Que vous soyez curieux du potentiel d'investissement de l'immobilier ou tout simplement malade des publi-reportages promettant des millions de dollars en retour d'une nouvelle et obscure façon d'investir dans l'immobilier, il vaut la peine d'apprendre est créé à travers l'immobilier.

(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis.)

Nous ne cherchons pas de stratégies pour tirer profit de l'immobilier. Au lieu de cela, cet article se concentrera sur les moyens de base que l'argent est fait à travers l'immobilier. Et, heureusement pour nous, ceux-ci n'ont pas changé depuis des siècles, peu importe le genre de glose que les gourous du moment essaient de mettre dessus.

Tutoriel: Explorer les placements immobiliers

Appréciation

La plus grande source de profit immobilier est l'appréciation - l'augmentation de la valeur - de la propriété en question. Ceci est réalisé de différentes manières pour différents types de biens immobiliers. Et, plus important encore, il n'est réalisé que par la vente ou le refinancement. Si vous envisagez un refinancement, utilisez notre calculateur hypothécaire pour calculer les taux de refinancement actuels.

Terres brutes

La source d'appréciation la plus évidente pour les terres non développées est, bien sûr, de les développer. Au fur et à mesure que les villes se développent, les terres situées hors des limites deviennent de plus en plus précieuses en raison de leur potentiel d'achat par les promoteurs. Ensuite, les développeurs construisent des maisons qui augmentent encore cette valeur.

L'appréciation foncière peut aussi provenir de découvertes de minéraux ou de matériaux précieux, à condition que l'acheteur en détienne les droits. Un exemple extrême de ceci serait le pétrole frappant, mais l'appréciation peut également venir des dépôts de gravier, des arbres et ainsi de suite.

Propriété résidentielle

Lorsqu'on regarde les propriétés résidentielles, l'emplacement est souvent le principal facteur d'appréciation. Comme le quartier autour d'une maison évolue, en ajoutant des routes de transit, des écoles, des centres commerciaux, des terrains de jeux et ainsi de suite, la valeur monte. Bien sûr, cette tendance peut également fonctionner à l'envers, les valeurs de la maison diminuant au fur et à mesure que le quartier se désintègre.

Les améliorations domiciliaires peuvent également susciter l'appréciation, et c'est quelque chose qu'un propriétaire peut contrôler directement. Mettre dans une nouvelle salle de bains, l'amélioration d'un garage chauffé et le remodelage d'une cuisine à aire ouverte sont quelques-unes des façons dont un propriétaire peut essayer d'augmenter la valeur d'une maison. Bon nombre de ces techniques ont été perfectionnées pour obtenir des correctifs à haut rendement de la part des flippers de propriété qui se spécialisent dans l'ajout de valeur à une maison en peu de temps.

Propriété commerciale
Les biens commerciaux gagnent de la valeur pour les mêmes raisons que les deux types précédents: emplacement, développement et améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont en demande, ce qui fait grimper les prix. (Pour une lecture connexe, voir 7 étapes pour conclure une transaction immobilière commerciale à chaud .

Le rôle de l'inflation dans l'appréciation

Bien sûr, il y a un facteur important que nous avons omis dans notre résumé - l'impact économique de l'inflation. Une inflation de 10% du dollar signifie que votre dollar ne peut acheter qu'environ 90% du même bien l'année suivante, et cela inclut la propriété. Si un terrain valait 100 000 $ en 1970 et qu'il était en sommeil, non exploité et mal aimé, il en coûterait encore plusieurs fois aujourd'hui. En raison de l'inflation galopante des années 70 et d'un rythme soutenu depuis, il faudrait probablement plus de 560 000 $ pour acheter ces terres aujourd'hui - en supposant que 100 000 $ étaient à leur juste valeur et que tous les autres facteurs demeuraient constants.

Ainsi, l'inflation seule peut provoquer une appréciation dans l'immobilier, mais c'est un peu une victoire à la Pyrrhus. Même si vous pouvez obtenir cinq fois l'argent en raison de l'inflation, de nombreux autres biens coûtent cinq fois plus cher à acheter maintenant. (En savoir plus dans 5 histoires d'inflation hors contrôle. )

Le revenu

Généralement appelé loyer, revenu - ou paiements réguliers - de l'immobilier peut prendre plusieurs formes.

