Forestar Group (FOR) est l'une des plus intéressantes collections d'actifs disponibles pour les investisseurs aujourd'hui. Cette société possède 111 000 acres de biens immobiliers à faible revenu situés dans 11 États et 14 marchés, 7 actifs commerciaux et productifs importants et environ 590 000 acres de minéraux nets, principalement au Texas, en Louisiane, en Alabama et en Géorgie. Forestar exploite également environ 100 000 acres de terres américaines en tant qu'exploitation forestière, générant ainsi une croissance et des ventes de fibres. Ils ont également environ 1,5 million d'acres d'intérêts de l'eau au Texas, en Louisiane, en Alabama et en Géorgie. La société agit en tant que promoteur immobilier de communautés de plans directeurs unifamiliaux et mixtes, ainsi que de complexes d'appartements multifamiliaux. Ce segment de l'entreprise vend également des terrains non aménagés et des projets immobiliers commerciaux partiellement développés.

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En dépit de cette collection d'actifs d'une valeur inestimable, le cours de l'action a chuté de plus de 30% au cours des 5 dernières années alors même que le marché s'est redressé. Les actions immobilières comparables ont gagné plus de 100% au cours de la même période. (Voir aussi: Rapports économiques influençant les stocks immobiliers.) La valeur des activités immobilières, ainsi que des divisions du bois, des minéraux et de l'eau, a été éclipsée par la décision de la société en 2012 d'acheter Credo Petroleum Corporation pour 146 $. million. Dire que l'achat de la compagnie pétrolière nationale avec des opérations dans le champ de Bakken Shale était une erreur serait un euphémisme. À ce jour, Forestar a dépensé plus de 300 millions de dollars pour cette entreprise et elle perd toujours de l'argent. Au deuxième trimestre de cette année seulement, ils ont pris 57 millions de dollars de dépréciation en raison de la baisse des prix du pétrole et du gaz.

Attirer l'attention des militants

Ce n'était qu'une question de temps avant que cette situation n'attire l'attention des investisseurs activistes. Avec l'amélioration de l'immobilier et l'émergence de la multifamiliale comme le secteur le plus chaud sur les marchés immobiliers, il semblait que la faiblesse du pétrole et du gaz éclipsait une activité immobilière potentiellement rentable et précieuse. En novembre 2014, deux firmes militantes, SpringOwl et Cove Street, ont déposé un 13D auprès de la SEC en annonçant qu'elles avaient uni leurs forces pour acquérir 6,2% de la société. Dans le dépôt, les investisseurs activistes ont déclaré qu'ils avaient acheté les actions parce qu'ils estimaient que la société était sous-évaluée et avaient eu des conversations avec la direction sur la façon d'améliorer la valeur pour les actionnaires.

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En janvier, ils ont déposé un autre 13D annonçant qu'ils avaient augmenté leur participation à plus de 7% et publié une lettre à la direction décrivant ce qu'ils pensaient que la direction de Forestar devait faire pour améliorer la performance du cours. Ils ont exprimé des préoccupations au sujet du conseil actuel et ont suggéré que la direction se concentre sur les activités immobilières de base, louant la superficie minérale à «des parties plus compétentes et quittant l'industrie pétrolière et gazière»."En février, Forestar a conclu un accord avec les deux fonds activistes et a nommé deux de leurs représentants au conseil d'administration.

Changement de direction

En raison de l'implication des activistes, la société a annoncé en mai avoir examiné Ils ont décidé de se concentrer sur leurs activités immobilières et de réduire drastiquement les dépenses d'investissement dans les activités pétrolières et gazières, ce qui leur a permis de récupérer les flux de trésorerie liés aux activités existantes. À l'époque, Jim DeCosmo, chef de la direction, a déclaré aux investisseurs: «L'annonce de notre plan reflète l'engagement de notre conseil d'administration et de notre équipe de direction à maximiser la valeur à long terme pour les actionnaires en construisant un "

Changements au sein de l'exécutif

Dans le dernier développement, M. DeCosmo a démissionné de son poste de PDG et a été remplacé b y Phillip J. Weber, qui avait été président du comité d'investissement immobilier de la société. Quelques jours plus tard, le directeur financier Christopher Hines a également démissionné et a été remplacé par Charles D. Jehl, ancien vice-président exécutif de la division pétrolière et gazière. Des changements ont également été apportés au conseil afin d'attirer des membres ayant plus d'expérience dans l'immobilier.

Andrew M. Wallach, co-PDG de SpringOwl, a félicité la société pour les changements de direction et le changement d'orientation. Il a publié un communiqué de presse indiquant: «Nous félicitons le conseil d'administration de Forestar pour cette transition opportune et les récentes mesures visant à axer l'entreprise principalement sur le développement immobilier.Nous sommes impatients de travailler avec le nouveau conseil et la direction pour maximiser la valeur actionnariale .

Potentiel

Les problèmes de pétrole et de gaz cachent une entreprise de développement immobilier potentiellement précieuse: une fois que vous vous débarrasserez des pertes de pétrole et de gaz et que vous convertirez les exploitations minières au seuil de l'immobilier, cette entreprise Si vous annualisez les bénéfices immobiliers de 15,5 millions de dollars, vous auriez un revenu annuel d'environ 62 millions de dollars .Si la société s'échangeait à un revenu multiple entre 15 et 20 que d'autres biens immobiliers comparables Pour les promoteurs, la valeur de l'entreprise se situerait entre 930 millions et 1 24 milliards de dollars, et il est facile de voir ce qui a attiré les investisseurs militants dans l'entreprise.

SpringOwl et Cove Street auront des entreprises comme investisseurs activistes à Forestar. Le 29 septembre, l'investisseur activiste James Pappas a déposé un nouveau 13D annonçant que son entreprise JCP Investment Partnership, LP avait acquis environ 6,5% de la société et avait été des acheteurs actifs de l'action au cours des 60 derniers jours. M. Pappas a participé à plusieurs campagnes militantes au cours de sa carrière.

The Bottom Line

Forestar possède une précieuse collection d'actifs, en particulier l'immobilier et le développement. Si les activistes peuvent forcer le conseil à quitter complètement l'industrie pétrolière et gazière, l'action pourrait avoir des gains importants pour les actionnaires patients.