Les investisseurs qui retournent les maisons sont les héros méconnus de l'immobilier. Ils prennent des propriétés négligées, vétustes et parfois intentionnellement endommagées et les rendent vivables, même belles, encore. Si vous voulez inverser les propriétés, vous connaissez probablement déjà les pièges tels que les problèmes cachés et les dépassements de coûts. Mais saviez-vous que lorsque vous vendez une propriété, vous êtes tenu de divulguer des informations sur son état qui pourraient affecter négativement sa valeur? Si vous cachez volontairement de telles informations, vous pourriez être reconnu coupable de fraude en plus d'être poursuivi en justice. La vente de la propriété «en l'état» ne vous exemptera pas de ces divulgations.

(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis.)

Ces règles s'appliquent à toute personne qui vend une maison; Cependant, ils sont plus susceptibles d'affecter les nageoires, qui ont souvent affaire à des propriétés en mauvais état. Apprenez les lois spécifiques de votre état sur les divulgations requises de votre état immobilier et département de planification locale. Certains États sont plus indulgents que d'autres dans leurs exigences de divulgation. Voici quelques types de renseignements que vous pourriez être tenu de divulguer - ou que vous pourriez vouloir divulguer, même si les lois de votre état ne l'exigent pas - afin que votre acheteur n'ait pas de raison de porter plainte contre vous.

1. La mort à la maison

Certains acheteurs peuvent avoir des préoccupations ou des superstitions à propos de l'achat d'une maison dans laquelle quelqu'un est décédé, il est donc important de savoir si votre état exige que les vendeurs divulguent un décès antérieur à la maison.

«Chaque État aura des exigences légèrement différentes en matière de divulgation», explique Jim Olenbush, un courtier immobilier du Texas. "Au Texas, par exemple, les décès dus à des causes naturelles, les suicides ou les accidents sans rapport avec la propriété n'ont pas à être divulgués."

"Un vendeur est tenu de divulguer Par exemple, si l'enfant d'un occupant précédent se noyait dans la piscine parce qu'il ne disposait pas de la clôture de sécurité appropriée, le vendeur devrait divulguer la mort même après avoir réparé la victime. la question de la sécurité en installant une clôture de piscine appropriée.Il y a, cependant, des circonstances où les vendeurs n'ont pas à divulguer un décès sur la propriété.

"Il n'y a pas d'états dans lesquels il existe une obligation de divulguer le décès d'une personne qui est décédé dans des conditions naturelles », explique l'avocat Matthew Reischer, PDG de LegalAdvice.com« Cependant, certains États imposent une obligation à une maison ou à un appartement stigmatisé dans lequel il y a eu un suicide ou un meurtre. imposer une obligation positive à un vendeur si le Vous savez que leurs biens sont hantés par les morts."

Même lorsque la divulgation n'est pas requise - par exemple, la Géorgie n'exige pas la divulgation d'un homicide ou d'un suicide - vous pourriez vouloir donner à l'acheteur un avis de décès sur la propriété. "Si un vendeur est préoccupé par la responsabilité, le meilleur conseil est d'aller de l'avant et de tout divulguer dès le départ, même si cela n'est pas requis par la loi", explique Olenbush. «Les acheteurs entendent toujours parler des choses des voisins, et la surprise peut les amener à renoncer à un contrat d'achat ou à se demander ce que le vendeur ne leur dit pas d'autre. "

2. Nuisances de voisinage

Une nuisance est un bruit ou une odeur provenant d'une source à l'extérieur de la propriété qui pourrait irriter les occupants de la propriété. Caroline du Nord exige des vendeurs de divulguer les bruits, les odeurs, la fumée ou d'autres nuisances provenant de sources commerciales, industrielles ou militaires qui affectent la propriété. Michigan exige des vendeurs de divulguer les fermes, les exploitations agricoles, les décharges, les aéroports, les champs de tir et d'autres nuisances dans le voisinage, mais la Pennsylvanie laisse à l'acheteur de déterminer la présence de nuisances agricoles.

3. Dangers environnementaux et naturels

Si la maison est exposée à un risque accru de dommages causés par une catastrophe naturelle ou si elle a une contamination environnementale connue ou potentielle, vous pouvez être tenu de divulguer cette information à l'acheteur.

La loi texane oblige les vendeurs à divulguer la présence de déchets dangereux ou toxiques, d'amiante, d'isolant urée-formaldéhyde, de radon, de peinture à base de plomb et d'utilisation antérieure des locaux pour la fabrication de méthamphétamine.

La Property Information Disclosure Act de New York oblige les vendeurs à informer les acheteurs si la propriété est située dans une plaine d'inondation, une zone humide ou un district agricole; si elle a déjà été un site d'enfouissement; s'il y a déjà eu des réservoirs de stockage de carburant au-dessus ou au-dessous du sol sur la propriété; si et où la structure contient de l'amiante; s'il y a de la plomberie en plomb; si la maison a été testée pour le radon; et si du carburant, de l'huile, des substances dangereuses ou toxiques ont été déversés ou ont fui sur la propriété.

Les États peuvent également exiger la divulgation des affaissements de mines, des fosses souterraines, des tassements, des glissements, des bouleversements ou d'autres défauts de stabilité de la terre. La California's Natural Hazards Disclosure Act exige que les vendeurs divulguent si la propriété est dans une zone de danger sismique et pourrait donc être soumise à la liquéfaction ou aux glissements de terrain après un tremblement de terre.

Alors que la plupart des exigences en matière de divulgation sont régies par les États, le gouvernement fédéral en prescrit un: la divulgation qu'une peinture à base de plomb peut être présente sur tout bien construit avant 1978.

