Le gouvernement fédéral comprend que les hypothèques résidentielles sont les plus lourdes charges financières que de nombreux Américains assument au cours de leur vie. Afin de fournir une pause (et probablement d'encourager les gens à participer au marché immobilier), l'Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de prendre des déductions sur les intérêts payés sur leurs hypothèques.

Mais que se passe-t-il si vous obtenez une seconde hypothèque résidentielle? Est-ce important de savoir pour quoi l'utiliser? Pouvez-vous simplement déduire des intérêts indéfiniment?

Nous examinerons en profondeur les incidences fiscales de la prise en charge d'une hypothèque de deuxième rang, vous montrerons comment calculer votre déduction sur vos impôts et soulignerons diverses restrictions et embûches.

Les bases

Tout d'abord, vous devez comprendre ce qui constitue une «maison admissible» (celle sur laquelle une déduction d'intérêt hypothécaire s'applique) et comment l'IRS définit «intérêt hypothécaire» et «dette hypothécaire». >

Pour les débutants, une «maison qualifiée» fait référence soit à la maison principale où vous vivez habituellement, soit à une résidence secondaire. Les maisons mobiles, les caravanes, les appartements et les bateaux sont tous admissibles, pourvu qu'ils disposent de «couchage, de cuisine et de toilettes», comme le dit la publication IRS 936.

Si vous possédez trois propriétés ou plus, vous ne pouvez en revendiquer que deux comme, respectivement, vos résidences principale et secondaire pour une année donnée. S'il vous arrive de vendre l'une des maisons que vous revendiquiez au cours de cette année, vous pouvez alors considérer une autre propriété comme votre résidence principale ou secondaire pour le reste de l'année.

Si vous réclamez des déductions sur une maison qui fait office d'autre chose, comme une propriété locative ou un bureau, des règles et des calculs nuancés entrent en jeu en ce qui concerne le temps que vous occupez. locaux. Vous pouvez vous référer aux détails ici, mais de façon générale, si vous louez une résidence secondaire, vous devez y habiter pendant au moins 14 jours ou plus de 10% du temps passé en location sur une année (selon la période la plus longue) être en mesure de déduire les intérêts hypothécaires sur elle. (Si vous n'y habitez pas du tout, alors vous êtes un propriétaire, et un ensemble de règles différent entre en jeu: voir

Déductions fiscales pour les propriétaires de logements locatifs ). L'intérêt hypothécaire ne s'applique qu'aux intérêts payés sur les prêts qui utilisent votre (vos) logement (s) en garantie. Cela comprend:

Premières hypothèques et hypothèques de second rang

• Lignes de crédit
• Prêts sur valeur domiciliaire
• L'IRS décrit trois catégories de dettes hypothécaires. Ceux-ci varient en fonction du moment où vous avez contracté la dette et de l'utilisation qui en a été faite:

La dette de droits acquis

• concerne les hypothèques garanties par votre maison au plus tard le 13 octobre 1987 (après quoi les règles fiscales en vigueur entrent en vigueur ). La dette liée à l'acquisition d'une maison
• s'entend des hypothèques souscrites après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre maison (i.e …, rénovations, réparations, etc.). La dette ou le prêt hypothécaire
• désigne les emprunts hypothécaires contractés après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisés à d'autres fins non liées à la résidence, par exemple pour financer des frais de scolarité, une voiture neuve, des vacances ou de beaucoup d'autres choses ne sont pas liées à l'achat, la construction ou l'amélioration d'une maison. Les retenues

Cela dépend du type de dette que vous avez déjà - et de combien vous voulez assumer. Si vous êtes marié et déposez conjointement, vous pouvez seulement déduire des intérêts sur 1 million de dollars ou moins de la dette d'acquisition de la maison et 100 000 $ ou moins de la valeur totale de la dette de la maison. Si célibataire, ou marié et le dépôt séparément, alors vos limites deviennent 500 000 $ pour la dette d'acquisition d'une maison et 50 000 $ de la dette de la maison, respectivement.

