Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont une considération clé lors de la construction de tout portefeuille d'actions ou de titres à revenu fixe. Ils offrent une plus grande diversification, des rendements totaux potentiellement plus élevés et / ou un risque global moindre. En bref, leur capacité à générer des revenus de dividendes et leur appréciation du capital en font un excellent contrepoids aux actions, obligations et liquidités. Les FPI possèdent généralement et / ou gèrent des biens immobiliers commerciaux productifs de revenus, que ce soit les propriétés elles-mêmes ou les hypothèques sur ces propriétés. Vous pouvez investir dans les sociétés individuellement ou par l'intermédiaire d'un fonds négocié en bourse ou d'un fonds commun de placement. Il existe plusieurs types de REIT disponibles. Ici, nous regardons quelques-uns des principaux et leurs rendements historiques. À la fin de cet article, vous devriez avoir une meilleure idée de quand et quoi acheter.

Rendements antérieurs des FPI

Les fiducies de placement immobilier sont historiquement l'une des catégories d'actifs les plus performantes disponibles. L'indice FTSE NAREIT Equity REIT est ce que la plupart des investisseurs utilisent pour évaluer la performance du marché immobilier américain. Entre 1990 et 2010, le rendement annuel moyen de l'indice était de 9,9%, juste derrière les valeurs moyennes, qui étaient en moyenne de 10,3% par an au cours de la même période. En comparaison, les actifs à revenu fixe ont géré 7% des rendements annuels et les matières premières seulement 4,5% par an. L'immobilier a été le moins performant de huit classes d'actifs en seulement deux ans sur 20. Le revenu fixe, en revanche, a été le moins performant six fois au cours de la même période de 20 ans.

Plus récemment, la moyenne triennale pour les REIT entre mars 2013 et mars 2016 était en ligne avec les moyennes de la période de 20 ans, atteignant 9,8% au cours de cette période. Historiquement, les investisseurs à la recherche de rendement ont mieux fait d'investir dans l'immobilier que dans les titres à revenu fixe, la catégorie d'actif traditionnelle à cette fin. Un portefeuille soigneusement construit devrait considérer les deux. (En savoir plus sur Comment évaluer une fiducie de placement immobilier.)

FPI de détail

Environ 24% des placements de FPI se font dans des centres commerciaux et des magasins de détail autonomes. Cela représente le plus gros investissement par type en Amérique. Quel que soit le centre commercial que vous fréquentez, il appartient probablement à un FPI. Lorsque l'on considère un investissement dans l'immobilier commercial, il faut d'abord examiner le secteur du commerce de détail lui-même. Est-il financièrement sain à l'heure actuelle et quelles sont les perspectives pour l'avenir?

Il est important de se rappeler que les FPI de détail tirent de l'argent du loyer qu'ils demandent aux locataires. Si les détaillants éprouvent des problèmes de liquidités en raison de mauvaises ventes, il est possible qu'ils puissent retarder ou même ne pas rembourser ces paiements mensuels, pour finalement être contraints à la faillite. À ce stade, un nouveau locataire doit être trouvé, ce qui n'est jamais facile.Par conséquent, il est crucial que vous investissiez dans des FPI avec les locataires les plus solides possibles. Ceux-ci comprennent les épiceries et les magasins de rénovation domiciliaire.

Une fois que vous aurez fait votre évaluation de l'industrie, vous devriez vous concentrer sur les sociétés de placement immobilier elles-mêmes. Comme tout investissement, il est important qu'ils aient de bons bénéfices, des bilans solides et le moins de dettes possible, surtout à court terme. Dans une économie pauvre, les FPI de détail ayant des positions de trésorerie importantes auront la possibilité d'acheter de bons biens immobiliers à des prix défiant toute concurrence. Les entreprises les mieux gérées en profiteront.

Cela dit, il y a des préoccupations à plus long terme dans le secteur des FPI de détail, en ce sens que le magasinage évolue de plus en plus en ligne plutôt que dans le centre commercial. Les propriétaires d'espaces ont continué à innover pour remplir leur espace de bureaux et d'autres locataires non axés sur la vente au détail, mais le sous-secteur est sous pression. (Pour plus d'informations sur l'immobilier commercial, consultez la section 7 étapes pour une transaction immobilière commerciale à chaud.)

FPI résidentiels

Ce sont des FPI qui possèdent et exploitent des immeubles locatifs multifamiliaux ainsi que des logements préfabriqués. Lorsque vous cherchez à investir dans ce type de FPI, vous devriez tenir compte de plusieurs facteurs avant de vous lancer. Par exemple, les meilleurs marchés d'appartements ont tendance à être où l'abordabilité des maisons est faible par rapport au reste du pays. Dans des endroits comme New York et Los Angeles, le coût élevé des maisons individuelles oblige plus de gens à louer, ce qui augmente le prix que les propriétaires peuvent facturer chaque mois. Par conséquent, les plus grandes FPI résidentielles ont tendance à se concentrer sur les grands centres urbains.

Au sein de chaque marché spécifique, les investisseurs devraient rechercher une croissance de la population et de l'emploi. Généralement, lorsqu'il y a un afflux net de personnes dans une ville, c'est parce que les emplois sont facilement disponibles et que l'économie est en croissance. La baisse du taux d'inoccupation conjuguée à la hausse des loyers indique que la demande s'améliore. Tant que l'offre d'appartements sur un marché particulier reste faible et que la demande continue d'augmenter, les FPI résidentiels devraient bien se porter. Comme toutes les entreprises, celles qui ont les bilans les plus solides et les capitaux les plus disponibles font généralement de leur mieux.

