Si vous envisagez d'acheter une maison, vous devriez idéalement économiser assez d'argent pour un acompte de 20%. Si vous ne pouvez pas, il est fort à parier que votre prêteur vous obligera à obtenir une assurance hypothécaire privée (PMI) avant de signer le prêt. Le but de l'assurance est de protéger la société de prêt hypothécaire si vous par défaut sur le billet.

Voir aussi: Comprendre la structure de paiement des prêts hypothécaires

L'assurance hypothécaire privée semble être un excellent moyen d'acheter une maison sans avoir à épargner pour un acompte. Parfois, c'est la seule - ou même la meilleure - option pour les acheteurs de maisons neuves. Cependant, il y a plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires potentiels devraient essayer d'éviter de payer cette assurance. Dans cet article, nous examinerons les six problèmes courants avec PMI et explorerons une solution possible qui permettrait aux acheteurs de l'éviter complètement.

Six bonnes raisons d'éviter les PMI

1. Coût - L'assurance hypothécaire privée coûte en général entre 0,5% et 1% du montant total du prêt sur une base annuelle. Avec un prêt de 100 000 $, cela signifie que le propriétaire pourrait payer jusqu'à 1 000 $ par année ou 83 $. 33 par mois - en supposant des frais de 1% PMI. (Calculé comme suit: 100 000 $ x 1% = 1 000 $ / 12 = 83 $ 33.) En soi, c'est une somme assez importante. Toutefois, le prix moyen des maisons, selon la National Association of Realtors est d'environ 230 000 $, ce qui signifie que les familles pourraient dépenser près de 200 $ par mois sur l'assurance. C'est autant qu'un paiement de voiture!
2. Peut ne pas être déductible - Les contrats d'assurance hypothécaire privée sont déductibles d'impôt - mais seulement si le contribuable marié gagne moins de 110 000 $ par année (en revenu brut ajusté). Pour les couples mariés déposant séparément, ce seuil est de 55 000 $. Cela signifie que de nombreuses familles à double revenu avec un revenu combiné juste au-dessus du seuil seront laissés pour compte. Bien qu'il y ait des rumeurs selon lesquelles ce «plafond de revenu» pourrait être augmenté à l'avenir, rien ne garantit que cela se produira. Beaucoup de propriétaires (en particulier ceux juste au-dessus du seuil) peuvent être mieux faire un acompte plus important où au moins ils auront la tranquillité d'esprit que les intérêts sur le prêt est déductible. Pour en savoir plus sur cette importante déduction, lisez Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée .
3. Vos héritiers n'obtiennent rien - La plupart des propriétaires entendent le mot «assurance» et supposent que leur conjoint ou leurs enfants recevront une sorte de compensation monétaire s'ils meurent. Ce n'est simplement pas vrai. L'établissement de crédit est le seul bénéficiaire d'une telle police, et le produit est versé directement au prêteur (et non indirectement aux héritiers). Si vous voulez protéger vos héritiers et leur fournir de l'argent pour les frais de subsistance à votre décès, vous devrez obtenir une police d'assurance distincte. Ne vous laissez pas berner en pensant que PMI aidera quelqu'un d'autre que votre prêteur hypothécaire.
4. Donner de l'argent - Les acheteurs qui déposent moins de 20% du prix de vente devront payer une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le total de la valeur nette de la maison atteigne 20%. Cela pourrait prendre des années, et cela revient à beaucoup d'argent que le propriétaire donne littéralement. Pour mieux situer le coût, si un couple qui possède une maison de 250 000 $ doit plutôt prendre les 208 $ par mois qu'il dépense pour PMI et l'investir dans un fonds commun de placement qui rapporte un taux de rendement annuel composé de 8%, l'argent passerait à 37 707 $ (en supposant qu'aucune taxe ne soit retirée) d'ici 10 ans.
5. Difficile à annuler - Comme mentionné ci-dessus, généralement lorsque l'équité du propriétaire atteint 20%, il ou elle n'a plus à payer PMI. Cependant, éliminer le fardeau mensuel n'est pas aussi simple que de ne pas envoyer le paiement. De nombreux prêteurs exigent que le propriétaire rédige une lettre demandant l'annulation du PMI, ainsi qu'une évaluation officielle de la maison avant son annulation. Dans l'ensemble, cela pourrait prendre plusieurs mois selon le prêteur.
6. Le paiement continue encore et encore - Un dernier point à souligner est que certains prêteurs exigent que le propriétaire maintienne un contrat PMI pour une période déterminée. Donc, même si le propriétaire a atteint le seuil de 20%, il peut toujours être obligé de continuer à payer pour l'assurance hypothécaire. Vérifiez auprès de votre prêteur et lire les petits caractères d'un contrat PMI pour plus de détails.

