De bonnes nouvelles sont sorties de Washington récemment. Fannie Mae et Freddie Mac, les agences à charte gouvernementale qui achètent des prêts hypothécaires à des prêteurs privés, ont convenu de règles qui pourraient ouvrir les marchés hypothécaires aux emprunteurs dont le crédit est moins que parfait. (Pour en savoir plus, voir Ce que vous devez savoir sur les hypothèques Fannie Mae .)

Le problème

Pour comprendre pourquoi cette nouvelle est si importante, vous devez d'abord comprendre le problème. Fannie et Freddie, comme on les appelle, ne prêtent pas d'argent. Un consommateur ne les appellerait jamais pour obtenir une estimation de bonne foi sur un prochain achat de maison. Au lieu de cela, Fannie et Freddie sont des sociétés cotées en bourse créées par le Congrès qui aident à assurer la stabilité et la liquidité du marché hypothécaire.

Lorsqu'un prêteur consent un prêt pour financer un achat de logement, son but ultime est souvent de le vendre à Fannie ou à Freddie dans ce qu'on appelle le marché secondaire. En vendant le prêt, le prêteur le dédouane de ses livres, libérant de l'argent et réalisant un profit immédiat sur le prêt. Fannie et Freddie sont chargés par le Congrès d'aider les familles à revenu faible, moyen et moyen à réaliser leur rêve d'acheter une maison. Cela rend les agences désireuses d'acheter ces prêts auprès du prêteur (principal) d'origine à ajouter à leur portefeuille.

Mais c'est là que le côté obscur des prêts hypothécaires se révèle. Fannie et Freddie sont deux des acheteurs les plus enthousiastes du marché secondaire. À cause de cela, lorsque les prêteurs décident si une personne est admissible, ils ne pensent pas tellement à garder le prêt; ils n'approuveront le prêt que s'ils pensent que Freddie et Fannie l'achèteraient.

Comme les prêteurs se sont retrouvés en masse à la suite de la crise du logement, Fannie et Freddie peuvent les forcer à racheter le prêt si quelque chose ne va pas. Ou, si les agences ne forçaient pas une banque à racheter un prêt insatisfaisant, elles pourraient le gifler avec des pénalités. Comme le rachat du prêt équivaut souvent à des pertes pour le prêteur, les banques essaient d'éviter que cela se produise.

Premièrement, les normes de souscription sont devenues plus élevées. Si vous avez demandé une hypothèque depuis la crise financière, vous savez que le niveau d'exploration de vos affaires financières est beaucoup plus élevé qu'avant 2008. Deuxièmement, les prêteurs ne prêtent pas aux emprunteurs qui respectent à peine les normes de souscription. Cela laisse les emprunteurs peu qualifiés sans un prêt parce que les prêteurs ne veulent pas prendre la chance d'avoir des problèmes de revente à Fannie, Freddie ou tout autre acheteur sur le marché secondaire.

La nouvelle solution

C'est là que les nouvelles récentes deviennent importantes. Fannie et Freddie ont annoncé qu'ils mettent en place des règles qui rassureront les prêteurs sur l'octroi de prêts à des emprunteurs à peine qualifiés.Le changement implique largement des différends. Si une dispute entre le prêteur et Freddie ou Fannie se produit, Freddie et Fannie ne sont plus les décideurs ultimes. Au lieu de cela, il ira à un arbitre indépendant.

Cela s'ajoute aux autres changements qui ont assoupli les restrictions au cours des dernières années, y compris l'engagement de Fannie et Freddie de ne pas contraindre les prêteurs à racheter un prêt sauf si l'emprunteur a manqué plus de deux paiements non consécutifs ou qu'il y a fraude. En 2014, les agences ont mieux défini la fraude, et l'année dernière elles ont clarifié les pénalités pour les erreurs de souscription, entraînant moins de pénalités sévères pour les petits problèmes. Tous ces changements ont contribué à un assouplissement du marché, ouvrant la porte à la possibilité pour les emprunteurs moins qualifiés d'obtenir des prêts hypothécaires.

The Bottom Line

En théorie, ces nouvelles règles devraient permettre à certains emprunteurs potentiels de prétendre à une hypothèque. Que cela se produise ou non reste à voir. Certains experts disent que les normes vont adoucir, tandis que d'autres croient que les consommateurs ne verront pas de changement. (Pour en savoir plus, voir À quoi s'attendre des taux hypothécaires en 2016 .)