La propriété locative a ses avantages. Fait bien, vous pouvez obtenir une source de revenus récurrents, votre hypothèque couverte et un bénéfice chaque mois. Sans parler d'une manne quand vous décidez de vendre. (Voir aussi: Top 10 des caractéristiques d'un bien locatif rentable.)

Mais cette machine génératrice de revenus peut vous coûter si et quand vous vendez. Après tout, oncle Sam va en vouloir une réduction sous la forme d'impôts sur les gains en capital. L'impôt sur les gains en capital vient chaque fois que vous vendez un actif pour un profit. Pour 2015 et 2016, le taux de l'impôt sur les gains en capital est de 15% pour les personnes qui se situent dans les tranches d'imposition de 25%, 33% et 35%. Les gens dans la tranche d'imposition de 39% 6% paient 20%. Cela pourrait être un coup assez important si vous réalisez un profit de taille décente. Disons que vous faites 100 000 $ sur la vente. Vous serez obligé de payer 15 000 $ en taxes. Alors que les taxes sont un mal nécessaire, il existe des moyens de réduire le fardeau lors de la vente d'une propriété locative.

Gains compensatoires avec pertes

Un moyen efficace de réduire votre exposition à la taxe lors de la vente d'un bien locatif consiste à jumeler le gain de la vente avec une perte dans une autre partie de vos placements. Appelé perte de recettes fiscales, de nombreuses personnes emploient cette stratégie à la fin de l'année pour réduire le montant qu'ils doivent aux gains de stock, mais ils peuvent aussi être utilisés pour la location de biens immobiliers. C'est parce que l'Internal Revenue Service vous permet de jumeler les gains avec les pertes pour réduire le montant que vous devez à l'Oncle Sam. Disons que vous avez fait 50 000 $ sur la vente d'un appartement locatif, mais vous avez pris un bain en bourse et perdu 75 000 $. Vous pouvez compenser 50 000 $, ce qui rend le profit de la vente de la location un lavage. (Voir aussi: Perte de recettes fiscales: Réduire les pertes de placements.)

Profitez de l'article 1031 du Code des impôts

Les investisseurs immobiliers qui ne visent pas à encaisser peuvent éviter de payer des impôts sur les gains en capital grâce à l'article 1031 du code des impôts. L'IRS permet aux investisseurs de vendre un investissement, dans ce cas une propriété locative, et de prendre le produit de la vente et de le réinvestir sans avoir à payer d'impôts sur les gains. En vertu de la règle, l'échange peut inclure exclusivement des biens similaires, ou peut inclure des biens similaires, ainsi que des espèces, des dettes et des biens qui ne sont pas similaires. Dans le cas de cette dernière, vous pourriez déclencher un événement de gains en capital l'année où l'échange a été complété.

Avec un échange, le moyen le plus simple d'éviter de payer des impôts est d'échanger une propriété contre une autre. Dans une stratégie plus complexe appelée échanges différés, vous pouvez vendre une propriété et ensuite acquérir une ou plusieurs autres propriétés de remplacement similaires. Pour être admissible à un échange différé, la vente d'une propriété et l'acquisition d'une autre doivent être des parties dépendantes de la transaction.(Voir aussi: 10 choses à savoir sur 1031 échanges.)

Bien que le swap doive être semblable aux règles de l'IRS, cela ne signifie pas que vous devez échanger un condo contre un autre. Vous pouvez faire l'échange d'un condo pour une façade de magasin ou pour une maison de trois chambres tant que les deux sont des biens immobiliers et sont situés aux États-Unis. Gardez à l'esprit que la propriété doit être à des fins locatives et avoir généré des revenus. Les biens que vous utilisez principalement pour un usage personnel comme une résidence secondaire ou une propriété de vacances ne comptent pas dans un échange.

Pour profiter de l'article 1031 du code des impôts, vous devez tenir compte du moment où les transactions sont effectuées. Les investisseurs disposent de 45 jours à compter de la date de la vente pour identifier les propriétés de remplacement potentielles. Dans les 180 jours, vous devez fermer sur la propriété d'échange. Si votre déclaration de revenus est due avant cette période de 180 jours, vous devez fermer plus tôt. Manquer les délais et vous devrez payer des taxes sur la vente de la propriété de location d'origine.

Transformez vos biens locatifs en résidence principale

La vente d'une maison dans laquelle vous vivez aura de meilleurs avantages fiscaux que le déchargement d'une propriété locative à but lucratif, c'est pourquoi certaines personnes convertissent les propriétés locatives à leur résidence principale pour éviter l'impôt sur les gains en capital a été touché. Considérez ceci: les célibataires qui vendent une maison dans laquelle ils vivent peuvent exclure jusqu'à 250 000 $ des profits. Cela augmente à 500 000 $ pour les couples mariés. Pour que l'IRS considère la maison comme votre résidence principale, vous devez l'avoir possédé pendant cinq ans et y avoir vécu pendant au moins deux ans. Gardez à l'esprit combien de la déduction que vous obtiendrez dépend de combien de temps il a été utilisé comme un bien locatif. (Voir aussi: Évitez la taxe sur les plus-values ​​sur votre vente de maison.)

The Bottom Line

L'impôt sur les gains en capital peut retirer une grande partie de vos profits de la vente d'un investissement immobilier. pour contourner cela. Que vous procédiez à l'échange d'une propriété contre une autre, jumelez des pertes de placement à des gains pour compenser la perte fiscale ou convertissez votre loyer en résidence principale, diverses stratégies existent pour éviter de payer l'impôt sur les gains en capital. Sans eux, les gains en capital peuvent vous coûter jusqu'à 15% ou 20% de votre bénéfice, selon la tranche d'imposition dans laquelle vous tombez.