Même si beaucoup de gens croient qu'un prêt hypothécaire exige un acompte de 20%, ce n'est tout simplement pas vrai. La réduction de 20% est simplement ce qu'il faut généralement pour éviter d'être obligé de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). (Pour en savoir plus, voir L'assurance hypothécaire privée: évitez-la pour ces 6 raisons )

Il existe maintenant un moyen de réduire significativement moins de 20% tout en évitant de payer pour l'indice PMI.

3% vers le bas et pas de PMI

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Un nouveau produit hypothécaire de Bank of America Corp. permet à un emprunteur de rembourser aussi peu que 3% du prix de vente d'un prêt immobilier. De plus, vous n'avez pas à contracter une assurance hypothécaire privée, ce qui pourrait vous faire économiser des centaines de dollars sur votre paiement mensuel.

Les acheteurs qui ont peu d'argent pour un acompte se tournent souvent vers des prêts hypothécaires à faible versement garantis par la Federal Housing Administration (FHA), mais ceux-ci nécessitent un PMI. (Pour en savoir plus, voir: Prêts HUD contre FHA: quelle est la différence? ) Le fait d'éviter la FHA est la clé pour éviter l'exigence PMI. Faire le tour de la FHA aide également Bank of America puisque la FHA a l'habitude d'infliger des amendes aux banques pour ce que BOA considère comme des erreurs mineures dans les documents de prêt, un mouvement qui a coûté 800 millions de dollars à la banque en 2014.

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Remplacement de la FHA

Au lieu d'être assurés par la FHA, les nouveaux prêts à 3% de Bank of America sont soutenus par Self-Help Ventures Fund, un organisme sans but lucratif basé à Durham, en Caroline du Nord, et par Freddie Mac. Bank of America approuve les prêts hypothécaires puis les vend à Self-Help Ventures Fund. Self-Help vend ensuite à Freddie Mac. Si vous choisissez par défaut, Self-Help absorbe un pourcentage important de la perte avant que Freddie Mac ne subisse sa perte. Effectivement, Self-Help Ventures Fund remplace la FHA en tant que principal assureur du prêt.

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Comment se qualifier

Pour obtenir un prêt en vertu du nouveau programme de BOA, vous devez avoir un score FICO d'au moins 660 (FHA exige un minimum de 580) et un revenu sous le revenu médian pour votre région. Vous devez vivre dans la maison comme votre résidence principale, et vous devez accepter de conseiller le crédit dans le cas où vous avez déjà des difficultés à effectuer des paiements. Si vous êtes un acheteur d'une première maison, vous devrez également participer à un programme d'éducation pour les acheteurs de maison.

Votre taux ultime dépendra de votre situation financière, mais Bank of America prétend que ses prêts seront toujours moins chers que le taux FHA.

Matière à réflexion

Pour aider à rattraper PMI non obligatoire, le nouveau prêt de Bank of America nécessitera un ratio dette / revenu de pas plus de 43%, selon le Wall Street Journal. C'est en plus du score requis de 660 FICO. La banque indique qu'elle vérifiera également les formes de crédit non traditionnelles, telles que les dépenses mensuelles et les antécédents de crédit.

Un prêt à paiement faible ou nul signifie également que vous paierez plus d'intérêts pendant la durée de votre prêt.

Enfin, ne pas impliquer la FHA peut être bon pour Bank of America, mais qu'en est-il de vous? En théorie, au moins, le contrôle que la FHA exerce sur les grandes banques (et les amendes subséquentes) vous protège davantage en tant qu'emprunteur.

Considérez-les, trop

Vous pourriez être surpris d'apprendre qu'il existe d'autres prêts hypothécaires à faible ou à moyen terme qui ne nécessitent pas non plus une assurance hypothécaire privée coûteuse.

L'hypothèque HomeReady , disponible auprès de Fannie Mae, est un type de prêt à 3% mais comporte des taux hypothécaires réduits et un PMI à moindre coût, si vous êtes admissible. Vous pourriez obtenir un prêt HomeReady si vous vivez dans une région à faible revenu ou si votre revenu est inférieur à la moyenne de la région où vous vivez.

Les prêts VA sont une option pour les militaires et les anciens combattants actuels. Ils ne nécessitent aucun acompte et aucun PMI. Les taux hypothécaires sont bas, mais la VA nécessite des frais de financement (il varie de 2, 15% à 3, 3%), qui peuvent être intégrés dans le prêt.

Les prêts de la Navy Federal Credit Union , offerts aux militaires actuels ou à la retraite, certains employés militaires civils ou employés du ministère de la Défense, constituent une autre option de prêt sans versement initial. Les frais de financement pour ces prêts est seulement de 1. 75%.

Les prêts au logement de l'USDA , également connus sous le nom de «prêts au logement rural», sont parrainés par le ministère de l'Agriculture des États-Unis et sont disponibles si vous habitez dans une zone moins dense. Les prêts de l'USDA ne nécessitent aucun acompte et aucune assurance hypothécaire, bien qu'il y ait une commission de garantie de 2%, qui peut être ajoutée au prêt, ainsi qu'une commission de garantie annuelle de 0,5% du solde du prêt.

L'hypothèque «Piggyback» n'est pas vraiment un programme de prêt mais une stratégie. Une hypothèque de ferroutage implique deux hypothèques, une première pour 80% du prix d'achat et une seconde pour jusqu'à 10%. Cela vous laisse avec un acompte de 10% et pas de PMI.

(Pour en savoir plus: Comment obtenir une hypothèque sans mise de fonds.)

The Bottom Line

Le nouveau programme de prêt de Bank of America est encore un acompte "faible ou nul" option. Cela vaut la peine d'être considéré, surtout si aucune des autres options ne vous convient ou ne correspond à votre situation. Avant de signer sur la ligne pointillée, examinez soigneusement toutes les options de prêt et assurez-vous que votre choix final est le meilleur pour vous.

Que ce soit nécessaire ou non, prévoyez d'effectuer l'acompte le plus élevé possible sans vous laisser dans une «maison pauvre» ou incapable de couvrir les urgences même les plus modestes. De cette façon, votre solde de prêt initial sera inférieur et votre total des paiements d'intérêt à long terme sera moindre.