Dès la première décision d'investir dans l'immobilier pour acheter votre première propriété locative, il y a beaucoup de travail à faire. Cette tâche peut être décourageante pour le premier investisseur. Posséder une propriété est une entreprise difficile et le champ est parsemé de mines terrestres qui peuvent oblitérer vos retours. Ici, nous allons jeter un coup d'œil aux 10 principales choses que vous devriez considérer lorsque vous magasinez pour une propriété à revenu.

Commencer votre recherche

Bien que vous souhaitiez qu'un agent immobilier vous aide à compléter l'achat d'un bien locatif, vous devriez commencer à chercher votre investissement par vous-même. Avoir un agent peut apporter une pression inutile pour acheter avant d'avoir trouvé une propriété qui vous convient. La chose la plus importante est de prendre une approche impartiale de toutes les propriétés et les quartiers au sein de votre gamme d'investissement.

Votre fourchette d'investissement sera limitée selon que vous avez l'intention de gérer activement la propriété (être propriétaire) ou d'embaucher quelqu'un d'autre pour la gérer. Si vous avez l'intention de gérer activement, vous ne devriez pas avoir une propriété qui est trop loin de l'endroit où vous vivez. Si vous devez faire appel à une société de gestion immobilière pour vous, votre proximité de la propriété sera moins un problème.

Jetons un coup d'œil aux dix principales choses à considérer lors de la recherche de la bonne propriété locative.

1. Quartier: La qualité du quartier dans lequel vous achetez influencera à la fois les types de locataires que vous attirez et la fréquence à laquelle vous faites face à des offres d'emploi. Par exemple, si vous achetez dans un quartier près d'une université, les chances sont que votre bassin de locataires potentiels soit composé principalement d'étudiants et que vous fassiez face à des vacances assez régulièrement (pendant l'été, lorsque les étudiants ont tendance à revenir) maison).
2. Taxes foncières: Les taxes foncières ne sont pas monnaie courante et, en tant qu'investisseur prévoyant de gagner de l'argent grâce au loyer, vous devez savoir combien vous allez perdre en impôts. Les taxes foncières élevées peuvent ne pas toujours être une mauvaise chose si le quartier est un excellent endroit pour les locataires à long terme, mais les deux ne vont pas nécessairement de pair. Le bureau d'évaluation de la ville aura toutes les informations fiscales sur le fichier ou vous pouvez parler aux propriétaires au sein de la communauté.
3. Écoles: Vos locataires peuvent avoir ou projettent d'avoir des enfants, alors ils auront besoin d'une place près d'une école décente. Lorsque vous avez trouvé une bonne propriété près d'une école, vous voudrez vérifier la qualité de l'école car cela peut affecter la valeur de votre investissement. Si l'école a une mauvaise réputation, les prix refléteront mal la valeur de votre propriété. Bien que vous soyez surtout préoccupé par les flux de trésorerie mensuels, la valeur globale de vos biens locatifs entre en jeu lorsque vous finissez par les vendre.
4. Crime: Personne ne veut vivre à côté d'un point chaud d'activité criminelle. Rendez-vous à la police ou à la bibliothèque publique pour obtenir des statistiques exactes sur la criminalité dans divers quartiers, plutôt que de demander au propriétaire qui espère vous vendre la maison. Les éléments à rechercher sont les taux de vandalisme, les crimes graves, les délits mineurs et les activités récentes (croissance ou ralentissement). Vous pourriez également demander la fréquence de la présence policière dans votre quartier.
5. Marché du travail: Les emplacements offrant des possibilités d'emploi en croissance tendent à attirer plus de personnes, ce qui signifie plus de locataires. Pour connaître les taux d'un secteur particulier, adressez-vous directement au Bureau of Labor Statistics des États-Unis ou à votre bibliothèque locale. Si vous remarquez une annonce pour une nouvelle grande entreprise qui déménage dans la région, vous pouvez être assuré que les travailleurs affluent dans la région. Cependant, cela peut faire réagir les prix des maisons (négativement ou positivement) selon l'entreprise qui emménage. Le point de repli ici est que si vous voulez la nouvelle société dans votre cour, vos locataires le feront probablement aussi.
6. Commodités: Vérifiez le voisinage potentiel des parcs, des centres commerciaux, des gymnases, des salles de cinéma, des carrefours de transport en commun et de tous les autres avantages qui attirent les locataires. Les villes, et parfois même les zones particulières d'une ville, ont beaucoup de documents promotionnels qui vous donneront une idée de la meilleure combinaison d'équipements publics et de propriétés privées.
7. Permis de construction et développement futur: Le service d'urbanisme aura des informations sur tous les nouveaux développements qui arrivent ou ont été zonés dans la zone. S'il y a beaucoup de nouveaux condos, parcs d'affaires ou centres commerciaux dans votre région, c'est probablement un bon secteur de croissance. Cependant, faites attention aux nouveaux développements qui pourraient nuire au prix des propriétés avoisinantes, en causant, par exemple, la perte d'un espace vert favorable à l'activité. Les condos supplémentaires et / ou de nouveaux logements pourraient également fournir de la concurrence pour vos locataires, alors soyez conscient de cette possibilité.
8. Nombre d'inscriptions et Postes vacants: S'il y a un nombre anormalement élevé d'inscriptions pour un quartier en particulier, cela peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier qui a «mal tourné». Assurez-vous de comprendre ce qu'il est avant d'acheter. Vous devez également déterminer si vous pouvez couvrir les fluctuations saisonnières dans les postes vacants. À l'instar des inscriptions, les taux d'inoccupation vous donneront une idée de votre succès à attirer des locataires. Les taux d'inoccupation élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers afin d'attirer les locataires. Les faibles taux d'inoccupation permettent aux locateurs d'augmenter leurs tarifs de location.
9. Loyers: Les revenus locatifs seront le pain et le beurre de vos biens locatifs, vous devez donc connaître le loyer moyen dans la région. Si le loyer moyen n'est pas suffisant pour couvrir votre paiement hypothécaire, vos impôts et autres dépenses, vous devez continuer à chercher. Assurez-vous de faire des recherches sur la zone suffisamment pour évaluer où la zone se dirigera dans les cinq prochaines années.Si vous pouvez vous le permettre maintenant, mais que des améliorations majeures sont prévues et que les impôts fonciers devraient augmenter, ce qui pourrait être abordable maintenant pourrait signifier une faillite plus tard.
10. Catastrophes naturelles: L'assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos déclarations, il est donc bon de savoir combien vous devrez porter. Si une zone est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, le paiement de l'assurance supplémentaire peut ronger vos revenus de location.

