contre les intempéries et l'élimination des vers de farine, est de bâtir l'équité. Sinon, vous pourriez aussi bien louer jusqu'à ce que vous mouriez et laisser le propriétaire s'occuper de l'entretien, n'est-ce pas? Mais étant donné que la durée de vie humaine est limitée, il arrive un moment où les capitaux propres accumulés dans une maison entièrement payée commencent à produire des rendements décroissants. Une fois que vous possédez votre maison librement et clairement, et que vous pouvez également admettre que vous êtes plus proche de la ligne d'arrivée que du pistolet de départ, ne serait-il pas logique d'en retirer une partie et de la dépenser ailleurs? de construire juste un plus grand domaine pour vos héritiers de se battre?

L'hypothèque inversée est un outil financier qui est devenu plus populaire à mesure que l'espérance de vie augmente et que de plus en plus de propriétaires ont payé leurs obligations. Si vous êtes familier avec le concept, mais pas les détails, les prêts hypothécaires inversés sont disponibles pour les personnes d'au moins 62 ans. Naturellement, vous pouvez obtenir une hypothèque inversée uniquement sur votre résidence principale, et vous ne pouvez avoir qu'une seule résidence principale. (Pour obtenir une hypothèque inversée, votre résidence principale peut être une unité de duplex, de triplex ou de quadruplex.) Ensuite, vous faites une demande de prêt hypothécaire inversé et, théoriquement, les paiements mensuels devraient commencer peu de temps après. transferts de maison de vous au créancier hypothécaire inversé. Vous pouvez recevoir des paiements du facilitateur inverse jusqu'à votre mort, si vous le désirez. (Pour en savoir plus, voyez: Un droit hypothécaire inversé est-il pour vous? )

Cachet d'approbation de la Banque centrale

Qu'est-ce que cela a à voir avec la Réserve fédérale? Comme beaucoup trop de transactions financières aux États-Unis, beaucoup. Le type le plus commun de prêt hypothécaire inversé, le Home Equity Conversion Mortgage (HECM), est assuré par le gouvernement fédéral. Ce qui signifie que vous pouvez en obtenir un seul par l'intermédiaire d'un prêteur approuvé par l'Administration fédérale du logement et que les intérêts facturés sont soumis aux normes mandatées par le gouvernement fédéral.

Les HECM dominent l'industrie. En 2012, il y avait environ 550 000 hypothèques inversées en vigueur aux États-Unis, dont environ un demi-million de HECM. Ceci pour un produit financier qui existait à peine au tournant du millénaire. Un emprunteur peut choisir un taux d'intérêt fixe ou mensuel sur un prêt HECM, dont l'un dépendra du taux sous-jacent de la Fed, plus une marge. Le taux particulier de la Fed en question est le taux de trésorerie à maturité constante (CMT) à un an, qui est lui-même le rendement des taux annuels les plus récemment cotés sur des émissions de T, B et T d'échéances variables. Le CMT d'un an qui intéresse les prêteurs HECM est celui de l'émission du Trésor à 1 mois, à 1 an ou à 10 ans. (Pour plus d'informations, voir: Introduction aux valeurs du Trésor .

Ne pensez pas que l'obtention d'une hypothèque inversée signifie nécessairement que vous pouvez obtenir un montant équivalent à la valeur marchande totale de votre maison. (Eh bien, vous pouvez, mais cela s'appelle «vendre votre maison.") Parce que les HECM sont assurés par le gouvernement fédéral, ils viennent avec une valeur maximale - tout comme la limite de dépôt de 250 000 $ que la Federal Deposit Insurance . HECMs sont assurés à pas plus de 625, 500, et même cela est conditionnel à votre âge au moment de la demande. En outre, plus le taux d'intérêt attendu sur votre HECM est élevé, plus votre limite principale est petite.

Les taux ne peuvent être beaucoup plus bas

Comme vous le savez peut-être déjà, les taux d'intérêt fixés par le gouvernement fédéral ont atteint des creux historiques depuis plusieurs années. Tant d'années, en fait, qu'il est tentant de considérer les taux d'intérêt nanoscopiques comme une loi de la nature plutôt que comme une construction de l'humanité. Mais disons que la Fed relève finalement les taux de 25 points de base environ. Alors quoi? Eh bien, vous pouvez être raisonnablement certain que les taux hypothécaires inversés fixes et ajustables augmenteront d'au moins autant. Les taux HECM comprennent généralement une prime de 100 à 200 points de base au-delà de l'OMC de 1 an. (Pour en savoir plus, voir: Choisir le bon prêteur hypothécaire inversé .)

Aussi puissante que soit la Fed, elle n'a que peu d'influence sur les autres composantes majeures du processus HECM; à savoir, les coûts de clôture. Il y a des frais d'origination et des primes d'assurance hypothécaire possibles. Ajouter les évaluations et l'assurance de titre, et vous pourriez regarder 20 000 $ en coûts irrécupérables juste pour commencer le processus de mettre la main sur l'équité irrécupérable dans votre maison.

Une hypothèque inversée n'a pas tout à fait le potentiel de danger que, disons, une avance de fonds sur une carte de crédit fait, mais les deux espèces sont étroitement liées. Générer des flux de trésorerie à partir d'un actif tel qu'une maison est relativement facile lorsque l'argent vient avec la chaîne d'un taux d'intérêt ci-joint. Et ce taux d'intérêt qui donne à réfléchir n'est pas la seule condition d'un prêt hypothécaire inversé non plus. Lorsque vous obtenez une telle hypothèque, vous vous engagez à rester dans la maison hypothéquée en permanence. Sauf si, pour une raison quelconque, vous décidez de déménager, ce qui signifie que vous rembourseriez le prêt plus les intérêts. Et ce faisant, alors que vous êtes sans doute bien passé vos premières années de gains. (Pour en savoir plus, voir: Pièges hypothécaires inversés .)

Conclusion

De nombreux professionnels de la finance hésitent à recommander des prêts hypothécaires inversés. Ils soutiennent plutôt que si vous avez besoin de flux de trésorerie, vous devez d'abord tirer le reste de vos actifs. C'est en grande partie parce qu'une hypothèque inversée, tout comme une hypothèque standard, entraîne des milliers et des milliers de dollars dans les frais de clôture. Pendant ce temps, si vous vouliez vendre des actions ou d'autres titres d'une valeur égale à la valeur nette que vous auriez prélevée dans une hypothèque inversée, les coûts de transaction sur la vente de titres seraient beaucoup moins importants. De plus, la vente d'actions et d'autres placements ne dépend pas des taux d'intérêt fixés par la Fed.

Si vous cherchez à libérer de l'argent une fois que vous avez dépassé l'âge de 62 ans, soyez prudent dans les deux cas.Peu importe, sachez que l'augmentation (et l'abaissement, si possible) des taux d'intérêt par la Fed aura un impact profond sur la taille des dépôts effectués par votre prêteur HECM dans votre compte bancaire tous les mois. (Pour en savoir plus, consultez: L'hypothèque inversée: un outil de retraite .)