La déduction de l'impôt sur les intérêts hypothécaires est l'un des allégements fiscaux américains les plus chers. Les agents immobiliers, les propriétaires, les propriétaires potentiels et même les comptables fiscaux vantent sa valeur. En vérité, le mythe est souvent meilleur que la réalité.

TUTORIAL: Guide d'impôt sur le revenu des particuliers

Beaucoup de propriétaires n'ont rien

Selon les données compilées par le groupe consultatif du président de 2005 sur la réforme fiscale fédérale, seulement 54% des contribuables qui paient des intérêts hypothécaires reçoivent une avantage fiscal. Cela laisse 46% des propriétaires qui paient des intérêts, mais qui ne reçoivent aucun avantage. Même ceux qui reçoivent un avantage risquent de recevoir beaucoup moins que ce à quoi ils s'attendent.

La déduction d'impôt sur l'intérêt hypothécaire est peut-être l'aspect le plus mal compris de l'accession à la propriété. Il a pris un statut quasi-mythique au point où de nombreux propriétaires potentiels sont vendus sur les avantages avant même d'examiner les mathématiques sous-jacentes pour déterminer leur admissibilité. Le mythe sous-tend deux idées fausses primaires. La première est l'idée erronée que tous les propriétaires bénéficient d'un allégement fiscal. La deuxième est que chaque dollar versé en intérêts hypothécaires entraîne une réduction de l'impôt sur le revenu d'un dollar pour un dollar. (Si vous êtes propriétaire, il s'agit d'un article que vous voulez comprendre et utiliser dans votre déclaration.Voir Retenues d'impôt sur l'intérêt hypothécaire .)

Idée fausse 1

Malgré le battage médiatique d'avant-vente, un nombre important de propriétaires ne bénéficient d'aucun allégement fiscal grâce à la déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires. Gardez à l'esprit que, même pour bénéficier de la déduction, les propriétaires doivent détailler leurs déductions lors de la détermination de leur passif d'impôt sur le revenu. La mise à jour permet de comptabiliser des dépenses spécifiques, y compris les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les frais médicaux. Puisque l'intérêt hypothécaire est souvent la plus grande dépense à laquelle un contribuable doit faire face, la déduction est souvent citée comme une incitation financière à acheter une maison.

Encore une fois, même si c'est une idée séduisante en théorie, la réalité est que les déductions détaillées n'ont pas de sens pour tout le monde. Tout d'abord, le montant de la déduction standard est basé sur votre statut de déclaration fiscale. En utilisant les données de 2011 comme exemple, les contribuables célibataires ou mariés mais qui déposent séparément, la déduction standard est de 5 800 $. Pour les chefs de ménage, 8 500 $ et pour les couples mariés qui produisent des déclarations conjointes, la déduction standard est de 11 $. , 600.

Les contribuables qui n'ont pas de déductions supérieures à la déduction standard ne peuvent pas détailler leurs déductions. Les contribuables qui n'ont pas suffisamment de déductions pour être admissibles à la ventilation ne tirent aucun avantage du paiement d'intérêts sur leurs hypothèques. Ne pas oublier - près de la moitié de tous les propriétaires avec des hypothèques tombent dans cette catégorie.

Idée fausse 2

Même pour les propriétaires qui détaillent leurs impôts et qui sont admissibles à la déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires, le montant de la déduction correspond à une fraction du montant d'intérêt payé sur l'hypothèque. Encore une fois, il faut un peu de calcul pour bien comprendre la situation parce que la déduction n'est pas un crédit d'impôt - vous n'avez pas droit à un allégement fiscal de 1 $ pour chaque dollar dépensé; vous obtenez des sous sur le dollar. Contrairement à un crédit, qui prévoit une réduction de dollar pour dollar sur les montants d'impôt réels dus, la déduction d'intérêt hypothécaire réduit le montant du revenu soumis à l'impôt en fonction de la tranche d'imposition du contribuable. (Des services communautaires au logiciel libre, il existe de nombreuses ressources gratuites pour vous aider à payer vos impôts, lisez 6 Sources d'aide fiscale gratuite .)

Par exemple, un contribuable qui dépense 12 000 $ en hypothèque l'intérêt et le paiement d'impôts à un taux d'imposition de 35% seraient autorisés à exclure 12 000 $ de l'impôt sur le revenu, ce qui se traduirait par une économie de 4 200 $. Le propriétaire a payé 12 000 $ à la obtenir un tiers de ce montant exclu de l'impôt.

