Will Rogers a déjà recommandé que les gens achètent des terres en raison de leur rareté. Dans cet esprit, les investisseurs doivent comprendre le caractère pratique de posséder des terres et de gérer une entreprise commerciale basée à terre. Ils doivent également être conscients des types spécifiques d'options d'investissement liés à la terre disponibles à travers des produits d'investissement tels que les fonds négociés en bourse (ETF) et les notes négociées en bourse (ETN).

Types d'investissements fonciers

Indépendamment, les riches peuvent acheter des terres pour leur usage personnel et leurs loisirs. Malheureusement, la plupart des gens ne tombent pas dans cette catégorie. Cela soulève la question suivante: les possibilités de propriété foncière et les entreprises commerciales sont-elles capables de générer un retour sur investissement acceptable pour les petits investisseurs, tout en leur procurant les joies et les attributs associés à la propriété foncière? Pour répondre à cette question, les futurs propriétaires fonciers doivent pouvoir évaluer 10 catégories générales d'investissements fonciers potentiels:

• Terrain à bâtir résidentielle
• Terrain à bâtir à usage commercial
• Terrain à cultures en rangées
• Terres agricoles
• Timberland
• Terres minéralisées
• Terres agricoles maraîchères
• Vignobles
• Vergers
• Terrains de loisirs

Investissements dans les terrains résidentiels et commerciaux

Les terrains résidentiels et commerciaux offrent un accès pratique à la propriété foncière d'investissement, car un nombre illimité de possibilités de développement foncier peut être structuré contraintes de capital et de temps. Malheureusement, ces types d'aménagements annulent la capacité du propriétaire à profiter de la terre. Par conséquent, l'aménagement de terrains résidentiels et commerciaux ne constitue pas une option réalisable pour les gens qui veulent vraiment vivre le sentiment nostalgique de la propriété foncière.

Du point de vue de l'investissement, de nombreuses options, telles que le Vanguard REIT ETF (ARCA: VNQ VNQVanguard REIT83 65 + 0. 67% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ), offrent une exposition diversifiée à l'industrie, au bureau, à la vente au détail, aux soins de santé, au stockage public et aux développements résidentiels. Pour la plupart des petits investisseurs, les ETF REIT constituent un choix idéal car ils ne nécessitent pas de gestion directe, ils sont largement diversifiés par type de propriété, diversifiés géographiquement, ils peuvent être achetés ou vendus en temps réel et ils sont très peu coûteux.

Culture en terre Terres et terrains destinés à l'élevage

Les terres achetées pour la culture en rangs ou pour l'élevage permettent d'accéder à la terre dans le sens traditionnel de la nostalgie et de générer des revenus. Cependant, il existe une foule de problèmes pour les petits investisseurs qui achètent des terres afin d'exploiter ces types d'entreprises.Premièrement, l'échelle requise pour exploiter une exploitation de culture en rangs ou d'élevage doit être très grande pour être financièrement viable. Ceci, à son tour, exige une mise de fonds initiale considérable bien au-delà de ce que la plupart des gens peuvent se permettre. De plus, les coûts fixes permanents associés à l'exploitation de ces types d'exploitations agricoles sont extrêmement élevés.

Cela signifie également que le levier financier et le risque commercial de ces opérations sont également très élevés. Par conséquent, le propriétaire du terrain subit une pression considérable pour que ces types d'entreprises réussissent financièrement. Dans de nombreux cas, le niveau de stress dépasse de loin les avantages nostalgiques que les gens aspirent en tant que propriétaire foncier. Dans cette optique, il est juste de dire que la plupart des petits investisseurs devraient éviter de mener ce type d'opérations agricoles à grande échelle, car les risques et les difficultés de cette activité dépasseront probablement tous les avantages.

Bien que la plupart des petits investisseurs ne soient pas en mesure de posséder une exploitation traditionnelle de cultures en lignes ou d'élevage, de nombreuses options d'investissement agricole offrent une exposition acceptable aux entreprises agricoles traditionnelles. Par exemple, le Fonds indiciel agricole des États-Unis (ARCA: USAG) est un fonds négocié en bourse qui fournit une exposition au soja, maïs, blé, coton, sucre, café, huile de soja, bovins d'engraissement , le cacao, les porcs maigres, le blé de Kansas City, l'huile de canola et le tourteau de soja. Par conséquent, en investissant dans ce produit, les petits investisseurs auront une vaste exposition aux investissements dans les exploitations agricoles traditionnelles. Ceci, à son tour, peut être utilisé par l'investisseur pour aider à se tenir au courant des pratiques agricoles traditionnelles, tout en offrant la possibilité de générer un retour sur investissement attrayant au fil du temps.