En d'autres termes, si votre hypothèque ou vos hypothèques sont utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre maison principale et / ou secondaire (ce qui en fait une dette d'acquisition de maison) et totalisent un million de dollars, vous pouvez déduire J'ai payé en intérêt. Par exemple, si vous avez un taux d'intérêt de 4% sur chacune des deux hypothèques qui totalisent 1 million de dollars, vous pouvez déduire tous vos paiements d'intérêts annuels de 40 000 $.

Toutefois, si votre dette d'acquisition est: disons, 2 millions de dollars, alors vous seriez seulement en mesure de déduire la moitié de l'intérêt total que vous avez payé sur 2 millions de dollars de prêts hypothécaires dans cette année. Si ces mêmes taux d'intérêt de 4% s'appliquaient, vous ne pourriez déduire que 40 000 $ au lieu des 80 000 $ que vous avez vraisemblablement payés en intérêts cette année-là. (Ceci est quelque chose à considérer pour quiconque essaye de financer une propriété à sept chiffres Voir

Jumbo contre les hypothèques conventionnelles: comment elles se différencient

.)

Bien que cette limite ne s'applique pas à la dette bénéficiant de droits acquis, vous ne pourrez pas déduire davantage les nouvelles hypothèques si votre dette avec droits acquis dépasse déjà 1 million de dollars. Que faire si vous avez seulement 900 000 $ en dette avec droits acquis? Ensuite, vous pourriez seulement déduire des intérêts pour une valeur additionnelle de 100 000 $ de la dette d'acquisition de la maison.

Au moins, c'est la règle générale. L'IRS fournit une feuille de calcul pour déterminer votre intérêt hypothécaire réel déductible.

La paperasserie

Tant que vous avez payé un intérêt hypothécaire d'au moins 600 $, vous recevrez un avis de votre prêteur hypothécaire ou prêteur (habituellement le formulaire 1098) quelques mois plus tard. avant l'heure de dépôt des déclarations. Avec le montant en dollars de vos paiements annuels, cet état des intérêts hypothécaires montrera également vos primes d'assurance hypothécaire payées et les points déductibles payés (si vous avez acheté une maison cette année-là). Une fois que vous avez ce document en main, vous l'utiliserez pour remplir votre déclaration de revenus, sur le formulaire 1040, Annexe A (Déductions détaillées).

Avec la dette d'acquisition de la maison et la dette sur valeur domiciliaire combinée, vous pouvez techniquement emprunter 1 $. 1 million contre votre maison. Toutefois, si vous avez une dette supplémentaire qui dépasse ce seuil, vous pourriez être en mesure de déduire l'intérêt si ce produit était utilisé pour une dépense admissible, comme un placement (également déclaré à l'annexe A) ou une entreprise (annexe C ou C-EZ).

Refinancement, points et primes

Si vous refinancez une hypothèque, y compris la deuxième, vous pouvez demander le nouveau prêt comme dette d'acquisition d'une maison jusqu'au principal du prêt précédent. Tout ce qui précède sera traité comme une dette de la maison.

De plus, si vous payez des points sur la nouvelle hypothèque, vous pouvez les déduire pendant la durée du prêt. En supposant que vous refinanciez une nouvelle hypothèque de 30 ans, vous pouvez déduire 1/30

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de tout ce que vous avez payé en points chaque année. Si vous n'avez pas déduit tous les points au moment où vous vendez ou refinancez la maison (à nouveau), vous pouvez alors déduire tout ce qui reste en même temps cette année-là. Vous produisez la déduction à l'annexe A, formulaire 1040, ligne 12. ^{Tant que votre revenu brut rajusté ne dépasse pas 109 000 $ (ou 54 500 $ si vous êtes marié et déposez séparément), vous pouvez en déduire certains ou toutes vos primes d'assurance hypothécaire. Cela tomberait dans votre catégorie «dette d'acquisition d'une maison».} The Bottom Line

Les règles fiscales sont compliquées, on ne peut le nier, mais si vous procédez comme il se doit, les provisions pourraient vous faire économiser des milliers de dollars par an. Assurez-vous de consulter un professionnel de l'impôt qualifié avant de décider de souscrire une deuxième hypothèque.