Le revenu tiré des biens d'investissement est à un niveau historiquement élevé, ce qui indique une augmentation des revenus provenant de la location de biens immobiliers. Mais avant d'investir dans la location immobilière, comment va-t-on valoriser les locations immobilières?

Ici, nous introduirons à un niveau élevé des façons d'évaluer les biens locatifs. (Pour des lectures connexes, voir Des moyens simples d'investir dans l'immobilier. )

TUTORIEL: Explorer les placements immobiliers

L'approche de la comparaison des ventes

L'approche de la comparaison des ventes (SCA) est l'une des formes les plus reconnaissables d'évaluation de l'immobilier résidentiel. Cette approche est simplement une comparaison de maisons similaires qui ont vendu ou loué au cours d'une période donnée. La plupart des investisseurs voudront voir un SCA sur une période de temps significative pour glaner des tendances potentiellement émergentes.

Le SCA s'appuie sur des attributs pour attribuer une valeur de prix relative. Le prix au pied carré est un paramètre commun et facile à comprendre que tous les investisseurs peuvent utiliser pour déterminer où les biens devraient être évalués.

Si une maison de ville de 2 000 pieds carrés est en location pour 1 $ / pied carré, les investisseurs peuvent raisonnablement s'attendre à un revenu locatif similaire basé sur des locations similaires dans la région. Gardez à l'esprit que SCA est quelque peu générique; c'est-à-dire que chaque maison a un caractère unique qui n'est pas toujours quantifiable. Les acheteurs et les vendeurs ont des goûts et des différences uniques. Le SCA est censé être une opinion de base ou raisonnable et pas un prédicteur parfait ou un outil d'évaluation pour l'immobilier.

Il est également important que les investisseurs utilisent un évaluateur certifié ou un agent immobilier lorsqu'ils demandent une analyse de marché comparative. Cela atténue le risque d'évaluations frauduleuses, qui s'est généralisé lors de la crise immobilière de 2007. (Pour une lecture connexe, voir Évaluation d'un bien immobilier. )

Le modèle d'établissement des prix des immobilisations

Le modèle d'évaluation des immobilisations (MEDAF) est un outil d'évaluation plus complet pour l'immobilier. Le CAPM introduit les concepts de risque et de coût d'opportunité en ce qui concerne l'investissement immobilier. Ce modèle examine le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs et le compare à d'autres investissements sans risque, tels que les obligations du Trésor des États-Unis ou d'autres formes de placements immobiliers tels que les fonds de placement immobilier (REIT).

En résumé, si le rendement attendu sur un investissement sans risque ou garanti dépasse le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs, cela n'a tout simplement pas de sens financier de prendre le risque de la location. En ce qui concerne le risque, le MEDAF considère les risques inhérents à la location de biens immobiliers.

Par exemple, toutes les propriétés locatives ne sont pas identiques. L'emplacement et l'âge de la propriété sont des considérations clés. La location d'une ancienne propriété signifie que les propriétaires devront probablement engager des frais d'entretien plus élevés.Une propriété à louer dans une zone de haute criminalité nécessitera probablement plus de mesures de sécurité qu'une location dans une communauté fermée.

Ce modèle suggère de tenir compte de ces «risques» avant d'envisager votre investissement ou d'établir une structure de prix de location. (Le modèle CAPM vous aide à déterminer le rendement que vous méritez pour mettre votre argent en jeu. Pour en savoir plus, voir Le modèle d'établissement des prix des immobilisations: aperçu> )

L'approche du revenu

quel est le rendement potentiel des biens locatifs par rapport à l'investissement initial. L'approche du revenu est fréquemment utilisée pour l'investissement immobilier commercial.

L'approche du revenu repose sur la détermination du taux de capitalisation annuel d'un investissement. Ce taux est le revenu annuel projeté du multiplicateur de loyer brut divisé par la valeur actuelle de la propriété. Donc, si un immeuble de bureaux coûte 120 000 $ et que le revenu mensuel prévu des locations est de 1 200 $, le taux de capitalisation annuel prévu est:

(1200 $ * 12 mois) / 120 000 $ = 12%

est un modèle très simplifié avec peu d'hypothèses. Plus que probable, il y a des frais d'intérêt sur l'hypothèque. En outre, les revenus locatifs futurs pourraient être moins importants ou plus importants dans cinq ans qu'ils ne le sont aujourd'hui.

De nombreux investisseurs connaissent la valeur actuelle nette de l'argent. Ce concept appliqué à l'immobilier est également connu sous le nom de flux de trésorerie actualisés. Les dollars reçus à l'avenir seront assujettis à un risque inflationniste et déflationniste et sont présentés en termes actualisés pour en tenir compte. (Pour une lecture connexe, voir Comment les taux d'intérêt affectent les valeurs des propriétés. )

L'approche des coûts

L'approche des coûts d'évaluation des biens immobiliers indique que les biens ne valent que pour quoi ils peuvent raisonnablement être utilisés. Il est estimé en additionnant la valeur du terrain et la valeur dépréciée de toute amélioration.

Les évaluateurs de cette école adoptent souvent l'utilisation «la plus haute et la meilleure» pour résumer l'approche des coûts des biens immobiliers. Il est fréquemment utilisé comme base pour évaluer les terres vacantes.

Par exemple, si vous êtes un promoteur d'appartements qui cherchent à acheter trois acres de terrain dans une zone aride à convertir en condominium, la valeur de ces terres sera basée sur la meilleure utilisation de ces terres. Si la terre est entourée de champs pétroliers et que la personne la plus proche habite à 20 milles, la meilleure utilisation et donc la valeur la plus élevée de cette propriété ne se convertissent pas en appartements, mais augmentent probablement les droits de forage pour trouver plus de pétrole.

Un autre argument de meilleure utilisation concerne le zonage des propriétés. Si la propriété potentielle n'est pas zonée «résidentielle», sa valeur est réduite puisque le promoteur devra engager des coûts importants pour obtenir le zonage. Il est considéré comme le plus fiable lorsqu'il est utilisé sur des structures plus récentes et moins fiable pour les propriétés plus anciennes. C'est souvent la seule approche fiable lorsqu'on examine les propriétés d'utilisation spéciale. (Pour la lecture connexe, voir Prix de la maison Vs. Taux d'intérêt: Quel est le plus important? )

La ligne de fond

L'investissement immobilier n'est pas en vogue.Depuis le dernier accident, cependant, le marché du logement a radicalement changé.

Renverser les maisons financées sans argent est un artéfact du passé qui a peut-être disparu pour toujours. Mais les locations immobilières peuvent être une entreprise rentable si les investisseurs savent comment évaluer les biens immobiliers.

La plupart des investisseurs sérieux examineront les composantes de toutes ces méthodes d'évaluation avant de prendre une décision de location. Apprendre ces concepts d'évaluation d'introduction devrait être un pas dans la bonne direction pour revenir dans le jeu d'investissement immobilier. Ensuite, une fois que vous avez trouvé une propriété qui peut vous rapporter un montant de revenu favorable, trouvez un taux d'intérêt favorable pour votre nouvelle propriété en utilisant une calculatrice hypothécaire. L'utilisation de cet outil vous donnera également des chiffres plus concrets à utiliser lors de l'évaluation d'une propriété locative potentielle.

(Pour en savoir plus, voir 5 erreurs qui font que la maison touche un flop. )