Obtenir des informations

Parlez aux locataires ainsi qu'aux propriétaires du quartier. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs de la région, car ils n'ont aucun investissement dans ce domaine. Si vous êtes situé dans un quartier en particulier, essayez de le visiter à différents moments de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.

La propriété physique

En général, la meilleure propriété d'investissement pour les débutants est un logement résidentiel, une maison unifamiliale ou un condominium. Les condos sont peu d'entretien parce que l'association de condos est là pour aider avec beaucoup de réparations externes, vous laissant vous soucier de l'intérieur. Comme les condos ne sont pas vraiment des unités résidentielles indépendantes, ils ont tendance à obtenir des loyers moins élevés et à s'apprécier plus lentement que les maisons unifamiliales.

Les maisons unifamiliales tendent à attirer les locataires à plus long terme sous forme de familles et de couples. La raison pour laquelle les familles, ou deux adultes dans une relation, sont généralement de meilleurs locataires qu'une personne est parce qu'elles sont plus susceptibles d'être financièrement stables et de payer le loyer régulièrement. Cela tient au simple fait que deux peuvent vivre presque aussi bon marché qu'un (en ce qui concerne la nourriture, le loyer et les services publics) tout en bénéficiant d'un double revenu. En tant que propriétaire, vous voulez trouver une propriété et un quartier qui va attirer ce type de population.

Lorsque le quartier se rétrécit, recherchez une propriété qui a un potentiel d'appréciation et un bon flux de trésorerie projeté. Découvrez les propriétés qui sont plus chères que vous pouvez vous permettre ainsi que celles qui sont à votre portée - l'immobilier peut souvent vendre en dessous de son prix d'inscription. Regardez les prix d'inscription d'autres propriétés et demandez aux acheteurs sur le prix de vente final pour avoir une idée de ce que la valeur de marché est vraiment dans le quartier. Pour le potentiel d'appréciation, vous recherchez une propriété qui, avec quelques modifications esthétiques et certaines rénovations, attirera les locataires qui sont prêts à payer des loyers plus élevés. Cela vous servira aussi bien en augmentant la valeur de la maison si vous choisissez de le vendre après quelques années.

En ce qui concerne les flux de trésorerie, vous devrez faire une estimation éclairée. Prendre le loyer moyen pour le quartier et soustraire votre paiement hypothécaire mensuel prévu, les impôts fonciers (divisé par 12 mois), les coûts d'assurance (également divisée par 12) et une généreuse allocation pour l'entretien et les réparations. Ne vous mentez pas et ne sous-estimez pas le coût de l'entretien et des réparations, sinon vous paierez une fois l'opération conclue. Si tous ces chiffres sortent même ou, mieux encore, avec un peu de reste, vous pouvez maintenant obtenir votre agent immobilier pour soumettre une offre et, si tout va bien, commander des cartes de visite avec propriétaire arborant à travers haut.

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The Bottom Line

Chaque état a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers et chaque quartier a de bonnes propriétés, mais il faut beaucoup de travail et de recherche pour les aligner tous les trois. Lorsque vous trouvez votre propriété locative idéale, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous que vos propres finances sont dans un état suffisamment sain pour que vous puissiez attendre que la propriété commence à produire des flux de trésorerie plutôt que d'en avoir désespérément besoin. L'investissement immobilier ne commence pas par l'achat d'une propriété locative - il commence par créer la situation financière où vous pouvez acheter une propriété locative.