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Qu'est-ce qu'un 'Reverse Mortgage'

Une hypothèque inversée est un type d'hypothèque dans lequel un propriétaire peut emprunter de l'argent contre la valeur de sa maison, recevant des fonds sous la forme d'un paiement mensuel fixe ou d'une ligne de crédit. Aucun remboursement de l'hypothèque (capital ou intérêt) n'est requis tant que l'emprunteur n'est pas décédé, qu'il s'absente définitivement ou qu'il vend la maison. La transaction est structurée de sorte que le montant du prêt ne dépasse pas la valeur de la maison pendant la durée du prêt.

Les prêts hypothécaires inversés existent sous une forme ou une autre depuis les années 1960, mais la version moderne a récemment pris conscience du public comme un instrument de dette viable pour les propriétaires. Bien que ce type de prêt ait été considéré avec méfiance par la communauté de la planification financière et les médias, la demande a augmenté parce qu'elle peut fournir une solution rapide aux personnes «riches et pauvres», en particulier les personnes âgées qui ont besoin de Cependant, avant de commencer, il est important de comprendre les bases, y compris le fonctionnement des prêts hypothécaires inversés, comment ils sont obtenus et les coûts impliqués.

«Prêt hypothécaire inversé»

Fonctionnement d'une hypothèque inversée

La plupart des gens achètent une maison avec une hypothèque régulière (ou anticipée): vous empruntez de l'argent auprès d'un prêteur, effectuez des paiements mensuels pour rembourser le solde, Au fil du temps, votre dette diminue et votre valeur nette de la maison augmente, et lorsque l'hypothèque est entièrement payée, vous devenez propriétaire de la maison.

Une hypothèque inversée fonctionne différemment - en fait, comme son nom l'indique. implique, cela fonctionne dans le sens inverse. Si vous effectuez un paiement à un prêteur, le prêteur vous verse des paiements en fonction d'un pourcentage de la valeur de votre maison. Vous choisissez si l'argent est versé sous forme de somme forfaitaire unique, d'avance de fonds mensuelle régulière (pour toute la durée de la résidence ou pour un certain nombre d'années), d'une marge de crédit (où vous décidez quand et combien emprunter), ou une combinaison de ces options.

Pendant toute la durée de l'hypothèque inversée, vous gardez le titre de propriété de votre maison, qui sert de garantie pour le prêt. Vous ne devez payer des intérêts que sur le produit que vous recevez, et des taux d'intérêt fixes et variables sont disponibles. La plupart des prêts hypothécaires inversés sont des prêts à taux variable liés à des indices à court terme, tels que le Trésor américain à un an ou le LIBOR (London Interbank Offered Rate), auxquels s'ajoute une marge supplémentaire de un à trois points. Tout intérêt s'ajoute pendant la durée de l'hypothèque inversée jusqu'au remboursement.

Au fur et à mesure que le prêt progresse, votre dette augmente tandis que la valeur nette de votre maison diminue.Lorsque vous déménagez, vendez la maison ou décédez, le prêteur vend la maison pour récupérer l'argent qui vous a été versé. Après que les frais de prêteur sont payés, toute équité laissée à la maison va à vous ou vos héritiers (dans certains cas, les héritiers ont la possibilité de rembourser l'hypothèque sans vendre la maison). Si vous recevez plus de paiements que votre maison vaut (si vous "survivre" le prêt), vous ne devrez jamais plus que la valeur de la maison, selon la Federal Trade Commission.

Une hypothèque inversée peut devenir exigible si vous ne respectez pas les obligations de l'hypothèque; par exemple, si vous ne payez pas vos impôts et / ou votre assurance, ou si la propriété tombe en ruine. Vous restez responsable du paiement des taxes foncières, de l'assurance habitation et de l'entretien de votre maison. Mais si sa valeur tombe au-dessous du montant que vous avez emprunté pour d'autres raisons, comme une baisse du marché du logement, vous ne pouvez pas être forclos.

