L'une des mesures de risque utilisées par les prêteurs pour souscrire une hypothèque est le ratio prêt / valeur (LTV) de l'hypothèque. Le ratio LTV d'une hypothèque est un calcul simple effectué en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison. Plus le ratio LTV est élevé, plus le profil de risque de l'hypothèque est élevé. La plupart des hypothèques avec un ratio LTV supérieur à 80% exigent une assurance hypothécaire privée (PMI) à payer par l'emprunteur. Et PMI n'est pas bon marché. Utilisez un outil comme un calculateur d'hypothèque pour comparer les prêteurs et lisez la suite pour savoir si vous pouvez éviter PMI sur votre prêt hypothécaire.

TUTORIEL: Notions de base sur les prêts hypothécaires

PMI en profondeur

Jetons un coup d'œil à un exemple.

Supposons que le prix d'une maison est de 300 000 $ et que le montant du prêt est de 270 000 $ (ce qui signifie que l'emprunteur a versé un acompte de 30 000 $) et que le ratio LTV est de 90%. Selon le type d'hypothèque, le paiement mensuel du PMI se situerait entre 117 $ et 150 $. Les hypothèques à taux révisable (ARM) exigent des paiements PMI plus élevés que les hypothèques à taux fixe. (Pour en savoir plus sur les ARM, voir ARMed And Dangerous ou Hypothèques: taux fixe contre taux ajustable .)

Cependant, PMI n'est pas nécessairement une exigence permanente. Les prêteurs sont tenus de laisser tomber PMI lorsque le ratio LTV d'une hypothèque atteint 78% grâce à une combinaison de réduction du capital sur l'hypothèque et l'appréciation du prix des maisons. Si une partie de la réduction du ratio LTV est réalisée par l'appréciation du prix de la maison, une nouvelle évaluation, payée par l'emprunteur, sera nécessaire pour vérifier le montant de l'appréciation.

Easy Way Out

Une solution de rechange au PMI payant consiste à utiliser une deuxième hypothèque ou un prêt piggyback. Ce faisant, l'emprunteur prend une première hypothèque avec un montant égal à 80% de la valeur de la maison, évitant ainsi PMI, puis prend une deuxième hypothèque avec un montant égal au prix de vente de la maison moins le montant de l'acompte et le montant de la première hypothèque. En utilisant les chiffres de l'exemple ci-dessus, l'emprunteur prend une hypothèque de premier rang pour 240 000 $, acompte de 30 000 $ et obtient une deuxième hypothèque de 30 000 $. L'emprunteur a éliminé le besoin de payer PMI parce que le ratio LTV de l'hypothèque de premier rang est de 80%, mais l'emprunteur a maintenant une deuxième hypothèque qui dans la plupart des cas portera un taux d'intérêt plus élevé que le premier prêt hypothécaire. Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires de second rang, mais le taux d'intérêt plus élevé est toujours le même pour le cours. Pourtant, les paiements combinés de la première et deuxième hypothèque sont généralement moins que les paiements de la première hypothèque plus PMI.

Le compromis

En ce qui concerne PMI, un emprunteur qui dispose de moins de 20% du prix de vente ou de la valeur d'une maison doit verser deux options de base:

1. Utiliser un «stand» -alone "premier prêt hypothécaire et payer PMI jusqu'à ce que le LTV de l'hypothèque atteint 78%, à quel point le PMI peut être éliminé.
2. Utilisez une deuxième hypothèque. Cela entraînera vraisemblablement des dépenses hypothécaires initiales plus faibles que le versement d'un PMI, mais en même temps, une deuxième hypothèque comporte un taux d'intérêt plus élevé que la première hypothèque et ne peut être éliminée qu'en remboursant ou en refinançant la première et la seconde hypothèque dans une nouvelle hypothèque autonome, vraisemblablement quand le LTV atteint 80% ou moins (ainsi aucun PMI ne sera exigé).

Il existe également plusieurs variables pouvant influencer cette décision, notamment:

• Les économies d'impôt associées au paiement de PMI se rapportent aux économies d'impôt associées au paiement d'intérêts sur une deuxième hypothèque. Aux États-Unis, la loi fiscale permet de déduire des PMI pour des niveaux de revenu spécifiques, tels que les familles gagnant moins de 100 000 $.
• Le coût d'une nouvelle évaluation pour éliminer les PMI par rapport aux coûts de refinancement d'une première et deuxième hypothèque en une seule hypothèque autonome.
• Le risque que les taux d'intérêt augmentent entre le moment de la décision hypothécaire initiale et le moment où les premier et deuxième prêts hypothécaires seraient refinancés.
• Les différents taux de réduction du principal des deux options.
• La valeur temps de l'argent. (Explorer ce point plus loin dans Comprendre la valeur temporelle de la monnaie .)

Cependant, la variable la plus importante de la décision est:

• Le taux attendu d'appréciation du prix de la maison

Par exemple, Si l'emprunteur choisit d'utiliser une première hypothèque autonome et de payer PMI plutôt que d'utiliser une deuxième hypothèque pour éliminer PMI, avec quelle rapidité la maison pourrait-elle s'apprécier au point où le LTV est de 78% et le PMI peut être éliminé? C'est le facteur décisif primordial. Pour simplifier, et les objectifs de cette discussion, nous allons ignorer l'autre variable énumérée ci-dessus, comme l'appréciation des prix domine ceux-ci.

Appréciation: la clé de la prise de décision

La clé de la décision est qu'une fois le PMI éliminé de la première hypothèque autonome, le paiement mensuel sera inférieur aux paiements combinés sur les première et deuxième hypothèques. Nous posons donc les questions: "Combien de temps faudra-t-il avant que le PMI puisse être éliminé?" et «Quelles sont les économies associées à chaque option?»

Voici deux exemples fondés sur différentes estimations du taux d'appréciation du prix des maisons.

Exemple 1: un faible taux d'appréciation du prix des logements

Les tableaux ci-dessous comparent les mensualités d'un prêt hypothécaire autonome à taux fixe de 30 ans avec un indice PMI par rapport à un prêt hypothécaire de premier rang à taux fixe combiné avec une deuxième hypothèque de 30 ans / échéance de 15 ans.

Les hypothèques ont les caractéristiques suivantes:

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Figure 1

Dans la figure 2, les taux annuels d'appréciation des prix des logements sont estimés.

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Figure 2

Notez que le paiement PMI de 120 $ est retiré du paiement mensuel total de la première hypothèque autonome au mois 60, comme le montre la figure 3 lorsque le ratio LTV atteint 78% grâce à une combinaison de réduction de capital et l'appréciation du prix des maisons.

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Figure 3

Le tableau de la figure 4 montre les paiements mensuels combinés des première et deuxième hypothèques. Notez que le paiement mensuel est constant. Le taux d'intérêt est une moyenne pondérée. Le LTV est seulement celui de la première hypothèque.

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Figure 4

En utilisant la première et la deuxième hypothèque, 85 dollars peuvent être économisés par mois pendant les 60 premiers mois. Cela équivaut à une économie totale de 5 100 $. À compter du mois 61, la première hypothèque autonome bénéficie d'un avantage de 35 $ par mois pour les termes restants des hypothèques. En d'autres termes, dans ce scénario de ralentissement de la hausse des prix des logements, à compter du 61e mois, il faudrait encore 145 mois avant de bénéficier de l'avantage de la première hypothèque autonome sans PMI. pourrait récupérer l'avantage initial de la combinaison des première et deuxième hypothèques. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)

Exemple 2: Un taux rapide d'appréciation du prix des maisons

L'exemple ci-dessous est basé sur les mêmes hypothèques que précédemment. Cependant, les estimations suivantes de l'appréciation du prix des maisons sont utilisées.

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Figure 5

Dans cet exemple, nous montrons seulement un seul tableau des paiements mensuels pour les deux options (voir Figure 6). Notez que PMI est abandonnée dans ce cas au mois 13 en raison de la hausse rapide des prix des logements, ce qui abaisse rapidement le LTV à 78%.

Figure 6

Avec l'appréciation rapide des prix des logements, l'indice PMI peut être éliminé relativement rapidement. Les hypothèques combinées ont seulement un avantage de paiement de 85 $ pour 12 mois. Cela équivaut à une économie totale de 1 020 $. À compter du mois 13, l'hypothèque autonome a un avantage de paiement de 35 $. Si nous divisons 1 020 $ par 35, nous pouvons déterminer qu'il faudrait 29 mois pour combler les économies initiales des première et deuxième hypothèques combinées. En d'autres termes, à partir du mois 41, l'emprunteur serait financièrement mieux loti en choisissant la première hypothèque autonome avec PMI. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)

La ligne de fond

Pour les emprunteurs dont l'acompte est inférieur à 20%, la décision d'utiliser un premier "autonome" «Le prêt hypothécaire et le PMI ou l'utilisation d'une combinaison de prêts hypothécaires de premier et de deuxième rang dépendent en grande partie de la rapidité avec laquelle ils s'attendent à ce que la valeur de leur maison augmente. Si elles choisissent de payer PMI, il peut être éliminé par une évaluation une fois que le LTV atteint 78%. S'ils choisissent d'utiliser une combinaison de première et deuxième hypothèques, ils auront probablement des économies de paiement initiales, mais la seule façon d'éliminer la deuxième hypothèque, qui portera vraisemblablement un taux d'intérêt plus élevé que la première hypothèque, est de le rembourser. ou refinancer le premier et le deuxième dans une nouvelle hypothèque autonome. Une analyse réfléchie devrait être menée pour analyser vos options en fonction de votre horizon temporel.