Peu d'emprunteurs demandent une hypothèque de 15 ans lorsqu'ils achètent une maison. En février 2015, selon la Mortgage Bankers Association, seulement 5% des acheteurs de maison et 20% des refinanceurs ont demandé une hypothèque de 15 ans, et ces chiffres ont diminué ces dernières années. Mais si les emprunteurs sont rebutés par le paiement mensuel relativement élevé, ils renoncent à la possibilité d'économiser beaucoup d'argent, dans les deux sens du terme.

PROS

Une hypothèque de 15 ans coûte beaucoup moins cher que d'emprunter de l'argent sur 30 ans.

• Puisque le coût d'une hypothèque est calculé comme un taux d'intérêt annuel et que vous empruntez l'argent moitié moins longtemps, vous emprunterez beaucoup moins d'argent pendant 15 ans - habituellement moins de la moitié de ce que vous paieriez plus de 30 ans. Plus le taux d'intérêt est élevé, plus l'écart entre les deux hypothèques est grand. À 4%, vous paierez seulement environ 46% de l'intérêt que vous payez sur le prêt le plus long.

Comparez les taux hypothécaires à 15 ans et à 30 ans avec notre calculateur d'hypothèque:

• Comme les prêts à court terme sont moins risqués et moins chers à financer, une hypothèque de 15 ans avec un taux d'intérêt inférieur - entre un quart de point et un point entier moins que pour un prêt hypothécaire de 30 ans.

• Si votre hypothèque est achetée par l'une des sociétés parrainées par le gouvernement, comme Fannie Mae, vous finirez probablement par payer moins cher pour un prêt de 15 ans. Fannie Mae et les autres entreprises soutenues par le gouvernement facturent ce qu'elles appellent des ajustements de prix au niveau des prêts qui ne s'appliquent souvent qu'aux emprunts hypothécaires de 30 ans ou sont plus élevés. Ces frais s'appliquent généralement aux emprunteurs ayant des scores de crédit inférieurs, des acomptes plus petits ou les deux. La Federal Housing Administration facture des primes d'assurance hypothécaire plus basses aux emprunteurs de 15 ans. En fin de compte, la plupart des emprunteurs paient ces coûts dans le cadre d'un taux d'intérêt plus élevé, plutôt que comme frais initiaux.

• Parce que le paiement mensuel est plus élevé, les planificateurs financiers considèrent l'hypothèque de 15 ans comme une forme d'épargne forcée - au lieu d'investir ces épargnes dans un compte du marché monétaire ou des actions boursières, vous êtes les investir dans votre maison, qui à long terme est également susceptible de s'apprécier en valeur.

CONS

Les prêts hypothécaires plus courts ont des paiements mensuels plus élevés que les prêts à plus long terme. Par exemple, un prêt de 300 000 $ d'une durée de 15 ans d'un intérêt de 4% a un paiement mensuel de 2 219 $, soit 55% de plus qu'une hypothèque de 30 ans pour le même montant au même taux.

• Le paiement plus élevé pourrait limiter l'acheteur à une maison plus modeste qu'il ne serait possible d'acheter avec un prêt de 30 ans. (Le même paiement mensuel sur un prêt de 30 ans rembourserait un prêt plus important.)

• Le paiement plus élevé nécessite des réserves de liquidités plus élevées - jusqu'à un an de revenu en épargne liquide.

• Le paiement plus élevé signifie qu'un emprunteur peut renoncer à accumuler d'autres épargnes ou épargner pour d'autres objectifs qui ont des incitatifs, comme les frais de scolarité ou dans un compte de retraite 401 (k), à la fois à imposition différée et une contribution de l'employeur.Un investisseur averti et discipliné perdrait la possibilité d'investir la différence entre les paiements de 15 ans et de 30 ans dans des titres à rendement plus élevé.

The Bottom Line

Une hypothèque de 15 ans peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Imaginez un prêt de 300 000 $, disponible à 3. 25% pour 15 ans ou à 4% pour 30 ans. L'effet combiné de l'amortissement plus rapide et du taux d'intérêt plus bas signifie que l'emprunt de 15 ans coûterait 79 441 $, comparativement à 215 609 $ sur 30 ans, soit près des deux tiers de moins. Le frottement, bien sûr, est le paiement mensuel le plus élevé.

(Pour en savoir plus sur le choix de la bonne hypothèque pour vous, voir Banque Vs. Budget: Combien de maison pouvez-vous vous permettre? et Comparaison entre une hypothèque de 30 ans et une hypothèque de 15 ans .)