Selon la loi fiduciaire aux États-Unis, les fiduciaires doivent être fidèles et loyaux envers leurs clients. Souvent, la loi exige même des fiduciaires d'obéir aux instructions de leur client. Les consommateurs sont plus susceptibles de rencontrer le terme «responsabilité fiduciaire» de concert avec les conseillers financiers et les courtiers en valeurs mobilières, puisque ces professionnels sont payés en tant qu'intendants de l'argent des autres investisseurs. Mais beaucoup d'autres travailleurs ont une responsabilité fiduciaire légale, y compris les agents immobiliers.

Les agents immobiliers doivent agir dans le meilleur intérêt de leurs clients, au moins dans la mesure où ces intérêts sont définis par les autorités judiciaires. En termes simples, cela signifie qu'un agent immobilier doit placer les intérêts de son client avant ses propres intérêts, même si la réalité pratique est qu'un agent immobilier doit agir d'une manière raisonnablement attendue par la population dans son ensemble.

Comme tous ceux qui ont déjà eu à lister une maison peuvent en attester, les agents immobiliers contrôlent une grande partie du processus. Cela peut sembler effrayant pour ceux qui ne sont pas des experts dans l'industrie puisqu'ils ne sont pas qualifiés pour juger si l'agent fait un travail adéquat ou s'il profite de leur manque de connaissances. Les lois fiduciaires aident à apaiser une partie de cette incertitude.

Pourquoi la loi fiduciaire existe

Ce que les économistes appellent «le problème de l'agence» est au cœur de toutes les relations fiduciaires. Dans une relation mandant-mandataire, par exemple avec un acheteur potentiel et un agent immobilier, un acteur économique est susceptible d'avoir beaucoup plus d'informations sur l'échange que l'autre acteur. Par exemple, un agent immobilier connaît presque certainement mieux le marché du logement que le client de l'agent.

Le problème de l'agence existe dans presque tous les contextes. Les médecins ont plus de connaissances médicales que leurs patients; les plombiers sont de meilleurs experts des systèmes d'eau et de drainage que leurs clients; et les avocats ont plus d'expérience juridique que leurs clients, etc. L'économie est pleine de dilemmes entre le principal et l'agent parce que les travailleurs ont tendance à se spécialiser dans des professions singulières et étroites.

Dans certaines relations mandant-mandataire, cependant, un client ou un mandant pourrait même manquer de connaissances pour préciser à l'avance exactement ce que le fiduciaire ou l'agent devrait faire. Dans le cas d'un agent immobilier, le client doit souvent prendre le mot de l'agent immobilier pour ce que le résultat peut ou devrait être. Cela place le client dans une position très vulnérable.

Il est facile de voir pourquoi les clients ont tendance à éviter ce genre de relations. c'est trop risqué. Entrer dans le droit fiduciaire, qui agit comme une forme d'assurance précontractuelle pour le donneur d'ordre et qui offre également aux commettants un recours légal éventuel s'ils soupçonnent que les agents ont manqué à leurs devoirs fidèlement.

Pourquoi les agents immobiliers sont inclus comme fiduciaires

Supposons qu'un agent immobilier ne puisse pas localiser un acheteur au prix souhaité par le vendeur. Le vendeur ne sait pas si l'échec représente le manque d'effort de l'agent, un mauvais marché du logement ou un nombre quelconque d'autres facteurs. Grâce aux lois fiduciaires, le vendeur peut contester les résultats de l'agent immobilier si le vendeur croit que l'agent immobilier a échoué à travailler dans son meilleur intérêt.

Parfois, les courtiers immobiliers gèrent de très grandes sommes d'argent pour leurs clients. Tout comme n'importe quelle banque, courtier ou conseiller financier, le courtier immobilier est tenu à la norme de la responsabilité fiduciaire pour protéger les intérêts financiers du client.

Le risque potentiel d'abus est encore plus élevé si le courtier représente à la fois l'acheteur et le vendeur dans une vente à domicile. La commission du courtier est généralement double dans ces circonstances, et elle est presque toujours basée sur le prix de vente. Il y a une incitation évidente pour le courtier à favoriser l'intérêt du vendeur plutôt que l'intérêt de l'acheteur.

La plupart des courtiers sont généralement bien intentionnés et honnêtes, mais la loi sur le devoir fiduciaire impose un puissant effet de dissuasion à ceux qui, autrement, profiteraient de leur expertise. Cependant, ce n'est pas toujours vrai dans toutes les circonstances. Pour que le contrat d'agence d'un agent immobilier déclenche des responsabilités fiduciaires, il doit désigner l'acheteur ou le vendeur comme le client de l'agent plutôt que simplement comme le client de l'agent.

Les devoirs fiduciaires d'un agent immobilier

Toutes les positions fiduciaires ne sont pas tenues au même niveau. Les attentes fiduciaires des fiduciaires ou des avocats peuvent être très différentes des attentes d'un agent immobilier, car la nature des relations avec les clients varie.

Les tribunaux des États-Unis ont généralement énuméré six obligations fiduciaires différentes d'un courtier immobilier envers son client. Ceux-ci incluent:

1. Comptabilité fidèle des fonds des clients;

2. Divulgation d'informations importantes

3. La confidentialité de l'information du client qui peut être importante pour un client lors de la négociation;

4. Obéissance à tous les ordres légitimes donnés par le client;

5. Norme fiduciaire de base en matière de soins;

6. Norme fiduciaire de base de loyauté.

Cependant, il y a quelques exceptions. Un fiduciaire n'est pas obligé d'obéir aux ordres d'un client si les ordres eux-mêmes sont illégaux, ou si ces ordres enfreignent le code moral du fiduciaire.

Comment le droit fiduciaire profite à l'industrie immobilière

Il est possible qu'un monde sans obligation fiduciaire puisse causer de graves préjudices à l'ensemble du secteur immobilier. Considérez ce qui se passerait si un propriétaire conclut que l'embauche d'un agent est tout simplement trop risqué, car il est très difficile de savoir s'il se fait arnaquer. Il pourrait décider d'éviter complètement les agents immobiliers et de répertorier lui-même sa propriété, ou encore perdre le temps de plusieurs professionnels tout en essayant de trouver la meilleure affaire. Dans les deux cas, il y aura probablement moins de maisons répertoriées par des professionnels, moins de maisons vendues, moins de marchés efficaces et moins de demandes de services d'agents immobiliers.

Le droit fiduciaire peut à première vue sembler être un fardeau pour les agents immobiliers, mais la réalité est que les auspices de la responsabilité fiduciaire engendrent la confiance parmi les clients potentiels. Non seulement un agent immobilier peut-il légitimement dire à un client potentiel qu'il est «lié par la loi de travailler dans votre meilleur intérêt», mais le client potentiel comprend que l'agent immobilier peut être traduit en justice pour un recours. Ce n'est pas tout à fait une garantie de remboursement, mais au moins cela réduit la probabilité qu'un acheteur ou un vendeur soit utilisé dans ces situations.