L'assurance hypothécaire privée (IPM) est un type de police d'assurance qui protège les prêteurs contre le risque de défaillance de l'acheteur et pousse l'hypothèque à la forclusion. Il permet également aux acheteurs qui ne peuvent pas - ou choisissent de ne pas - effectuer un acompte important pour obtenir un financement hypothécaire à des taux abordables. Si vous achetez une maison et déposez moins de 20%, votre prêteur minimisera probablement son risque en vous obligeant à acheter une assurance auprès d'une société PMI avant de signer le prêt.

PMI profite au prêteur (le seul bénéficiaire de PMI), mais il peut ajouter un morceau important à votre paiement mensuel de maison: Il coûte en général environ 0,5 à 1% du montant du prêt chaque année . PMI sur un prêt de 200 000 $, par exemple, pourrait coûter jusqu'à 2 000 $ par année, ou 166 $. 67 chaque mois, en supposant un taux de 1% PMI.

Ne confondez pas PMI avec l'assurance-vie hypothécaire, qui vous revient (ou à vos bénéficiaires) pour rembourser votre hypothèque si vous mourez ou devenez invalide. Voir Comment puis-je éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI)? pour plus d'informations sur PMI.

Parce que les primes sont chères (et qu'une politique PMI profite au prêteur, pas vous), il est important de comprendre quand - et comment - vous pouvez vous débarrasser de votre PMI.

Loi sur la protection des propriétaires

La Loi de 1998 sur la protection des propriétaires (la «Loi sur l'annulation du PMI») est entrée en vigueur le 29 juillet 1999. Cette loi traitait des difficultés rencontrées par les propriétaires et il a établi des procédures uniformes pour l'annulation et la résiliation des polices PMI. La Loi s'applique principalement aux hypothèques résidentielles conclues après le 29 juillet 1999 (si votre prêt a été émis avant cette date, vous devrez communiquer avec votre prêteur pour plus d'information).

La Loi décrit trois situations dans lesquelles l'IPM payé par l'emprunteur peut être éliminé: résiliation automatique, annulation demandée par l'emprunteur et résiliation finale lorsque le prêt atteint son point médian.

Résiliation automatique

Conformément à la Loi sur la protection des propriétaires, votre prêteur doit résilier PMI à la date d'échéance de votre prêt pour atteindre 78% de la valeur initiale de votre maison (en d'autres termes, %), à condition que vous soyez à jour sur vos paiements hypothécaires. Si vous n'êtes pas à jour de vos paiements à la date à laquelle votre prêt hypothécaire est programmé pour atteindre le seuil de 78%, le prêteur doit automatiquement mettre fin à PMI le premier jour du premier mois suivant la date à laquelle vous êtes à jour. Une fois PMI terminé, le prêteur ne peut plus exiger de paiements PMI plus de 30 jours après la date de résiliation ou, si vous êtes en retard de paiement, la date après la résiliation que vous êtes en cours de paiement, selon la date la plus proche.

Il est important de reconnaître que le seuil de 78% est basé sur la date à laquelle le prêt est programmé pour atteindre 78%, selon votre calendrier d'amortissement, et non sur vos paiements réels. Cela signifie que si vous avez effectué des paiements supplémentaires et atteint le seuil de 78% avant le calendrier, votre prêteur ne doit pas terminer PMI jusqu'à la date initialement prévue, ce qui pourrait vous faire des mois - voire des années - de PMI inutiles. Pour éviter les paiements excessifs, vous pouvez demander l'annulation de la couverture PMI (voir la section suivante). Notez également que les exigences hypothécaires FHA diffèrent des prêts conventionnels, et dépendent du moment où votre prêt a pris naissance et combien d'argent vous avez mis bas. Vérifiez auprès de votre prêteur pour savoir comment et quand vous pouvez abandonner la prime d'assurance hypothécaire (PMI).

Annulation demandée par l'emprunteur.