Mathématiquement, dépenser 12 000 $ pour réduire le montant d'argent que vous paierez de 4 200 $ n'aura tout simplement aucun sens. Pire encore, une évaluation honnête des économies réelles sur le résultat net devrait tenir compte de la valeur de la déduction standard. Le tableau ci-dessous fournit une comparaison.

Statut du payeur d'impôt	Déduction standard	Valeur de la déduction forfaitaire dans un assiette fiscale de 35%	Valeur de Déduction hypothécaire sur 12 000 $ d'intérêts	Différence nette Entre standard Déduction et déduction hypothécaire
Célibataire	5 800 $	2 030	4 200 $	2 170 $
Chef de ménage	8 500 $	2 975 $	$ 4, 200	$ 1, 225
Marié	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Notre exemple d'intérêt hypothécaire de 12 000 $, un couple marié dans la tranche d'imposition de 35% recevrait une déduction standard de 11 600 $, ce qui correspond à 4 060 $ de réduction d'impôt. Si le couple détaillait ses déductions à l'annexe A, la déduction d'hypothèque atteindrait 4 200 $. Même sans déduction d'intérêt hypothécaire, le contribuable recevrait le montant de la déduction standard. La différence entre les deux - la valeur ajoutée en payant $ 12 000 dollars réels à la banque en intérêts hypothécaires - est de 140 $. (Ne pas prendre la déduction standard cette année pourrait vous faire économiser des centaines de dollars.) Un aperçu des retenues détaillées pour en savoir plus.

Les contribuables dont le taux d'imposition est inférieur reçoivent un avantage encore moindre. Un contribuable qui dépense 12 000 $ en intérêts hypothécaires et qui paie des impôts à un taux d'imposition de 25% ne recevrait qu'une déduction d'impôt de 3 000 $. Le «bénéfice» de la déduction des intérêts hypothécaires est indiqué dans le tableau ci-dessous.

Statut du payeur d'impôt	Déduction standard	Valeur de la déduction forfaitaire dans un assiette fiscale de 25%	Valeur de Déduction hypothécaire sur 12 000 $ d'intérêts	Différence nette Entre Standard Déduction et déduction hypothécaire
Célibataire	5 800 $	1 450 $	3 000 $	1 550 $
Chef de ménage	8 500 $	2 125 $	3 000 $	875 $
Marié	11 600 $	2 900 $	3 000 $	100 $

Mettre les chiffres en contexte, Centre de la politique de l'impôt rapporte que «La valeur moyenne du MID (déduction d'intérêt hypothécaire) augmente régulièrement avec un revenu de 91 $, pour ceux qui ont un revenu annuel inférieur à 40 000 $, à 5 459 $, pour ceux qui gagnent plus de 250 000 $.«Les données montrent qu'une déduction fiscale mise en place pour encourager les achats de maisons n'encourage pas les personnes à la marge entre la location et la propriété, mais qu'elle est surtout utilisée par les contribuables qui détaillent, ce qui tend à être des ménages à revenu plus élevé. Renseignez-vous sur les différences d'idéologie fiscale entre les partis politiques et comment cela peut affecter votre salaire Voir Parties pour les impôts: républicains contre démocrates .

Une meilleure façon

Plutôt que de dépenser de grandes sommes de l'argent sur les intérêts pour peu en retour, vous ferez bien mieux de payer en espèces pour votre nouvelle maison.Un achat en espèces vous fera économiser des dizaines de milliers de dollars parce que vous ne serez pas payer des intérêts. Apprenez pourquoi vous devriez le retirer plus tôt que plus tard, dans Rembourser votre hypothèque .)

Bien sûr, il y a toujours l'argument que vous pourriez gagner plus d'argent en payant les intérêts et en investissant le reste de votre argent sur le marché boursier. stratégie quand le marché est en hausse, mais les pronostiqueurs donnant ce conseil ne sont pas visibles lorsque le marché boursier baisse de 40%, la valeur des maisons chute de 40% et leurs conseils d'investissement obligent les propriétaires à payer plus sur leurs hypothèques que la maison.

Comme il n'y a pas d'investissement qui garantisse de meilleurs rendements que le montant que vous économiseriez en évitant les paiements d'intérêts, le choix conservateur est clair. Évitez de faire des paiements d'intérêt si vous le pouvez. Payer la maison rapidement si vous ne pouvez pas.