Types de prêts hypothécaires inversés

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires inversés. Ils comprennent:

• Hypothèques inversées à usage unique, offertes par certains organismes gouvernementaux étatiques et municipaux et sans but lucratif

• Hypothèques inversées assurées par le gouvernement fédéral, appelées HECM (Home Equity Conversion Mortgages)

• Hypothèques inversées exclusives , qui sont des prêts privés garantis par une société émettrice

Les prêts hypothécaires inversés à usage unique s'adressent généralement aux propriétaires à revenu faible ou modeste. Le prêteur détermine comment ce type de prêt hypothécaire inversé peut être utilisé (par exemple, pour payer les taxes foncières ou pour réparer la maison).

Le prêt hypothécaire de conversion de capitaux propres (HECM) est le plus courant. Les prêts HECM sont émis par des banques privées et assurés par la Federal Housing Administration (ils sont les seuls produits hypothécaires inversés garantis par le gouvernement des États-Unis). Ces prêts n'ont aucune limite de revenu ou d'exigences médicales, et il n'y a aucune restriction sur la façon dont l'argent peut être dépensé. Le principal inconvénient de ce type de prêt hypothécaire inversé est que le montant maximal du prêt est limité (actuellement, il s'agit de la moindre valeur estimée de la résidence ou de la limite HECM FHA de 625 500 $).

Les prêts hypothécaires inversés exclusifs, également offerts par divers établissements de crédit, offrent des montants supérieurs aux prêts de HECM; Cependant, cet avantage potentiel a un coût. Les hypothèques non-HECM ne sont pas assurées par le gouvernement fédéral et peuvent être considérablement plus chères. Les propriétaires avec des maisons de valeur plus élevée (dans les six chiffres, disons) peuvent bénéficier le plus de ce type.

Comment obtenir une hypothèque inversée

Parce que la grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont des prêts HECM, nous allons nous concentrer sur eux. Pour être admissible, vous devez:

• être âgé d'au moins 62 ans

• Posséder la maison pure et simple (ou avoir un faible solde hypothécaire)

• Détenir le titre de propriété et y demeurer comme résidence principale

• . être débiteur d'une dette fédérale (impôt sur le revenu, prêt pour l'administration des prêts aux petites entreprises ou prêts d'études fédéraux)

• être en mesure de payer rapidement et intégralement les frais fonciers en cours (p. ex.

• Participez à une séance d'information pour les consommateurs offerte par un conseiller HECM approuvé par le Département américain du Logement et du Développement urbain (HUD) (ces séances sont gratuites)

Souvent, le prêteur exigera qu'il n'y ait pas d'autres privilèges contre la maison (s'il y en a, ils doivent être remboursés avec le produit de l'hypothèque inversée).

De plus, votre maison doit être:

• Une maison unifamiliale ou une maison de deux à quatre logements (et vous occupez au moins une des unités)

• Un projet de condominium approuvé par HUD ou une maison en rangée < Une maison préfabriquée répondant aux exigences de la FHA (construite après juin 1976)

• Vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque inversée sur une maison de location, une maison de vacances ou même une maison qui était votre résidence principale mais qui était inoccupée pour une année (parce que vous avez vécu dans une maison de retraite, par exemple). Une fois que vous avez une hypothèque inversée, cependant, vous pouvez vivre ailleurs jusqu'à 12 mois avant que le prêt ne devienne exigible.

Combien pouvez-vous emprunter?

Puisque vous n'effectuez pas de paiements sur un prêt hypothécaire inversé, mais que vous recevez plutôt des paiements, vous n'avez pas nécessairement besoin d'un revenu gagné pour en obtenir un. Toutefois, les prêteurs procèdent actuellement à des évaluations financières pour s'assurer que les emprunteurs sont en mesure de respecter les obligations financières obligatoires, comme les taxes foncières et l'assurance. Vos revenus, actifs, frais de subsistance mensuels et antécédents de crédit seront vérifiés pendant le processus de prêt (bien que votre pointage de crédit ne soit pas un facteur significatif). Si vous n'avez pas assez de revenus ou d'actifs liquides, le prêteur peut mettre de côté une partie de votre produit de l'hypothèque inversée pour couvrir les taxes et les assurances.