FPI de soins de santé

Les FPI de soins de santé seront un sous-secteur intéressant à surveiller au fur et à mesure que les Américains vieilliront et que les coûts des soins de santé continueront de grimper. Healthcare REITs investissent dans l'immobilier des hôpitaux, des centres médicaux, des établissements de soins infirmiers et des maisons de retraite. Le succès de cet immobilier est directement lié au système de santé. Une majorité des opérateurs de ces installations comptent sur les frais d'occupation, les remboursements Medicare et Medicaid ainsi que les salaires privés. Tant que le financement des soins de santé est un point d'interrogation, les FPI en santé le sont aussi.

Les choses que vous devriez rechercher dans un FPI de soins de santé comprennent un groupe diversifié de clients ainsi que des placements dans un certain nombre de types de propriétés différents. L'accent est bon dans une certaine mesure, mais il en va de même pour la répartition du risque. Généralement, une augmentation de la demande de services de santé (ce qui devrait arriver avec une population vieillissante) est bonne pour l'immobilier de santé.Par conséquent, en plus de la diversification des clients et des biens, recherchez des entreprises dont l'expérience en soins de santé est importante, dont les bilans sont solides et dont l'accès à des capitaux à faible coût est élevé.

FPI de bureaux

Les FPI de bureau investissent dans des immeubles de bureaux. Ils reçoivent des revenus locatifs des locataires qui ont généralement signé des baux à long terme. Quatre questions viennent à l'esprit pour quiconque souhaite investir dans un bureau. REIT

1. Quelle est la situation de l'économie et quel est le taux de chômage?
2. À quoi ressemblent les taux d'inoccupation?
3. Comment le FPI investit-il économiquement?
4. Quel capital a-t-il pour les acquisitions?

Essayez de trouver des FPI qui investissent dans des fiefs économiques. Il vaut mieux posséder un groupe de bâtiments moyens à Washington, D. C., que de posséder des bureaux de premier ordre à Detroit, par exemple. (Pour en savoir plus sur l'immobilier commercial, voir Find Fortune In Commerical Real Estate . )

FPI hypothécaires

Environ 10% des placements de FPI sont des hypothèques, contrairement à l'immobilier lui-même. Les plus connus, mais pas nécessairement les plus importants, sont Fannie Mae et Freddie Mac, des entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent des hypothèques sur le marché secondaire.

Mais ce n'est pas parce que ce type de FPI investit dans des hypothèques plutôt que dans des capitaux propres que cela vient sans risques. Une augmentation des taux d'intérêt se traduirait par une diminution des valeurs comptables des prêts immobiliers hypothécaires, ce qui entraînerait une baisse des cours boursiers. En outre, les FPI hypothécaires obtiennent une part considérable de leur capital au moyen d'offres de titres garantis et non garantis. Si les taux d'intérêt augmentent, le financement futur sera plus coûteux, réduisant la valeur d'un portefeuille de prêts. Dans un contexte de taux d'intérêt bas avec la perspective d'une hausse des taux, la plupart des FPI hypothécaires se négocient à un prix inférieur à la valeur liquidative par action. L'astuce consiste à trouver le bon. (En savoir plus sur les effets des taux d'intérêt dans L'impact des taux d'intérêt sur les fiducies de placement immobilier . )

Les clés pour évaluer toute FPI

J'ai parlé de certains types de FPI ainsi que ce qu'il faut rechercher en investissant dans eux. Cependant, il y a quelques éléments à garder à l'esprit lors de l'évaluation d'une FPI. Ils comprennent ce qui suit:

1. Les FPI sont de véritables placements à rendement total. Ils offrent des rendements de dividendes élevés et une appréciation modérée du capital à long terme. Recherchez les entreprises qui ont fait un bon travail historiquement à fournir les deux.
2. Contrairement à l'immobilier traditionnel, de nombreuses REIT sont négociées en bourse. Vous obtenez la diversification de l'immobilier fournit sans être immobilisé à long terme. La liquidité est importante.
3. La dépréciation tend à surestimer la baisse de la valeur de la propriété d'un investissement. Ainsi, au lieu d'utiliser le ratio de distribution (quels dividendes les investisseurs utilisent) pour évaluer un FPI, examinez plutôt ses fonds provenant des opérations (FFO). Ceci est défini comme le revenu net moins la vente de toute propriété dans une année donnée et l'amortissement. Prenez simplement le dividende par action et divisez par le FFO par action.Plus le rendement est élevé, mieux c'est.
4. Une gestion solide fait la différence. Cherchez des entreprises qui existent depuis un certain temps ou qui possèdent au moins une équipe de gestion avec beaucoup d'expérience.
5. Qualité compte. N'investissez que dans des FPI ayant de bonnes propriétés et locataires.
6. Envisagez d'acheter un fonds commun de placement ou un FNB qui investit dans des FPI, et laissez les recherches et les achats aux professionnels.

Bottom Line

Le gouvernement fédéral a permis aux investisseurs de s'investir dans des projets immobiliers commerciaux à grande échelle dès 1960. Toutefois, ce n'est que depuis une dizaine d'années que les investisseurs individuels ont adopté les REIT. Les raisons en sont les faibles taux d'intérêt, qui obligent les investisseurs à regarder au-delà des obligations pour les investissements productifs de revenu, l'avènement des fonds négociés en bourse et mutualisés axés sur l'immobilier et, jusqu'à la crise immobilière de 2007-08, un appétit insatiable. une partie des Américains à posséder des biens immobiliers et d'autres actifs tangibles. Les REIT, comme tous les autres investissements en 2008, ont beaucoup souffert. Mais malgré cela, ils continuent d'être un excellent ajout à tout portefeuille diversifié.

Pour une lecture connexe, jetez un coup d'œil aux Principes de base de la fiscalité des FPI et obtenez un investissement aller-retour auprès des FPI internationales.