4. Renseignements sur l'Association des propriétaires-occupants

Si la maison est régie par une association de propriétaires-occupants (HOA), vous devez divulguer ce fait. Vous devez également connaître la santé financière du HOA et fournir cette information à l'acheteur afin qu'il puisse prendre une décision d'achat éclairée.

"Un acheteur que je connais a acheté un condominium, [et] le vendeur a oublié par erreur de donner à l'acheteur les 12 derniers mois de notes de réunion", déclare Ed Kaminsky, président et PDG de la relocalisation SportStar à Manhattan Beach, Californie."Sept mois plus tard, l'acheteur a été évalué à 30 000 $ pour des améliorations de propriété. Le vendeur a ensuite été poursuivi par l'acheteur pour ne pas avoir divulgué ces notes importantes. "

5. Réparations

Qu'avez-vous réparé et pourquoi? Les acheteurs doivent connaître l'historique des réparations de la maison afin de pouvoir demander à leur inspecteur en bâtiment d'accorder une attention particulière aux zones à problème et de prendre connaissance des problèmes futurs probables. La loi du Texas, par exemple, oblige les vendeurs à divulguer les réparations structurelles ou de toit antérieures; mise en décharge, décantation, mouvement du sol ou lignes de faille; et les défauts ou dysfonctionnements dans les murs, le toit, les clôtures, les fondations, les planchers, les trottoirs et tout autre problème actuel ou antérieur qui affecte l'intégrité structurelle de la maison. Vous devrez peut-être également divulguer les réparations d'électricité ou de plomberie et tout autre problème que vous voudriez savoir si vous alliez acheter la maison et y vivre.

6. Dommages causés par l'eau

Lorsque l'eau entre dans un endroit où elle ne devrait pas l'être, elle peut endommager les effets personnels, nuire à la structure de la maison et même présenter un danger pour la santé si elle favorise la croissance des moisissures. Les vendeurs doivent divulguer les fuites passées ou présentes ou les dégâts d'eau. Michigan, par exemple, exige des vendeurs de divulguer des preuves de l'eau dans un sous-sol ou un vide sanitaire, des fuites de toit, des dommages importants causés par les inondations, le type de système de plomberie et galvanique. Il peut être difficile de connaître les problèmes d'eau (et de nombreux autres types de problèmes) si vous retournez la maison et ne la possédez que pour un mois ou deux.

«Il y a de nombreux risques pour les nageurs ou les autres personnes impliquées dans une fermeture de maison où des travaux sur la propriété ne sont pas évidents, particulièrement en hiver ou pendant une période sèche», explique Bill Price, un Avocat d'affaires de l'Illinois. «Avec l'hiver, un toit qui fuit ou qui a de très vieux bardeaux pourrait ne pas pouvoir être inspecté par l'acheteur ou son inspecteur en bâtiment. De même, une période de sécheresse peut cacher des problèmes avec un sous-sol qui fuit. Dans des situations comme celles-ci, vérifiez si les lois de votre état offrent une protection contre la divulgation d'informations que vous n'auriez aucun moyen de savoir.

7. Éléments manquants

Parfois, les acheteurs ont tellement à l'esprit qu'ils ne remarqueront peut-être pas qu'une maison manque un élément essentiel avant d'emménager. Les lois sur la divulgation de certains États tentent de prévenir ce problème. Le Texas et le Michigan, par exemple, exigent que les vendeurs divulguent si la propriété comporte une longue liste d'articles, y compris les appareils de cuisine, la climatisation centrale et le chauffage, les gouttières, les ventilateurs d'extraction et les chauffe-eau.

8. Autres informations possibles

Les acheteurs doivent savoir si la maison se trouve dans un quartier historique spécial car cela affectera leur capacité à effectuer des réparations et des modifications, et cela pourrait également augmenter le coût de ces activités.

La loi du Texas exige que les vendeurs divulguent des termites actifs ou d'autres insectes destructeurs du bois, des dégâts de termites ou de pourriture du bois nécessitant une réparation, des dommages antérieurs causés par les termites et des traitements antérieurs de termites.La loi du Michigan et de la Caroline du Nord exige également que les vendeurs divulguent tout antécédent d'infestation. Consultez les lois de votre état pour voir si vous devez divulguer des informations sur les parasites.

Vous pourriez également être tenu de divulguer des problèmes de drainage ou de classement, de zonage, de litige en cours, de modification sans permis, de différend frontalier et de servitude.

Comment déclarer

Certains États, comme le Michigan et la Caroline du Nord, exigent que les vendeurs utilisent un formulaire de divulgation spécifique. Sinon, votre département d'État ou de la commission de l'immobilier ou l'association de l'agent immobilier de l'Etat aura généralement un formulaire recommandé, vous pouvez utiliser. La forme peut être plus ou moins complète que ce que la loi d'état exige. Si le formulaire n'est pas assez complet pour votre situation, complétez-le avec une liste des éléments supplémentaires que vous souhaitez divulguer. Le vendeur doit faire toutes les divulgations à l'acheteur par écrit, et l'acheteur et le vendeur doivent signer et dater le document. Assurez-vous de revoir ce que vous devez divulguer, et comment il devrait être formulé, avec un avocat de l'immobilier.

The Bottom Line

Même si une divulgation particulière n'est pas requise dans votre région, si vous avez une information sur une maison qui pourrait rendre un acheteur mécontent, vous pourriez vouloir le divulguer de toute façon. En plus des raisons morales pour être honnête avec les acheteurs potentiels - et le désir d'éviter les frais et les tracas d'une poursuite - vous avez une réputation à protéger. Si vous avez des préoccupations quant à savoir si vous avez divulgué l'état de la propriété correctement, contactez un avocat de l'immobilier dans votre état.