Revenus de terres brutes

En fonction de vos droits sur les terres, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour les découvertes ou des paiements réguliers pour les structures qu'elles ajoutent. Ceux-ci comprennent des vérins de pompe, des pipelines, des gravières, des routes d'accès, des tours cellulaires et ainsi de suite. Les terres brutes peuvent également être louées pour la production, généralement la production agricole.

Revenu de la propriété résidentielle

Bien qu'il soit possible que vous puissiez tirer un revenu de l'installation d'une tour cellulaire ou d'une autre structure, la grande majorité des revenus de la propriété résidentielle prend la forme d'un loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois - et cela augmentera en fonction de l'inflation et de la demande - et vous en assumez les coûts et vous réclamez la partie restante à titre de revenu de location. Bien qu'il soit vrai que vous recevrez un paiement d'assurance si vos locataires brûlent l'endroit, le paiement ne couvre que le coût de remplacement de ce qui est perdu et n'est pas un revenu dans un sens réel.

Revenu de la propriété commerciale

Les biens commerciaux peuvent produire des revenus à partir des sources susmentionnées - le loyer de base étant à nouveau le plus courant - mais ils peuvent également en ajouter un de plus sous la forme d'un revenu d'option. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour des options contractuelles comme le droit de premier refus sur le bureau d'à côté. Ce sont essentiellement des options que les locataires paient une prime à conserver, qu'ils les exercent ou non. Les revenus d'options sont parfois utilisés pour la terre brute et même la propriété résidentielle, mais ils sont loin d'être communs.

Qu'en est-il des FPI ou des PRI?
Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement hypothécaire (CMI) sont généralement considérées comme de bons moyens de tirer un revenu de l'immobilier. C'est vrai, mais seulement dans le sens où l'immobilier est la sécurité sous-jacente. Avec un FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés commerciales vend des actions à des investisseurs - généralement pour financer l'achat de plus de propriétés - et transfère ensuite les revenus de location sous forme de distribution. Le FPI est le locateur des locataires (qui paient le loyer), mais les propriétaires du FPI obtiennent le revenu une fois que les frais d'exploitation des immeubles et du FPI ont été soustraits.

Les PRI sont encore plus éloignés, car ils investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les PRI sont différents des MBS en ce sens qu'ils détiennent des hypothèques entières et transmettent les intérêts des paiements aux investisseurs, plutôt que de titriser les flux d'intérêts indépendants de l'hypothèque initiale. Pourtant, ils ne sont pas tant des investissements immobiliers que des investissements de dette, et donc hors de notre zone d'intérêt. (En savoir plus sur Comment évaluer une FPI .)

Fumée et miroirs

Semblable aux titres dont l'immobilier sous-tend l'investissement, la plupart des méthodes alternatives «faites exploser votre esprit avec un rendement fantastique» sont simplement une couche au-dessus de ces deux flux de revenu de base.

Par exemple, il existe des options immobilières résidentielles informelles où vous payez des frais pour avoir le droit d'acheter une maison à un moment donné, disons après un mois, pour un prix convenu. Ensuite, vous trouverez des investisseurs qui paieront plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez est essentiellement un frais de recherche pour correspondre à une personne à la recherche d'un investissement avec une personne qui cherche à vendre - pas différent d'un agent immobilier. Bien que ce soit un revenu, il ne vient pas d'acheter (c'est-à-dire de détenir l'acte) un bien immobilier.

De même, l'absence d'argent ou les OPM ne sont que l'aspect financier de l'opération - cela ne change pas la façon dont l'acheteur envisage de faire de l'argent à long terme.

The Bottom Line

Si quelqu'un essaie de vous vendre une nouvelle façon de gagner de l'argent dans l'immobilier autre que d'acheter bas et vendre haut ou de recueillir le loyer, ils essaient probablement de vous vendre sur le processus de réel l'investissement immobilier, plutôt qu'un nouveau mécanisme pour faire des profits. Que le processus en vaille la peine ou non dépend de vous, mais sachez que cela ne change pas la façon dont l'argent sera fait (ou perdu) à la fin.