Les petits investisseurs peuvent également utiliser une variété d'options d'investissement ciblées pour se familiariser avec des types spécifiques d'exploitations agricoles traditionnelles. Par exemple, le Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (ARCA: DIRT DIRTBarclays Bank iPath Bêta Agriculture Échange Notes 2011-18 4. 41 Ser-A Lkd à BC Comm Agriculture Purre Beta TR30 .4 + 0. 16% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) fournit une exposition d'investissement à des matières premières telles que le maïs, le blé, le soja, le sucre, le coton et le café. Bétail Beta ETN (ARCA: LSTK) fournit une exposition d'investissement aux bovins et aux porcs. Comme l'illustrent ces exemples, les petits investisseurs peuvent utiliser une multitude de BNB pour s'exposer à des types d'exploitations agricoles spécifiques. En ce qui concerne l'utilisation des ETF et des ETN comme options d'investissement liées à l'agriculture et à la terre, les investisseurs doivent comprendre que beaucoup de ces types de produits utilisent des instruments dérivés tels que les contrats à terme. Par conséquent, les investisseurs doivent procéder à une vérification diligente approfondie de ces types de placements afin de bien comprendre leurs risques et avantages potentiels. Néanmoins, l'utilisation des ETF et des ETN est susceptible de constituer la meilleure opportunité pour s'engager dans des opérations agricoles traditionnelles à grande échelle.

Opportunités d'investissement dans les petites exploitations agricoles

Pour que les petits investisseurs apprécient vraiment le sens traditionnel de la propriété foncière, les meilleures options sont les fermes d'exploitation, les terrains miniers, les potagers, les vergers et les terrains de loisirs. Ces types d'activités agricoles sont beaucoup plus attrayants pour les petits investisseurs, car l'ampleur de l'achat de terrains peut être adaptée aux contraintes de capital de l'investisseur, ces types d'exploitations agricoles peuvent générer un flux de revenu continu et les investisseurs peuvent apprécier sur la terre alors qu'il est utilisé pour générer des revenus. Cela dit, une foule d'ETF et d'ETN sont également directement liés à ces types d'entreprises agricoles. Par conséquent, les petits investisseurs voudront peut-être envisager d'y investir, s'ils décident que la gestion d'une petite exploitation nécessite trop de temps et de ressources.

L'ETF Guggenheim Timber

(ARCA: CUT CUTClaymore Tr 231. 18-0, 67% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) est conçu pour suivre les performances de Global. les sociétés forestières et comprend les participations dans des entreprises qui possèdent ou louent des terres forestières et qui récoltent le bois pour un usage commercial et la vente de produits à base de bois. Ceci est un exemple d'une option d'investissement qui vaut la peine d'être considérée pour les investisseurs qui veulent une exposition indirecte à des exploitations spécifiques de petites exploitations. De plus, le SPDR S & P Fonds exploration et production pétrole et gaz (ARCA: XOP XOPSPDR SP OlGs EP36 83 + 4 19% Créé avec Highstock 4. 2. 6 < ) est l'une des nombreuses options d'investissement qui offre une exposition au développement des terres minérales. Ces deux options illustrent la valeur des ETF et des ETN, qui mettent désormais à la disposition des petits investisseurs des opportunités qui étaient auparavant réservées aux hedge funds. À la fin de 2013, l'industrie des services financiers n'avait pas créé de FNB ni de FNB offrant une exposition aux activités maraîchères, aux exploitations viticoles, aux exploitations de vergers ou aux terrains de loisirs. Par conséquent, si ce type d'investissement foncier est ce que recherchent les investisseurs, ils devront adopter une approche plus concrète en établissant eux-mêmes une petite exploitation agricole. Questions à prendre en considération avant d'acheter un terrain

Une fois la décision prise d'acheter un terrain brut comme investissement ou pour le développement, les investisseurs doivent comprendre de nombreuses questions relatives à la légalité de l'utilisation de parcelles spécifiques. Par exemple, les restrictions d'utilisation du sol peuvent restreindre la façon dont le terrain peut être utilisé par le propriétaire, les servitudes foncières peuvent accorder l'accès à une partie du bien à une partie non liée et le transfert des droits miniers peut accorder à une partie non liée autorisation d'extraire et de vendre des minéraux pour un gain financier. En outre, les droits riverains et littoraux peuvent stipuler l'accès du propriétaire aux cours d'eau adjacents, et la disposition des terres peut dicter si elle se trouve dans un plan d'inondation, ce qui aurait un impact important sur la façon dont les terres pourraient être utilisées. Heureusement, les acheteurs potentiels de terres peuvent obtenir des réponses à ces questions en examinant les spécifications légales pour une parcelle de terrain, qui se trouve dans un document connu sous le nom d'acte de propriété foncière.Ce type de document est généralement disponible au public via Internet, ou il peut être obtenu à l'ancienne en visitant la division des registres fonciers et des titres fonciers du bureau du greffier du comté approprié.

