Rappelez-vous la Grande Récession de '08? Vous savez, celui où la bulle du marché de l'habitation a éclaté et où des millions de personnes se sont retrouvées à détenir et parfois même à abandonner des biens immobiliers dont la valeur avait plongé sous l'eau, à quelques milliers de lieues de l'hypothèque? Ouais, ce n'est pas quelque chose que tu oublierais si tu te noyais dans tout ce bazar. Eh bien maintenant sept ans ont passé et le chômage est tombé à 5,1% de son sommet de 10,2% en octobre 2009. Avec plus d'emplois et un revenu stable, pourrait aujourd'hui être une bonne journée pour investir dans l'immobilier à New York? Ou est-il imprudent d'acheter maintenant et d'espérer qu'il n'y aura pas de bulle plus tard, et que la place augmente en valeur au lieu de s'écraser?

Ou pourrait-il plutôt être plus sage de farcir des pièces de rechange dans un matelas ou peut-être d'acheter des pièces commémoratives en l'honneur des premiers répondants du 11 septembre?

Pour ces deux dernières approches, probablement pas. (Les matelas ne sont pas assurés par la FDIC, et souvenez-vous, tous les problèmes commémoratifs ne prennent pas de valeur.) Il y a la vieille histoire que l'immobilier fait un investissement judicieux, puisqu'ils ne font plus de terre. Et pourtant, il y a une réplique du récent film de la crise hypothécaire du New York Times, 99 Homes, , un rappel lancinant que l'histoire se répète: "[Propriétaires] … se retrouvent sous l'eau, piégés et trahis prêts compliqués … "(Si vous envisagez d'acheter dans la Big Apple, vous pouvez également lire Combien coûte New York, vraiment et Choisir de louer ou d'acheter à New York.) <

Il suffit de regarder les chiffres

Mais vérifiez ces chiffres: Depuis août 2014, Harlem a mené la croissance du marché de la ville, avec une augmentation de 20%

i n un peu plus d'un an, en raison de l'afflux de nouveaux bâtiments résidentiels dans la région. Les moyennes non-Doorman Studio, Doorman Studio et One Bedroom Doorman de Harlem affichent respectivement des augmentations respectives de 4. 0%, 5. 0% et 4. 5%. Ça ne semble pas si mal? C'est dans un mois.

Le prix de vente médian est très proche de 1 $. 025 millions haut de 2008. Est-ce que cela signifie un autre buste est probable? Non, disent les experts de New York Business de Crain, parce que la dernière bulle a été créée par crédit lâche, et les hypothèques d'aujourd'hui ont des normes beaucoup plus rigoureuses.

Au quatrième trimestre 2015, Manhattan connaissait un boom de la construction, avec un inventaire de logements proche de son plus bas niveau enregistré au dernier trimestre de 2013. Comparé au dernier pic de construction, lors de l'atterrissage brutal de 2008 En raison d'une plus grande offre que de la demande, un certain nombre de facteurs se sont réunis pour changer l'économie de posséder et de vendre une maison à Manhattan et dans les autres arrondissements. Dans certaines parties de la ville, les courtiers immobiliers signalent un ralentissement des ventes. L'incertitude du marché est certainement un facteur, avec début 2016 reflétant la nervosité des acheteurs.Un retour de la confiance relâchera probablement une demande refoulée, en particulier si elle s'accompagne de prix, même légèrement inférieurs, qui, selon les experts, constituent un problème typique. Les blips à court terme ne perturbent pas les tendances à long terme. ils nous disent.

Maintenant, regardez plus de chiffres

Il y a 850 000 appartements dans cette ville bondée. Au premier trimestre de 2015, seulement 5 200 ou un peu plus de la moitié d'un pour cent étaient en vente. C'est 26% en dessous de la moyenne historique et seulement 25% au-dessus du minimum de 4 164 en 2013. Pourquoi le nombre est-il si minuscule? Manhattan est la ville d'un locataire; les locations représentent plus de 75% des appartements dans les cinq arrondissements. Le reste sont presque tous des coopératives et des condos. (Plus tôt cette année, Warburg Realty a estimé qu'il restait moins de 2000 maisons unifamiliales dans l'ensemble de Manhattan qui n'avaient pas été divisées pour faire des locations.)

Cela ressemble à un grand marché pour les vendeurs. Sauf pour ceci: La vente donnerait aux propriétaires de l'argent pour passer à de meilleures fouilles, oui, mais exactement parce que lorsque le marché de l'immobilier est serré, les vendeurs sont nerveux qu'ils ne seront pas en mesure de trouver une autre maison. Même s'ils le font, ces meilleurs appartements coûteront également plus cher. Résultat: L'inventaire de revente de maisons existantes stagne. Et aller de l'avant, cela va probablement maintenir la pression à la hausse sur les prix. (Bien que l'augmentation du taux d'intérêt hypothécaire déclenchée par la récente décision de la Réserve fédérale puisse quelque peu ralentir la hausse des prix, les experts rappellent que la demande refoulée est prête à augmenter quand / si les prix fléchissent.)

De plus en plus compétitifs, les entreprises doivent payer pour retenir les travailleurs qualifiés «qui peuvent faire frémir le moteur économique de la ville», dit Crain. Mais la fidélisation et le recrutement des employés deviennent plus difficiles lorsque le logement est inabordable. En tant que présidente du Partenariat pour New York, Kathryn Wylde souligne que «recruter des talents pour soutenir nos principales institutions et nos universités est de plus en plus difficile car ils ne peuvent pas se permettre de vivre ou de trouver un logement convenable à Manhattan». Le maire de New York, Bill de Blasio, a fait du besoin de logements abordables une pièce maîtresse de sa dernière campagne et continue d'inciter et d'intimider les promoteurs pour qu'ils l'incluent dans de nouveaux projets de construction.

Qu'en est-il de la nouvelle construction?

Habituellement, le meilleur moyen de maintenir les prix à des niveaux élevés est d'ajouter de l'offre. Mais à Manhattan, la construction de nouveaux appartements n'a servi qu'à augmenter encore les coûts. Le penthouse occasionnel vient souvent avec une étiquette de prix de 100 millions de dollars ou plus, donc l'immobilier résidentiel de New York semblait être un endroit sûr pour les riches du monde pour garer leur argent - lire: argent d'investissement de la Chine et d'autres points à l'étranger - qui a affecté le marché pour tout le monde dans le processus. La même chose est arrivée à Londres. Il y a votre théorie Trickle-Down en action - perversement. Les unités individuelles sont devenues des investissements, des unités de stockage virtuelles pour l'argent plutôt que pour les résidences, ce qui explique pourquoi tant d'entre elles restent vides, jamais occupées.

The Bottom Line

Si n'importe quand est le meilleur moment pour acheter, il se peut que ce soit maintenant. Hier aurait pu être encore mieux, et demain pourrait coûter encore plus cher. Mais préparez-vous à dépenser l'argent. (Les courtiers considèrent les prix cotés jusqu'à 2 millions de dollars le

prix le plus bas du marché pour Manhattan.) Surtout, prenez à cœur une autre ligne de 99 Maisons : Ne vous laissez pas émouvoir immobilier. "Nous ne pouvons pas tous nous permettre d'avoir une vue sur un penthouse.