Le montant que vous recevez dépend de plusieurs facteurs, notamment l'âge du plus jeune emprunteur (les couples peuvent emprunter, pas seulement des particuliers), le taux d'intérêt actuel, la valeur de la maison et - dans le cas d'un Prêt HECM - la limite de prêt. En général, plus vous êtes âgé, plus votre maison a de la valeur et plus vous avez d'argent, plus vous pouvez obtenir de l'argent pour une hypothèque inversée.

Voici un exemple de comment cela peut fonctionner pour deux maisons dans la même région, chacune valant 300 000 $: John est né le 1er janvier 1942 et peut être en mesure d'obtenir un prêt immobilier de 174, 900 $ (avant frais, assurance et frais de clôture). Le voisin de John, Jim, né le 1er janvier 1952, ne pourra emprunter que 154 200 $ en raison de son jeune âge.

Les coûts des prêts hypothécaires inversés

Les prêts hypothécaires inversés impliquent un certain nombre de coûts. Les frais incluent:

Prime d'assurance prêt hypothécaire (MIP).

• L'assurance prêt hypothécaire garantit que vous recevrez vos avances de prêt si la société gérant votre compte (l'agent de crédit) fait faillite. Vous serez généralement facturé un MIP initial de 0,5% de la valeur estimée de la maison (ou 2,5% si vous prenez plus de 60% des fonds disponibles). Vous serez également facturé MIP sur une base annuelle, égale à 1. 25% du solde du prêt en cours. Ce montant s'accumule au fil du temps et est payé lorsque le prêt devient exigible. Charges de tiers.

• Ces coûts comprennent les frais de clôture pour des éléments tels que les évaluations, la recherche de titres et l'assurance, les inspections, les vérifications de crédit, les enquêtes, les frais d'enregistrement et les taxes hypothécaires. Frais d'établissement du prêt.

• Si votre maison est évaluée à moins de 125 000 $, votre prêteur peut modifier les frais d'origine jusqu'à concurrence de 2 500 $. Si votre maison est évaluée à plus de ce montant, le prêteur peut exiger jusqu'à 2% du 200 000 $ de la valeur de votre maison, plus jusqu'à 1% de tout montant supérieur à 200 000 $. Les frais de montage pour les prêts HECM sont plafonnés à 6 000 $. Frais de service.

• Les prêteurs peuvent vous facturer des frais de service mensuels de 30 $ si le prêt a un taux d'intérêt ajusté annuellement, ou de 35 $ si le taux d'intérêt s'ajuste mensuellement. Les frais couvrent des choses comme l'envoi de vos chèques et relevés de compte, plus tout autre service à la clientèle. Vous pouvez les transférer dans le prêt si vous ne voulez pas (ou ne pouvez pas vous permettre) de les payer d'avance et de leur poche. Si vous le faites, ils accumuleront des intérêts dans le cadre du solde global.

L'exigence de counselling

Avant de pouvoir obtenir une hypothèque inversée, le gouvernement fédéral vous demande de passer par un conseiller hypothécaire.

Les conseillers en prêts hypothécaires inversés travaillent pour des agences de conseil en logement indépendantes et approuvées par le gouvernement, et leur travail consiste à expliquer les coûts et les conséquences de la souscription d'un HECM et les différentes façons dont vous pouvez recevoir le produit. Ils vous aideront également à explorer d'autres options pour joindre les deux bouts, comme obtenir de l'aide publique pour payer votre nourriture, vos services publics et vos médicaments. La Federal Trade Commission dit que vous pouvez vous attendre à payer environ 125 $ pour le conseil hypothécaire. Si vous ne pouvez pas vous le permettre, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque inversée, mais vous devrez trouver un conseiller hypothécaire inversé qui renonce aux frais.

