Le grand «secret» des hypothèques, du point de vue du prêteur, est que tout est question de concurrence et de risque. La concurrence limite ce qu'une banque peut facturer parce que les emprunteurs vont chercher la meilleure affaire. Mais la concurrence est tempérée par le risque. Les personnes ayant de bons scores de crédit - preuve qu'elles paient habituellement leurs factures à temps - sont de meilleurs risques que les personnes qui ne le font pas, peu importe les raisons, de sorte qu'elles obtiennent habituellement de meilleurs taux. (Pour en savoir plus, consultez Votre pointage de crédit et votre paiement hypothécaire: ça compte .) Quelle que soit votre situation, voici certaines choses que vous ne connaissez peut-être pas - mais qui nécessitent une hypothèque. Assurez-vous de les garder à l'esprit.

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1. Vous pouvez économiser beaucoup d'argent avec un prêt à plus court terme.

Les hypothèques les plus courantes ont des taux fixes et un terme de 15 ou 30 ans. Les taux (NY-NJ-CT) pour 15 ans fin mai 2015 étaient de l'ordre de 3. 38% pour 15 ans et de 4. 00% pour 30 ans, soit une différence de 63 points de base (0. 63%). Tout calculateur d'hypothèque en ligne fera le calcul et vous montrer qu'à ces taux, une hypothèque de 200 000 $ pour 30 ans vous coûtera environ 955 $ par mois en capital et intérêts. Le paiement des intérêts sur les 30 ans s'élèvera à environ 144 000 $. Le billet de 15 ans coûtera 1 418 $ par mois, mais l'intérêt accumulé sera seulement d'environ 53 000 $, soit une économie de 89 000 $. une baisse de vos frais de scolarité sur la route! Si votre flux de trésorerie peut supporter le paiement mensuel plus élevé, une hypothèque de 15 ans est une bonne affaire. (Voir aussi: Avantages de rembourser votre hypothèque et Comparaison d'une hypothèque de 30 ans contre une hypothèque de 15 ans. )

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2. Vous pouvez économiser si vous payez sur une base bi-hebdomadaire.

Certaines banques autorisent ou même encouragent les paiements bihebdomadaires comme alternative aux paiements mensuels, essentiellement en payant la moitié du montant mensuel 26 fois par an ou l'équivalent d'un mois complet supplémentaire par an. Dans l'exemple de 30 ans ci-dessus, la durée du prêt est réduite à 49 mois et les économies sont d'environ 22 000 $.

3. Vous pouvez réduire vos coûts initiaux avec un ARM.

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Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) commencent habituellement avec des taux d'intérêt plus bas qui sont fixés pour cinq ou sept ans, puis réinitialisés à 2,5 ou 3 points de pourcentage au-dessus du LIBOR (London Interbank Offered Rate). ) , actuellement environ 0. 75%. Ils sont décrits comme "5/1" ou "7/1", ce qui signifie qu'ils sont fixés pour 5 ou 7 ans et ensuite réinitialisés annuellement par rapport au LIBOR. Le risque avec les ARM est que les taux d'intérêt, y compris le LIBOR, augmenteront fortement au moment de la réinitialisation du prêt. Les termes ARM incluent des plafonds sur l'ajustement des intérêts, généralement exprimés en "Caps: 5/2/5", ce qui signifie que le montant maximal du taux d'intérêt peut être augmenté après la première période de 5 points, après la deuxième période , 2 points, et après la troisième période, un autre 5 points, pour un total de 12 points au-dessus du taux initial de peut-être 3.25%. Vous magasinez pour les plus bas plafonds que vous pouvez trouver. Bien sûr, le prêteur sera contraint par les conditions à l'époque, mais si nous entrons dans une autre période de taux d'intérêt extrêmes, comme ce fut le cas à la fin des années 1970, un ARM pourrait devenir très coûteux.

À tout moment, vous avez le choix de rester assis ou de vous refinancer avec une hypothèque à taux fixe ou un autre ARM, selon les conditions à ce moment-là. Les prêts ARM sont plus risqués que les prêts à taux fixe, mais ils peuvent aussi être moins chers. Assurez-vous que votre prêt hypothécaire peut être remboursé rapidement sans pénalité. (Pour en savoir plus, voir

Hypothèque à taux fixe ou variable .) 4. Les points peuvent travailler en votre faveur.

Un point est par coutume 1% du montant de l'hypothèque. Sur notre exemple de prêt de 200 000 $ ci-dessus, un point serait de 2 000 $. Il s'agit essentiellement d'intérêts payés d'avance au moment de la clôture, et si vous pouvez vous permettre l'argent, cela vous rapportera un taux d'intérêt plus bas. Que les points de paiement aient du sens dépend du temps que vous prévoyez de posséder votre maison, et encore une fois, il existe des calculatrices en ligne qui vous aideront à déterminer le point d'équilibre entre les points de paiement et les coûts globaux.

Plus longtemps vous êtes propriétaire de votre maison, meilleur est le rendement des points payants. Certains prêteurs préfèrent ou vous obligent à payer des points, d'autres ne s'en soucient pas. Encore une fois, plus votre pointage de crédit est élevé, plus vous aurez de flexibilité, puisque le prêteur peut exiger des points afin de limiter ses risques.

5. Parfois, c'est bon d'avoir un intermédiaire.

Les courtiers en hypothèques sont des sociétés de services financiers qui vous aideront à trouver une hypothèque. Ils ont généralement de bonnes relations avec plusieurs prêteurs dans une zone géographique, et savent de jour en jour quels sont les taux pour chacun des nombreux types de prêts qui sont disponibles. Ils savent également ce que les règles de chaque prêteur sont pour les emprunteurs potentiels. Il y a toujours des nuances, même dans une industrie fortement réglementée.

Un courtier hypothécaire vous aidera à comprendre les exigences et vous aidera également à remplir les formulaires, à rassembler les documents nécessaires et à les soumettre à un ou plusieurs prêteurs. Leur profit vient de la différence entre le taux qu'ils peuvent obtenir parce que la banque a moins de travail à faire pour vous obtenir un prêt hypothécaire, et ce que vous pourriez obtenir en faisant tout le travail vous-même, ou cela vient des frais d'origination et d'autres frais. toi.

Les conditions varient, bien sûr, mais l'utilisation d'un courtier hypothécaire devrait être une option peu coûteuse ou sans frais pour vous, et le taux que vous obtenez par l'entremise d'un courtier sera aussi bon ou très proche du meilleur taux que vous pourriez obtenir .

Caveat emptor, cependant. Assurez-vous de poser ces questions sur les coûts et les frais lorsque vous interviewez des courtiers. (Pour plus de détails, voir Avantages et inconvénients de l'utilisation d'un courtier hypothécaire .) Conclusion

L'achat d'une maison et la souscription d'une hypothèque sont les plus importantes transactions financières que la plupart d'entre nous , mais il y a rarement eu un meilleur moment pour le faire - du point de vue des taux d'intérêt, du moins, et c'est là que se situe la plus grande partie du coût de la propriété.Le processus peut être décourageant, mais si vous faites vos devoirs et n'achetez pas plus de maison que vous avez besoin juste parce que les taux d'intérêt sont bas, vous pouvez prospérer.