Les fonds immobiliers privés permettent à des particuliers fortunés et à des institutions telles que des fonds de dotation et des fonds de pension d'investir dans des actions et des titres de créance détenus dans des actifs immobiliers. En utilisant une stratégie de gestion active, l'immobilier de private equity adopte une approche diversifiée de la propriété. Les partenaires généraux investissent dans divers types de propriétés dans différents endroits. Les stratégies de propriété peuvent aller du développement de nouveaux terrains et des propriétés foncières brutes jusqu'au réaménagement complet des propriétés existantes ou des injections de flux de trésorerie dans des propriétés en difficulté. ( Pour en savoir plus, lisez: Qu'est-ce que le capital-investissement? )

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Voici un aperçu de la façon dont les investisseurs peuvent participer aux placements immobiliers privés et un aperçu des opportunités, des risques et des restrictions de l'industrie.

Trouver le fonds immobilier Ideal Private Equity

Tout d'abord, la personne moyenne est incapable de participer à des investissements immobiliers en private equity. Le fonds traditionnel d'actions privées exige que les investisseurs injectent un minimum de 250 000 $ dans un fonds, bien que la plupart des gestionnaires recherchent des particuliers ou des institutions prêts à investir entre 20 et 25 millions de dollars dans un placement collectif à long terme. investisseurs. (Pour en savoir plus, lisez: Exploration des investissements immobiliers: qu'est-ce que l'immobilier?)

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Comme il n'y a guère de réglementation sur les fonds immobiliers de capital-investissement, les opportunités sont traditionnellement réservées aux «investisseurs accrédités». «Cela signifie que l'investisseur doit avoir des actifs personnels ou communs d'au moins 1 million de dollars (sans compter la valeur de ses résidents principaux) ou que son revenu annuel doit être d'au moins 200 000 $. 000 au cours des deux années précédentes - et ont une «attente raisonnable» que leurs niveaux de revenu resteront à ce niveau dans l'année en cours - sont également admissibles.

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Les particuliers ou les couples qui cherchent à investir dans le capital-investissement immobilier devraient trouver une entreprise spécialisée dans la discipline. En examinant les options de fonds d'une société de capital-investissement, ils doivent comprendre la nature de la structure de chaque fonds de capital-investissement, qui est généralement une société en commandite.

Lorsqu'ils rejoignent un fonds, les investisseurs externes deviennent des commanditaires, ce qui signifie qu'ils acceptent la responsabilité de l'argent qu'ils investissent dans le fonds et n'ont aucun droit de veto sur les propriétés sélectionnées par les commandités. Les fonds d'un commanditaire seront mis en commun avec d'autres investisseurs participants, et les gestionnaires de fonds constitueront un portefeuille de propriétés visant à maximiser la rentabilité et à minimiser le risque financier.

Compréhension des coûts et de la structure de placement du fonds

Les fonds de placement immobilier privés ont un certain nombre de frais de gestion et de performance qui doivent être payés par les investisseurs.Il est courant que les fonds de private equity exigent des frais annuels de 2% du capital investi pour payer les salaires fermes, l'approvisionnement et les services juridiques, les coûts de données et de recherche, le marketing et les coûts fixes et variables supplémentaires. Cependant, il n'y a aucune limite à ces frais d'investisseur.

Les individus doivent avoir une bonne idée de ces coûts avant d'investir, car cela limitera le retour sur investissement total. Par exemple, si un fonds de placement immobilier privé réunissait 500 millions de dollars, il percevrait 10 millions de dollars chaque année pour payer les dépenses connexes. Pendant la durée de son cycle de dix ans, un fonds percevrait 100 millions de dollars en frais, ce qui signifie que seulement 400 millions de dollars seraient effectivement investis au cours de cette décennie.

Les gestionnaires de private equity reçoivent également un «carry», soit une commission de performance qui représente traditionnellement 20% de l'excédent des bénéfices bruts du fonds.Les investisseurs sont traditionnellement disposés à payer ces frais en raison de la capacité du fonds à atténuer la gouvernance d'entreprise

La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont considérés comme des investissements «axés sur les besoins», ce qui signifie que les partenaires engagent des capitaux en commandites en fonction des besoins. Dans le cadre d'un appel à capital, le fonds enverra une demande formelle de capital que les associés commanditaires ont mise en gage au fonds immobilier au début du cycle, une obligation légale que les commanditaires doivent remplir. (Pour en savoir plus, lisez: Apprendre le Lingo des investissements en capital-investissement.)