Le conseil hypothécaire est conçu pour protéger ceux qui ne sont pas économiquement compétents et qui ont besoin d'aide supplémentaire pour comprendre dans quoi ils s'engagent. Si vous comprenez déjà pleinement comment les prêts hypothécaires inversés fonctionnent, cette étape va probablement se sentir comme une perte de temps et d'argent; Il suffit de trouver l'option la moins chère et la plus pratique - les consultations téléphoniques sont disponibles dans la plupart des États - et en finir avec. Parce que les hypothèques inversées peuvent être compliquées et coûteuses, il ne fait jamais de mal de parcourir les détails une fois de plus ou de poser des questions de dernière minute.

Le problème du jeune conjoint

Parce que les emprunteurs hypothécaires inversés doivent avoir au moins 62 ans, dans le passé certains couples mariés ont fait d'un seul conjoint un emprunteur officiel sur le contrat de prêt hypothécaire inversé. L'objectif était d'augmenter le produit de l'hypothèque inversée parce que les emprunteurs plus âgés ont plus d'argent. Cette décision avait des conséquences imprévues: si le conjoint emprunteur mourait en premier, l'hypothèque inversée venait à échéance et le conjoint survivant perdait la maison à moins qu'il ne puisse rembourser l'hypothèque inversée. (HUD a maintenant une procédure qui peut souvent éviter ce problème.)

Si vous souscrivez une hypothèque inversée aujourd'hui, le prêteur doit vous inclure, vous et votre conjoint, même si l'un d'entre vous n'a pas encore 62 ans , grâce aux règles HUD 2014 suite à une décision de justice de 2013.Si l'un des conjoints n'a pas encore 62 ans, il ne sera toujours pas emprunteur. Cependant, ces nouvelles règles établissent une période de report qui empêche une veuve ou un veuf de perdre potentiellement la maison. Malheureusement, les nouvelles règles signifient également que le produit du prêt doit maintenant être basé sur l'âge du jeune conjoint.

En août 2014, le ministère du Logement et du Développement urbain a révisé ses politiques afin de permettre le transfert des prestations hypothécaires inversées à un conjoint non emprunteur survivant après la mort du conjoint emprunteur.

Que se passe-t-il après

Une fois que l'emprunteur et son conjoint sont décédés ou ont quitté la propriété, les héritiers ont plusieurs options, selon le montant de l'avoir dans la propriété.

Les héritiers peuvent garder la propriété,

, ce qui impliquerait de rembourser le solde dû, ou au moins 95% de la valeur estimative actuelle de la maison, soit de leurs propres fonds ou en refinançant l'hypothèque existante. Les héritiers peuvent vendre la propriété

, et ils seraient en mesure de conserver le produit de la vente après le remboursement de l'hypothèque inversée. Les héritiers peuvent s'éloigner

si la propriété a peu ou pas d'équité ou si l'hypothèque est sous l'eau, ce qui signifie que le solde dû est supérieur à la valeur de la maison, les héritiers peuvent simplement donner les clés au prêteur. En fait, ils peuvent avoir à: La plupart des documents de prêt inversé stipulent que sur la mort du propriétaire ou la cessation de la résidence du propriétaire dans la maison, les maisons avec des soldes hypothécaires supérieurs à la valeur de la maison seront repris. La plupart des hypothèques inversées ont une clause de «non-recours», qui vous empêche ou votre succession de devoir plus que la valeur de la maison lorsque le prêt devient exigible; mais dans cette situation, la seule alternative peut être pour les héritiers de produire le solde en espèces. Hypothèques inversées pour l'achat d'une maison

