Les prêts hypothécaires inversés ont été fortement critiqués comme étant une affaire brute pour les consommateurs. L'une des plus grandes plaintes vient du fait que de nombreuses veuves et veufs ont perdu leurs maisons après le décès de leur conjoint. Pourquoi cela est-il arrivé, et cela pourrait-il vous arriver?

(Pour un aperçu rapide de l'essentiel, voir Comment fonctionne une hypothèque inversée? ).

Moment clé

La probabilité que votre conjoint survivant perde la propriété après votre décès dépend du moment où vous l'avez souscrit. Différentes règles s'appliquent aux prêts souscrits avant le 4 août 2014, aux prêts contractés à compter du 4 août 2014. Cette dernière marque la date à laquelle le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) a modifié ses politiques hypothécaires inversées.

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Ce changement fait suite à une poursuite intentée contre le ministère par un groupe de conjoints survivants non emprunteurs (c'est-à-dire dont les noms ne figuraient pas dans les contrats de prêt hypothécaire inversé). les courtiers en hypothèques qu'ils seraient en mesure de continuer à vivre dans leurs maisons après que leurs conjoints (les emprunteurs officiels) sont morts. Au lieu de cela, les prêteurs étaient saisis, car ils voulaient que les prêts hypothécaires soient remboursés dès que l'emprunteur est décédé. Cette situation est souvent appelée le «problème du conjoint plus jeune» parce que certains conjoints n'étaient pas sur l'hypothèque parce qu'ils étaient trop jeunes pour être admissibles à une hypothèque inversée au moment où le prêt a été contracté (voir ). Hypothèque? ).

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Les prêteurs étaient en fait en train de suivre la règlementation hypothécaire inversée de HUD. Cependant, en 2013, un tribunal fédéral a statué dans Bennett et al. Donovan que les règlements de HUD viole la loi fédérale, et un prêteur ne peut pas exiger d'un conjoint survivant qui n'est pas nommé sur l'hypothèque inversée de rembourser immédiatement quand leur conjoint, l'emprunteur inversé unique, meurt. Nous reviendrons plus en détail sur les nouvelles règles dans un instant.

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Tout d'abord, définissons ce que nous entendons par «sorti avant le 4 août 2014». Est-ce la date à laquelle vous avez demandé l'hypothèque? La date à laquelle vous avez signé les documents? Techniquement, ce n'est ni l'un ni l'autre, en réalité, bien qu'il soit plus proche du premier que du second. Chaque fois que vous faites une demande pour un prêt assuré par la Federal Housing Administration (FHA), que ce soit un prêt hypothécaire FHA ou un prêt hypothécaire inversé, votre prêt est attribué ce qu'on appelle un numéro de dossier. C'est la date à laquelle le numéro de dossier est attribué qui détermine quelles règles s'appliquent à votre prêt hypothécaire. Votre agent de crédit obtient votre numéro de dossier, qui est un identifiant unique à 10 chiffres attribué par la FHA, après que l'agence ait validé votre adresse de propriété et votre numéro de sécurité sociale. Vous pouvez trouver ce numéro en haut de la page 1 de votre application HECM.Ensuite, pour connaître la date associée à votre numéro de dossier, vous devrez communiquer avec votre prêteur ou votre HUD car cette date n'est pas indiquée sur la demande de prêt hypothécaire.

Avant le 4 août 2014

HUD informe le public de l'évolution de ses règlements au moyen de documents appelés lettres de créancier hypothécaire. Au moment de la rédaction de ce document, la lettre datée du 12 juin 2015 sur le créancier hypothécaire contient les règles les plus à jour concernant les conjoints survivants non emprunteurs et les HECM souscrites avant le 4 août 2014. Cette lettre indique que les prêteurs hypothécaires inversés peut suivre les termes du contrat de prêt hypothécaire inversé original lorsque le conjoint emprunteur décède. Cela signifie qu'un conjoint survivant et non emprunteur dont la maison est couverte par une hypothèque inversée souscrite avant le 4 août 2014 court toujours le risque de perdre sa maison si son conjoint emprunteur décède en premier.

Cependant, la lettre du créancier hypothécaire donne également aux prêteurs hypothécaires inversés une alternative à l'appel de l'hypothèque inversée (en d'autres termes, exigeant un remboursement immédiat, au risque de forclusion dans six mois). Les prêteurs hypothécaires inversés ont une option appelée «cession d'option facultative de prêt hypothécaire» (MOE) qui leur permet de transférer la propriété de l'hypothèque inversée à HUD. Le prêteur déposera une réclamation auprès de HUD pour récupérer la somme qu'il aurait obtenue en vendant la maison.