Tout n'est pas mauvais

Pour beaucoup d'Américains, le PMI est déductible. Les familles qui détaillent leurs déductions et gagnent moins de 110 000 $ par année constateront que leur PMI est déductible. Pour un couple avec un prêt de 250 000 $ et un paiement annuel de 2 500 $ PMI (1% du prêt en cours), cette déduction pourrait se traduire par des économies de 300 $ à 400 $ ou plus (selon la tranche d'imposition du couple).

L'assurance hypothécaire privée peut également être payée dès le départ. Pour les personnes qui ne veulent pas intégrer le coût de PMI dans leurs budgets mensuels, certains prêteurs permettent que le paiement soit effectué d'avance, en espèces, au moment de l'établissement de l'hypothèque. Dans certains cas, le prêteur offrira même au propriétaire un rabais pour payer à l'avance. Une autre option que de nombreux prêteurs offrent est d'ajouter les frais initiaux unique au solde du prêt en souffrance. L'avantage est que, amorti sur une période de 25 ou 30 ans, le coût mensuel est assez faible.

Un dernier "avantage" de PMI est qu'une fois que vous avez fini de rembourser votre police d'assurance, l'hypothèque elle-même peut sembler plus facile à rembourser. Bien sûr, il s'agit plus d'un avantage psychologique que financier, mais il peut être agréable d'avoir soudainement quelques centaines de dollars de plus chaque mois. Les propriétaires avertis seraient judicieux de réinvestir l'argent qu'ils sont habitués à budgétiser pour PMI ou appliquer les fonds vers le solde du capital sur le prêt. Rappelez-vous l'exemple de fonds communs de placement composé de plus tôt.

Comment éviter les PMI

Dans certaines circonstances, PMI peut être évité en utilisant ce que l'on appelle un prêt hypothécaire «piggy-back».Cela fonctionne comme ceci: Supposons qu'un futur propriétaire veut acheter une maison pour 200 000 $, mais il ou elle a seulement assez d'argent économisé pour un acompte de 10% (pas assez pour éviter PMI). En concluant ce que l'on appelle un accord «80/10/10», l'individu contractera un emprunt totalisant 80% de la valeur totale de la propriété, soit 160 000 $. Un deuxième prêt, appelé «piggyback», seront également retirés totalisant 20 000 $ (ou 10% de la valeur). Enfin, dans le cadre de la transaction, l'acheteur dépose le dernier 10%, ou 20 000 $.

En fractionnant les prêts, le propriétaire peut être en mesure de déduire les intérêts sur les deux prêts et éviter PMI tout à fait. Bien sûr, il y a une prise. Très souvent, les termes du prêt de ferroutage sont risqués. Beaucoup sont des prêts à taux variable, peuvent contenir des provisions forfaitaires et sont exigibles dans 15 ou 20 ans (par opposition aux prêts plus conventionnels, qui sont dus dans 30 ans).

Incidemment, de nombreux prêteurs offrent également un arrangement de prêt similaire pour les acheteurs seulement capables de déposer 5% vers un acompte. C'est ce qu'on appelle un arrangement "80/15/5". Cela fonctionne exactement de la même manière.

The Bottom Line

L'assurance hypothécaire privée coûte cher. Sauf si vous pensez que vous serez en mesure d'atteindre 20% d'équité dans la maison dans quelques années, il est probablement logique de faire un acompte plus important ou envisager un prêt de ferroutage. Bien que souvent plus risqué qu'une hypothèque conventionnelle, les prêts piggyback sont déductibles et sont une alternative utile pour ceux qui ne peuvent se permettre un acompte plus important.

Pour obtenir des conseils plus économiques, consultez Quinze polices d'assurance dont vous n'avez pas besoin .