Un type particulier d'hypothèque inversée assurée par la FHA, appelée HECM for Purchase, permet aux personnes âgées d'utiliser une hypothèque inversée pour acheter une maison. Cette option peut fonctionner si votre maison actuelle ne répond pas à vos besoins (trop grande, trop d'escaliers, etc.), vous n'avez pas d'actifs de retraite importants ou assez de liquidités mensuelles pour supporter un paiement hypothécaire en plus de vos autres dépenses ,

et votre plan à long terme est de vieillir chez vous dans une maison que vous possédez. En général, les conditions, les coûts et les autres qualifications de ce HECM sont similaires à ceux du HECM ordinaire. Comme avec un HECM ordinaire, un HECM for Purchase exige que vous soyez propriétaire de la maison ou ayez une part substantielle de capitaux propres. Vous devrez payer entre 50% et 100% du prix d'achat à la clôture. Plus vous êtes âgé, plus votre acompte requis est petit et plus vous pouvez emprunter, toutes choses égales par ailleurs. Vous ne pouvez pas utiliser une inversion pour acheter pour acheter une maison qui n'a pas encore été construite. Mais vous pouvez l'utiliser pour acheter une maison neuve, tant qu'elle est terminée et a reçu un certificat d'occupation.

Prêts hypothécaires inversés Avantages et inconvénients

Pour les personnes qui prévoient demeurer chez elles, une hypothèque inversée peut constituer une bonne source de liquidités.Il est généralement plus facile de se qualifier pour une hypothèque inversée que de se qualifier pour une hypothèque à terme régulière. Votre pointage de crédit n'est pas un facteur

et vous n'avez besoin que de revenus ou d'actifs suffisants pour continuer à payer l'assurance habitation, les taxes foncières et l'entretien de la maison.Les aînés n'ont pas à payer d'impôt sur l'argent qu'ils reçoivent d'une hypothèque inversée: ils ne sont pas considérés comme un revenu et, par conséquent, ne sont pas imposables. D'un autre côté, les intérêts générés par le prêt ne sont pas déductibles d'impôt sur sa durée; il ne peut être déduit que lorsque le prêt est entièrement remboursé - à moins que l'emprunteur ne verse effectivement des intérêts au fur et à mesure (ce qui va à l'encontre de la raison d'être d'une hypothèque inversée en premier lieu).

Il est également important de se rendre compte que ces prêts peuvent être plus chers qu'ils ne le semblent au départ. En plus de l'intérêt, les prêts hypothécaires inversés comportent de nombreux frais et coûts supplémentaires, y compris une assurance hypothécaire. Bien que ces prêts ne soient pas incompatibles avec les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral en général, ils peuvent tout de même s'additionner et sont supérieurs aux frais d'hypothèque ordinaires. Les prêts de HECM fixent également des limites sur combien vous pouvez emprunter, particulièrement dans la première année. Afin d'éviter des frais inutiles - et de garder plus de l'équité dans votre maison - certains experts recommandent de souscrire des prêts hypothécaires inversés sous la forme d'une ligne de crédit plutôt que d'un paiement forfaitaire. De cette façon, vous ne payez que des intérêts et des primes d'assurance annuelles sur le montant que vous avez effectivement retiré.

Plus important encore, il est important de comprendre que, parce qu'ils utilisent l'équité dans votre maison, les hypothèques inversées vous laisseront, vous et vos héritiers, avec moins d'actifs. Cela pourrait être souhaitable si vous cherchez à réduire la taille d'une succession imposable, mais cela signifie que vous ne serez pas en mesure de donner ou de vendre votre maison à un enfant pendant votre vie sans rembourser l'hypothèque.

Comme pour tout prêt, il est toujours avantageux de faire le tour des tarifs et des conditions. Et les propriétaires d'un certain âge avec un bon crédit qui envisagent des prêts hypothécaires inversés devraient soigneusement analyser les options d'autres financements garantis à domicile, comme un prêt hypothécaire ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire.