Une variété déconcertante d'hypothèques est peut-être disponible, mais pour la plupart des acheteurs, il n'y en a qu'une seule en pratique.

L'hypothèque de 30 ans est pratiquement un archétype américain, la tarte aux pommes des instruments financiers. C'est le chemin que des générations d'Américains ont emprunté pour accéder à la propriété pour la première fois. Selon la Mortgage Bankers Association, la majorité des personnes qui demandent des prêts hypothécaires demandent des prêts hypothécaires de 30 ans. Mais beaucoup de ces acheteurs auraient pu être mieux servis s'ils avaient opté pour une hypothèque à taux fixe de 15 ans; le frère de 30 ans, plus jeune et moins populaire. Les prêts sont structurellement similaires - la principale différence est le terme. (Voir aussi Guide pour l'achat d'une maison aux États-Unis )

Un prêt à plus court terme signifie un paiement mensuel plus élevé, ce qui rend l'hypothèque de 15 ans moins abordable. Mais, en fait, le court terme rend le prêt moins cher sur plusieurs fronts - sur toute la durée de vie d'un prêt, une hypothèque de 30 ans finira par coûter plus du double de l'option de 15 ans.

Impact du terme sur le coût

Le principal facteur de coûts plus élevés est le temps. Une hypothèque est simplement un type particulier de prêt à terme - garanti par des biens immobiliers - et dans un prêt à terme, l'emprunteur paie des intérêts calculés annuellement sur le solde impayé du prêt. Le taux d'intérêt et le paiement mensuel sont fixes.

Parce que le paiement mensuel est fixe, la partie va payer des intérêts et la partie va payer le principal changement au fil du temps. Au début, parce que le solde du prêt est si élevé, la plupart des paiements sont des intérêts. Mais à mesure que les soldes diminuent, la part d'intérêt du paiement diminue également et la part du capital augmente. (Pour plus d'explications, voir le tutoriel Investopedia Hypothèques de base .)

Dans un prêt de 30 ans, bien sûr, cet équilibre diminue beaucoup plus lentement - effectivement, vous louez la même somme d'argent deux fois plus longtemps. (Il est plus de deux fois plus long que deux fois plus long, car dans un prêt hypothécaire de 30 ans, le solde du capital ne diminue pas aussi rapidement que dans un prêt de 15 ans.) Lorsque le taux d'intérêt est de 4% , un emprunteur paye en fait près de 2. 2 fois plus d'intérêts pour emprunter le même montant de capital sur 30 ans que pour un prêt de 15 ans.

Différences entre les taux d'intérêt

De plus, comme les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans et que les prêts à court terme sont moins coûteux pour les banques que pour les crédits à plus long terme, les consommateurs taux d'intérêt sur une hypothèque de 15 ans - allant d'un quart de pour cent à un pourcentage complet (ou point) de moins. Et les organismes subventionnés par le gouvernement qui financent la plupart des prêts hypothécaires imposent des frais supplémentaires, appelés rajustements de prix au niveau des prêts, qui rendent les prêts hypothécaires à 30 ans plus coûteux.

Fannie Mae et Freddie Mac facturent des ajustements de prix aux emprunteurs qui ont des scores de crédit plus bas ou qui mettent moins d'argent. <

«Certains des ajustements de prix sur un prêt qui existent sur une période de 30 ans n'existent pas sur une période de 15 ans», explique James Morin, vice-président principal des prêts aux particuliers chez Norcom Mortgage à Avon, Connecticut. à Morin, inscrivez ces frais dans leur hypothèque à un taux plus élevé plutôt que de les payer directement.

Imaginez donc un prêt de 300 000 $, disponible à 4% pour 30 ans ou à 3, 25% pour 15 ans. L'effet combiné de l'amortissement plus rapide et du taux d'intérêt plus bas signifie que l'emprunt de 15 ans coûterait 79 441 $, comparativement à 215 609 $ sur 30 ans, soit près des deux tiers de moins.

Le frottement, bien sûr, est le paiement mensuel. Le prix à payer pour épargner autant d'argent à long terme est une dépense mensuelle beaucoup plus élevée: le paiement de notre emprunt hypothétique de 15 ans est de 2 108 $, soit près de 50% de plus que le paiement mensuel du prêt de 30 ans (1 $, 432).

Si vous êtes sur le point de prendre votre retraite

Si vous pouvez vous permettre le paiement plus élevé, il est dans votre intérêt d'utiliser le prêt plus court, surtout si vous êtes à la retraite. /p>

Pour certains experts, le fait d'avoir un fond de caisse pléthorique peut suffire à payer un montant plus élevé - selon Bob Walters, économiste en chef chez Quicken Loans, vos économies liquides devraient s'élever à au moins un an. Ce que les planificateurs financiers aiment à propos de l'hypothèque de 15 ans, c'est que c'est effectivement «l'épargne forcée», sous forme d'équité dans un actif qui normalement apprécie. (À l'instar des autres actions, la valeur des maisons augmente et diminue.)

Peser les objectifs des collèges et de l'épargne-retraite

Dans certains cas, un emprunteur peut être incité à épargner et à investir ailleurs, comme dans un compte 529 les frais de scolarité d'un collège ou d'un compte de retraite 401 (k), lorsqu'un employeur égalise les cotisations de l'emprunteur. Et avec des taux hypothécaires si bas, un emprunteur pourrait, en théorie, choisir d'emprunter avec un billet de 30 ans, et investir la différence entre ce paiement mensuel inférieur et le montant plus élevé qu'il aurait payé chaque mois sur les 15 ans hypothèque.

Par exemple, dans l'exemple précédent, un prêt mensuel de 15 ans était de 2 108 $ et le prêt mensuel de 30 ans était de 1 432 $. Un emprunteur pouvait investir la différence de 676 $ ailleurs.

Le calcul à l'arrière de l'enveloppe correspond au montant (ou au rendement) du rendement de l'investissement externe, moins l'impôt sur les gains en capital que vous devez, supérieur au taux d'intérêt de l'hypothèque, après prise en compte de l'intérêt hypothécaire déduction. (Pour quelqu'un dans la tranche d'imposition de 25%, la déduction pourrait réduire le taux d'intérêt hypothécaire effectif de, disons, 4% à 3%.)

Ce jeu exige toutefois une propension au risque, selon Shashin Shah, un planificateur financier certifié à Dallas, parce que l'emprunteur devra investir dans des stocks volatils.

"Actuellement, il n'y a pas d'investissements à revenu fixe qui rapporteraient suffisamment pour faire ce travail", explique Shah.Il faut aussi que la discipline investisse systématiquement l'équivalent de ces différentiels mensuels et le temps nécessaire pour se concentrer sur les investissements, ce qui, selon Shah, manque à la plupart des gens.

(Pour en savoir plus sur les conditions particulières d'obtention d'une hypothèque à différents stades de la vie, consultez Obtenir une hypothèque entre 20 ans et Obtenir une hypothèque chez vous .

Une option du meilleur des deux mondes?

De toute évidence, la plupart des emprunteurs ne disposent pas - ou du moins pensent qu'ils ne disposent pas - des moyens nécessaires pour effectuer les paiements plus élevés requis par une hypothèque de 15 ans. Mais il existe une solution simple pour les emprunteurs de 30 ans de capturer une grande partie des économies de l'hypothèque plus courte: Il suffit de faire les paiements les plus importants d'un échéancier de 15 ans sur votre prêt hypothécaire de 30 ans, sans hypothèque.

Vous avez le droit d'affecter les paiements supplémentaires au capital et, si vous effectuez les versements de façon constante, vous rembourserez l'emprunt hypothécaire dans 15 ans. Si les temps sont serrés, vous pouvez toujours revenir aux paiements normaux et inférieurs de l'échéancier de 30 ans.

(Voir aussi Avantages et inconvénients d'une hypothèque de 15 ans et Avantages et inconvénients d'une hypothèque de 30 ans.)

Conclusion

De nombreux acheteurs être bien servis s'ils optaient pour une hypothèque à taux fixe de 15 ans au lieu d'une hypothèque de 30 ans. Un taux d'intérêt plus bas et à plus court terme signifie que vous paierez beaucoup moins pour votre prêt. Faites le calcul vous-même ci-dessous en utilisant la calculatrice hypothécaire d'Investopedia.

Et comme le dit Shah: «Nous n'avons pas un seul client qui ait payé sa maison et qui s'est jamais senti mal à ce sujet. "Le fric est le paiement mensuel plus élevé, et il est judicieux de peser la valeur d'une hypothèque moins coûteuse par rapport à d'autres priorités d'épargne comme le collège, la retraite et un fonds de pluie.

(Vous pourriez aussi être intéressé par la lecture de 6 conseils pour obtenir un prêt hypothécaire et : combien pouvez-vous vous permettre? )