Les hypothèques à taux variable (ARM) offrent aux propriétaires potentiels un moyen d'acheter une grande maison avec un petit paiement. Ils donnent également aux propriétaires actuels un moyen de réduire leurs paiements hypothécaires. Alors que ces avantages peuvent sembler être juste ce que le médecin a ordonné après des années de hausse des prix dans un marché du logement en surchauffe, le magazine BusinessWeek a étiqueté l'option ARMs "Nightmare Mortgages". Dans l'article de septembre 2006 qui portait ce nom, BusinessWeek déclarait que l'option hypothécaire à taux variable pouvait être «le produit de prêt immobilier le plus risqué et le plus compliqué jamais créé».

La vérité à savoir si les options ARM sont un outil utile ou un ticket pour les problèmes est en grande partie une question de perspective personnelle. Un examen plus approfondi de ces prêts controversés permettra de déterminer plus facilement leurs utilisations potentielles - et les risques encourus. (Pour en savoir plus sur les ARM, voir ARMed And Dangerous , Hypothèques: Taux fixe ou ajustable et Remboursement de votre hypothèque .)

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Les options

Contrairement à la plupart des hypothèques, qui sont assorties d'un paiement mensuel fixe, les options ARM offrent un choix chaque mois. (Pour un guichet unique sur les prêts hypothécaires à risque et la crise des subprimes, consultez la rubrique Hypothèque des subprimes .)

Les propriétaires peuvent choisir parmi les paiements suivants:

• Minimum
  Le minimum requis paiement pour une option ARM est extrêmement attractif car il est si bas. En fait, il est si bas qu'il ne couvre même pas l'intérêt sur l'hypothèque. En effectuant le paiement minimum, les emprunteurs sont dans une position connue sous le nom d'amortissement négatif, ce qui signifie qu'ils doivent plus à la maison à la fin du mois qu'ils ne le faisaient au début. Tout en rendant le paiement minimum peut ne pas sembler être un choix judicieux d'un point de vue financier, c'est l'option la plus populaire dans certains codes postaux à prix élevé où les propriétaires ne pourraient autrement se permettre d'acheter une maison. (Pour en savoir plus sur l'amortissement négatif, voir Quelle est la meilleure façon de rembourser mon hypothèque? )

  Bien sûr, les petits paiements ne durent pas éternellement. Cinq ans après le début du prêt, ou lorsque le solde impayé passe à 110% du montant initial du prêt, la plupart des ARM optionnels recalculent pour déterminer le paiement entièrement amorti, soit le paiement qui serait nécessaire pour rembourser le logement sur le solde. vie du prêt. Pour la plupart des prêts, ce nouveau numéro devient alors le paiement minimum requis et le paiement d'amortissement négatif n'est plus autorisé. Lorsque cela se produit, le montant du paiement mensuel peut augmenter considérablement, doublant même en taille.
• Interest-Only
  En remontant la balance, ce paiement coûte plus que le minimum et couvre les intérêts, bien qu'il ne réduise pas le capital.L'emprunteur ne fait aucun progrès vers la possession de la maison, mais évite l'amortissement négatif.
• Amortissement sur 30 ans
  Il s'agit du paiement hypothécaire traditionnel avec lequel la plupart des gens sont familiers. Faire ce paiement couvre les intérêts et réduit le principal.
• Amortissement de 15 ans
  Un prêt de 15 ans permet aux emprunteurs de rembourser leur maison plus rapidement que le prêt traditionnel de 30 ans. Faire ce paiement couvre les intérêts et réduit le principal.

(Pour calculer combien de temps vous aurez besoin pour rembourser votre maison, consultez notre Calculateur mensuel de paiement hypothécaire.)

Les détails

Le taux d'intérêt de la plupart des ARM optionnels change mensuellement et les prêts ont un plafond sur le montant que le taux peut augmenter chaque année. Bien que le paiement requis réel ne change qu'une fois par an, la différence entre le taux d'intérêt du premier mois et le montant de l'ajustement annuel peut être supérieure à 7%. Du point de vue du paiement minimum, cela peut être un grand changement. Si le solde impayé atteint 110% du solde initial, il n'y a pas de limite au montant potentiel de l'augmentation.

Qui devrait prendre l'option?

• Les riches
  Ces hypothèques ont été développées comme un outil de gestion de l'argent pour les riches. Les gens riches gagnent souvent d'énormes sommes d'argent, mais ont des flux de trésorerie imprévisibles. Les options ARM leur permettent de faire de petits paiements jusqu'à ce que leur flux de trésorerie augmente. Beaucoup de magnats de Wall Street et les meilleurs vendeurs, par exemple, obtiennent 50% ou plus de leur revenu annuel dans un seul chèque de bonus forfaitaire. (Pour en savoir plus sur les classes de revenu, voir Perdre la classe moyenne et Enquêter sur le rapport sur l'emploi .)
• Le Passager
  Les gens qui veulent vivre dans une grande maison et ne prévoyez pas de rester longtemps peut utiliser une option ARM pour obtenir la maison qu'ils veulent sans dépenser une fortune. Les dirigeants d'entreprise qui sont transférés toutes les quelques années peuvent utiliser ces prêts pour libérer de l'argent pour d'autres utilisations.
• Ceux qui s'attendent à une manne financière
  Les gens qui savent qu'ils vont bientôt connaître un changement important de revenu peuvent aussi choisir une option ARM. Si le mariage, l'héritage, un règlement judiciaire ou une autre source de richesse soudaine est à l'horizon, une option ARM peut être un bon moyen d'obtenir la maison avant d'obtenir l'argent. (Pour en savoir plus sur ces sujets, voir Refuser un héritage et Mariage, divorce et pointillés .)

Avantages pour les prêteurs

Les prêteurs adorent l'option ARM. Les courtiers en hypothèques reçoivent souvent des paiements plus élevés pour les vendre et les lois comptables permettent aux prêteurs de réserver le paiement maximal (30 ans) en tant que revenu même s'ils reçoivent seulement le paiement minimum. Ces revenus fantômes sont parfaitement légaux, semblent bons sur les livres et font des merveilles pour le prix des actions d'un courtier hypothécaire. Options ARM ont également généralement un coût de refinancement plus élevé, de sorte que les prêteurs sont payés à nouveau lorsque les emprunteurs veulent sortir des prêts. Bien qu'il puisse sembler y avoir un certain danger à fournir de tels prêts, les prêts hypothécaires sont souvent vendus aux investisseurs par le biais de véhicules tels que les titres adossés à des créances hypothécaires, en transférant le risque aux investisseurs plutôt qu'aux prêteurs.(Pour une lecture similaire, voir Profit de la dette hypothécaire avec MBS .)

Comment comparer

Lorsque vous envisagez une option ARM, il y a plusieurs points importants à garder à l'esprit. Le premier est le temps que dure le taux d'intérêt de lancement. Le niveau de hausse du taux d'intérêt et la variation du paiement sont également des considérations importantes. Savoir quand le prêt sera ajusté et le seuil pour le plafond d'amortissement négatif devrait également être considéré.

Rêve ou cauchemar?

Tout en souscrivant une hypothèque, il faut toujours faire preuve de prudence, en supprimant une option, ARM exige un niveau de vigilance encore plus élevé. Pour ceux dans une situation financière solide avec une solide compréhension des termes et conditions qui accompagnent une option ARM, le prêt peut être un outil utile. Pour les non préparés, il peut s'agir d'un ticket à sens unique.

Pour continuer à lire sur ce sujet, consultez Investir dans l'immobilier et Transactions immobilières intelligentes .