Le transfert de l'hypothèque crée ce que HUD appelle une «période de report» qui permet à un conjoint survivant admissible de demeurer à la maison tant qu'il continue de satisfaire aux exigences de base de l'hypothèque inversée, comme le maintien des taxes foncières , en gardant les paiements d'assurance des propriétaires et en maintenant la propriété en bon état. Le conjoint doit être le propriétaire légal de la maison et continuer à l'occuper comme résidence principale. Il doit également avoir été légalement marié au conjoint emprunteur au moment de la clôture du prêt et être resté marié jusqu'au décès du conjoint emprunteur. Les couples de même sexe engagés qui n'étaient pas légalement autorisés à se marier lorsque l'hypothèque inversée a été obtenue mais qui se sont mariés avant la mort de l'emprunteur ont les mêmes droits.

Le libellé indique clairement que le transfert de propriété est une option et non une exigence pour le prêteur. En d'autres termes, ce soi-disant «problème de jeune conjoint» existe toujours pour les propriétaires qui ont souscrit un HECM avant le 4 août 2014. Les conjoints survivants dans cette situation peuvent vouloir consulter un avocat spécialisé dans l'immobilier pour explorer les options.

À compter du 4 août 2014

Pourquoi les couples n'ont-ils mis que le nom de l'un des conjoints sur l'hypothèque inversée? Souvent, c'était pour augmenter le produit de l'hypothèque inversée, puisque la taille des paiements est liée à l'âge de l'emprunteur. Maintenant, cependant, il n'y a plus aucun avantage à cette stratégie. Le prêt avec les hypothèques d'aujourd'hui doit être basé sur l'âge du plus jeune conjoint, même si ce conjoint a moins de 62 ans et n'est donc pas assez âgé pour être co-emprunteur sur l'hypothèque inversée. En vertu des règles d'aujourd'hui, si votre conjoint non emprunteur admissible est âgé de moins de 62 ans, il sera protégé à condition qu'il réponde aux mêmes exigences relatives à la période de report décrites ci-dessus.

Si vous contractez un prêt hypothécaire inversé alors que vous êtes marié à un conjoint non emprunteur plus jeune, il sera formellement documenté à la clôture comme un conjoint non emprunteur admissible ou un conjoint non emprunteur inadmissible. Un conjoint admissible qui n'emprunte pas habite avec le conjoint emprunteur dans la résidence principale; un conjoint non emprunteur inadmissible vit ailleurs comme sa résidence principale. Le report ne s'applique pas au conjoint non emprunteur si le couple divorce après avoir souscrit au HECM. Il ne s'applique pas non plus à un nouveau conjoint qu'un emprunteur d'hypothèque inversé se marie après avoir souscrit le prêt. Les mêmes règles s'appliquent aux couples homosexuels qui n'étaient pas légalement autorisés à se marier lorsque l'hypothèque inversée a été obtenue mais qui se sont mariés avant la mort de l'emprunteur parce que ces partenaires répondent à la définition de HUD de «conjoint survivant éligible non emprunteur». "

The Bottom Line

Malgré les réformes récentes, il y a encore des situations où une veuve ou un veuf pourrait perdre la maison au décès de son conjoint. Si vous ou votre conjoint avez déjà souscrit une hypothèque inversée, assurez-vous de comprendre quel ensemble de règles s'applique à votre situation. Vous voudrez peut-être rencontrer un avocat ou un planificateur financier immobilier pour trouver une solution si vous êtes à risque.

Chaque fois que la date de votre prêt hypothécaire inversé, sachez que le conjoint survivant et non emprunteur n'est pas autorisé à recevoir plus de produits après le décès du conjoint emprunteur. Ce ne sera pas un problème si le produit du prêt a été obtenu sous la forme d'une somme forfaitaire, mais cela pourrait poser un problème si les fonds hypothécaires inversés ont été fournis sous la forme d'un flux de paiements mensuels ou d'une ligne de crédit. Si vous souscrivez une hypothèque inversée aujourd'hui, surtout si un seul conjoint figure sur la liste des emprunteurs, vous devriez envisager si l'option de capitalisation pourrait fournir le plus de sécurité financière.

(Pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires inversés, lisez Guide sur les impôts et les hypothèques inversées et Choisir le prêteur hypothécaire inversé droit .)

Note: Les règles décrites ici appliquer aux hypothèques de conversion d'équité en matière de logement (HECMs). Ce sont les plus communs des trois types de prêts hypothécaires inversés de loin et les seuls assurés par la FHA. Si vous êtes l'un d'environ 5% des emprunteurs hypothécaires inversés qui ont une hypothèque inversée à usage unique ou un prêt hypothécaire inversé propriétaire, vous aurez besoin de revoir vos documents de prêt pour voir si les problèmes décrits dans cet article s'appliquent à votre situation.