Si un commanditaire ne parvient pas à répondre à un appel de capital, un fonds peut forcer cette personne ou institution à devenir défaillant. Les autres commanditaires ont généralement la possibilité d'acheter des actions confisquées en cas de défaut.

Types de stratégies immobilières de Private Equity

Lorsque vous investissez dans le private equity immobilier, il existe traditionnellement quatre types de stratégies d'investissement:

• Core est la stratégie la plus conservatrice et peut inclure uniquement les -risques et rendements potentiels inférieurs parce qu'ils existent dans des endroits bien peuplés ou très fréquentés. Cette stratégie pourrait également se concentrer fortement sur l'investissement dans des propriétés de grande qualité et de grande valeur qui nécessitent très peu de réaménagement ou de maintenance. Ces propriétés offrent des flux de trésorerie prévisibles et sont généralement composées de structures louées à plusieurs locataires.
• Core-plus nécessite un peu plus de risques, mais peut offrir un rendement supérieur à la stratégie de base. Ces propriétés nécessitent des niveaux modestes d'activité à valeur ajoutée ou d'amélioration de l'emplacement.
• La valeur ajoutée est une stratégie de rendement moyen à élevé et à risque modéré qui met davantage l'accent sur le développement immobilier et la synchronisation des marchés. Dans le cadre de cette stratégie, les gestionnaires de portefeuille achètent des propriétés, participent à un certain niveau de réaménagement et vendent lorsque le marché est performant. Les propriétés à valeur ajoutée nécessitent généralement des changements dans la gestion, l'amélioration physique ou l'élimination des contraintes de capital.Ces étapes comprennent la rénovation des bâtiments et la recherche de moyens d'augmenter les taux de location dans l'amélioration des marchés. Les stratégies à valeur ajoutée comprennent également le redressement des sociétés en faillite ou l'endettement pour le contrôle des propriétés sous-jacentes.
• Opportunistic offre le meilleur rendement mais assume le plus de risques. Avec cette stratégie, les gestionnaires achètent des propriétés qui comprennent des terrains non bâtis ou des marchés sous-performants ou à trafic léger.

Acceptation des risques et perspectives à long terme

Les investisseurs en private equity immobilier doivent comprendre qu'en investissant dans un fonds, ils doivent être prêts à accepter que leur capital soit immobilisé pendant une période prédéterminée qui pourrait durer plusieurs années .

De plus, de multiples risques existent sur le marché immobilier et un investissement important pourrait être requis lors des appels de capitaux à un moment où un individu a un faible flux de trésorerie. Beaucoup de GPs structurent leurs fonds comme des investissements d'une décennie ou plus et ils offrent peu ou pas d'opportunités pour les investisseurs de retirer ou de racheter leur argent. Le caractère illiquide des fonds de capital-investissement oblige les investisseurs à comprendre les risques de conserver leur argent immobilisé pendant une période prolongée.

La nature des structures de fonds de private equity rend très difficile l'évaluation de la performance financière d'un fonds ou des propriétés qu'il détient. Puisqu'il existe une réglementation limitée des fonds immobiliers de capital-investissement, les commandités ne sont pas tenus d'offrir aux investisseurs des mises à jour sur les investissements potentiels, les évaluations du portefeuille ou toute autre information supplémentaire liée aux investissements. Investir dans le capital-investissement immobilier nécessite des partenaires limités pour engager des capitaux importants et entièrement confiance que le gestionnaire de fonds atteindra ses objectifs d'investissement sans avoir le niveau requis de transparence. Les gestionnaires de fonds, cependant, envoient généralement des mises à jour à leurs investisseurs et peuvent choisir d'être transparents sur la performance afin d'instiller la confiance dans tout fonds actuel ou futur.

The Bottom Line

Avant d'investir dans l'immobilier de private equity, les individus doivent déterminer s'ils sont qualifiés pour participer au processus. Ceux qui sont qualifiés voudront explorer leurs objectifs d'investissement personnels, leurs besoins de liquidité et leur tolérance au risque sur les marchés immobiliers. Après avoir discuté avec un conseiller financier, les investisseurs devraient étudier une variété de fonds différents afin d'avoir une meilleure compréhension des stratégies de gestion des commandités et des performances passées des autres fonds immobiliers.