En plus des problèmes de légalité qui peuvent affecter les terres achetées, les petits investisseurs devraient envisager l'accès des terres aux services de base tels que l'électricité ou les télécommunications. Les investisseurs devraient également revoir l'obligation foncière annuelle du bien foncier, évaluer le risque de violation du droit de propriété et analyser l'éloignement du terrain par le propriétaire du terrain, ainsi que par la communauté la plus proche. Toutes ces questions sont importantes, car le manque de services publics peut grandement entraver la capacité d'utiliser la terre, l'éloignement du terrain peut avoir une incidence sur le temps dont dispose un propriétaire pour profiter de la propriété et les taxes foncières peuvent avoir des répercussions sur ses finances. Compte tenu de ces problèmes, les propriétaires fonciers éventuels devraient entreprendre une évaluation complète de la diligence raisonnable avant de décider d'acheter un terrain.

Aperçu général de l'évaluation des terres

Les investisseurs qui envisagent d'acheter des terres brutes doivent réaliser qu'ils se livrent à un investissement purement spéculatif. En effet, les terres non développées ne génèrent aucun revenu et, par conséquent, tout retour sur investissement devra provenir du gain en capital potentiel qui pourrait être perçu une fois la terre vendue. Dans cet esprit, le coût de la dette pour un prêt immobilier agricole peut être utilisé pour aider à effectuer une analyse préliminaire des investissements.

Au 31 mars 2014, le taux annuel d'un prêt immobilier agricole entièrement amorti sur 30 ans était de 5,9%. Sur la base de ce taux, les terres achetées au moyen d'un prêt foncier devraient augmenter de 5,9% chaque année pour que l'investissement foncier atteigne le seuil de rentabilité. Dans la plupart des régions des États-Unis, il est peu probable que cela se produise, en particulier sur une longue période. Par conséquent, du point de vue purement de l'investissement, les terres brutes ont un retour sur investissement très peu attrayant, en particulier si l'on considère la durée pendant laquelle les investisseurs doivent généralement posséder des terres pour générer un retour sur investissement. De plus, les taux d'intérêt pour les prêts aux terres agricoles vont probablement augmenter à l'avenir, ce qui signifie que le taux d'équilibre pour les futurs achats de terrains augmentera également.

Si le coût de la dette pour un prêt immobilier agricole ne dissuade pas les petits investisseurs de vouloir acheter des terrains comme investissement spéculatif, ils croient vraiment pouvoir créer une petite exploitation agricole qui répondra à leurs besoins en capital, à leurs besoins en revenus et les contraintes de temps, de nombreux rapports d'évaluation sont facilement disponibles. Ces rapports peuvent être obtenus auprès des départements agricoles des universités publiques publiques pour aider à évaluer la faisabilité de la création d'une entreprise de petite exploitation. Par conséquent, les petits investisseurs qui veulent établir une exploitation forestière, un maraîcher, un vignoble ou un verger devraient être en mesure de trouver une analyse complète et opportune qui explique comment établir ces types d'opérations, la quantité de travail qu'ils entraîneront probablement, les dépenses en capital nécessaire, le temps nécessaire pour recevoir un retour sur investissement et le retour probable sur investissement que l'exploitation de petite exploitation réalisera au fil du temps.

Enfin, et peut-être le plus important, les investisseurs doivent comprendre que l'achat de terres pour exploiter une petite entreprise agricole est probablement le type d'entreprise commerciale le plus difficile et le plus risqué qui puisse être poursuivi. En effet, en plus du risque inhérent à toutes les entreprises, les exploitations agricoles assument une série de risques auxquels les entreprises non agricoles n'ont pas à faire face. Les exemples sont la menace d'une variété de maladies des cultures, le potentiel d'infestations de ravageurs, un environnement météorologique en constante évolution et des prix du marché instables. Pour ces raisons, couplé avec le fait que l'exploitation d'une petite entreprise agricole prend une quantité importante de force physique, d'endurance et une très forte éthique de travail, la grande majorité des investisseurs ne seront probablement pas en mesure de répondre à toutes les exigences agricoles. durable.

Bottom Line

L'achat d'une terre brute est un investissement très risqué, car il ne générera aucun revenu et ne générera pas de gain en capital lorsque la propriété sera vendue. En outre, l'utilisation d'un prêt immobilier agricole pour acheter des terres est très risquée. En gardant ces points à l'esprit, il est recommandé que la plupart des petits investisseurs désireux de posséder des terres ou d'exploiter une petite entreprise agricole utilisent la grande variété d'ETF et d'ETN qui exposent à une foule d'entreprises agricoles et agricoles. En utilisant ces types de produits d'investissement, tout en profitant du grand nombre de parcs nationaux américains qui sont gratuits pour le public, les investisseurs devraient être en mesure de satisfaire leur désir d'activités récréatives liées à la terre tout en générant un retour sur investissement raisonnable.