En vertu de la loi, les emprunteurs ayant de bons antécédents de paiement peuvent demander que PMI soit annulé lorsque leur participation dans la propriété atteint 20% du prix d'achat ou de la valeur estimée. Vous avez un «bon historique de paiement» si vous avez:

• effectué un paiement en retard de 60 jours ou plus dans les 12 premiers mois des deux dernières années précédant la date d'annulation (ou la date à laquelle vous demandez la annulation, selon la dernière éventualité); ou
• n'a pas effectué un paiement qui était en retard de 30 jours ou plus dans les 12 mois précédant la date d'annulation (ou la date à laquelle vous demandez l'annulation, selon la dernière éventualité).

Selon la loi, les prêteurs sont tenus de vous informer de votre droit d'annuler PMI. Sans surprise, avant que la loi soit promulguée, les prêteurs pouvaient (et souvent) continuer à exiger des paiements mensuels PMI longtemps après que les emprunteurs aient construit des capitaux propres substantiels dans leurs maisons et que le prêteur ne risquait plus de subir le défaut de l'emprunteur. C'est maintenant illégal.

Pour demander l'annulation, vous devez:

• Soumettre une demande d'annulation écrite;
• Avoir un bon historique de paiement;
• Soyez à jour sur vos paiements hypothécaires;
• Satisfaire les exigences du prêteur pour prouver que la valeur de la propriété n'a pas été inférieure à la valeur initiale (telle qu'une évaluation); et
• Fournir une attestation que votre participation dans la propriété n'est pas assujettie à un privilège subordonné (comme une deuxième hypothèque).

Une fois le PMI annulé, le prêteur ne peut plus exiger de PMI plus de 30 jours après la date de réception de votre demande écrite ou la date à laquelle vous avez satisfait aux exigences de preuve et de certification, selon la dernière éventualité.

Le remboursement de votre prêt hypothécaire n'est pas la seule façon de constituer l'avoir qui vous permet de demander une annulation. Faire des améliorations qui ajoutent suffisamment de valeur à votre maison peut également vous amener au minimum requis. Si vous faites une grande rénovation - un remodelage important de la cuisine, par exemple - passez en revue les chiffres pour voir si vous êtes maintenant admissible à une demande écrite d'annulation de PMI.

Résiliation finale

Si vous n'avez pas encore atteint le seuil de 78%, vous pourrez peut-être encore éliminer les paiements PMI. Selon la loi, votre prêteur doit mettre fin à PMI le premier jour du mois suivant la date à laquelle votre prêt atteint le milieu de son calendrier d'amortissement.Ce «point médian» se situe à la moitié de la période comprise entre la date de votre prêt initial et la date à laquelle votre prêt hypothécaire doit être amorti. Un prêt de 30 ans, par exemple, atteindrait le point médian après 15 ans.

Encore une fois, vous devez être au courant de vos paiements pour que la résiliation finale prenne effet. Si ce n'est pas le cas, PMI sera résilié lorsque vous serez à jour. Votre prêteur ne peut pas exiger de paiement plus de 30 jours après la fin du PMI.

Une option de plus: refinancement

Les propriétaires peuvent avoir une autre option pour se débarrasser de PMI: refinancement. Si vous pensez que la valeur de votre maison a été appréciée, un nouveau prêt peut représenter moins de 80% de la valeur de la maison, ce qui signifie que vous n'aurez pas à payer de PMI. Bien que cela puisse aider les propriétaires, il est important de faire un certain nombre de calculs préalables pour s'assurer que le refinancement est logique. En général, si vous pouvez refinancer à un taux d'intérêt favorable et inférieur et vous débarrasser de PMI en même temps, ce pourrait être une bonne décision.

The Bottom Line

Si vous ne pouvez pas mettre 20% du prix lorsque vous achetez une maison, votre prêteur exigera que vous achetiez une assurance hypothécaire privée. PMI protège le prêteur dans le cas où vous arrêtez de faire des paiements; ça ne te protège pas. Le point le plus important à retenir: Le suivi de la date à laquelle vous êtes éligible pour vous débarrasser de PMI et vous assurer que votre prêteur l'élimine peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Cela en vaut la peine.