Les banques centrales du monde entier utilisent les taux d'intérêt pour contrôler la politique monétaire et gérer l'accès au crédit à travers le pays. Les taux d'intérêt sont un facteur majeur influençant la croissance économique et ils affectent grandement la façon dont la monnaie d'un pays est évaluée par rapport aux autres devises. Les taux varient considérablement à travers le monde, avec le taux le plus élevé à 25% en Biélorussie, au Ghana et au Malawi. Le taux médian globalement est de 4. 50%, et le taux moyen est de 6. 06%. En mai 2016, trois pays dans le monde avaient des taux négatifs: la Suisse, la Suède et le Japon. Dans la zone euro, la Banque centrale européenne a utilisé des taux d'intérêt négatifs comme mesure de relance économique, mais en mars 2016, elle a fixé son taux d'intérêt à zéro.

Politique monétaire

En tant que fonction de politique monétaire des banques centrales, les taux d'intérêt sont utilisés pour assouplir et resserrer les marchés du crédit. Avec des taux hypothécaires essentiels à la croissance d'une économie et directement liés aux taux d'intérêt, les taux hypothécaires sont l'un des taux les plus influencés et surveillés par la politique de taux d'intérêt de la banque centrale. En conséquence, l'immobilier est considérablement affecté par les variations des taux d'intérêt.

Lorsque les taux sont négatifs, des effets de politique de taux d'intérêt opposés se produisent et, au lieu de recevoir des intérêts, la banque prêteuse paie les intérêts à l'emprunteur. La théorie qui sous-tend les taux bas est de stimuler les emprunts, et les taux négatifs font passer les taux à un nouveau niveau, allégeant les emprunts de crédit dans la mesure où les emprunteurs reçoivent effectivement des intérêts au lieu de les payer.

L'immobilier dans un environnement de taux d'intérêt négatif

Sur le marché immobilier, cette situation peut être un catalyseur pour les emprunts hypothécaires. Les emprunteurs paient de faibles taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires, et si les banques instituent des taux hypothécaires négatifs, les emprunteurs reçoivent des intérêts sur leurs prêts. Les taux d'intérêt négatifs servent également de catalyseur pour les promoteurs et les constructeurs de maisons, et permettent aux emprunteurs de la construction de recevoir des prêts payant des intérêts, augmentant la demande d'emprunt de crédit pour développer et construire des biens immobiliers.

La Suisse, la Suède, le Japon et l'Europe fournissent des exemples de taux négatifs sur le marché immobilier. Avec des taux inférieurs à zéro en Suisse, en Suède et au Japon en mai 2016, l'effet sur le marché du logement a principalement provoqué une forte hausse des prix des maisons. Alors que la plupart des banques commerciales ont des taux hypothécaires proches ou proches de zéro, peu ont institué des taux hypothécaires négatifs pour les clients, stimulant encore fortement les emprunts immobiliers dans ces pays. La politique de taux d'intérêt négatifs a également conduit à une intervention réglementaire plus large dans certains pays, incluant notamment des limites sur le montant d'une maison qui peut être financée par un prêt hypothécaire.

Un environnement de taux négatifs affecte également de manière significative diverses poches alternatives des marchés du crédit, y compris les swaps de taux d'intérêt. Les swaps de taux d'intérêt sont utilisés par les investisseurs immobiliers pour se protéger contre une augmentation des taux de leurs prêts à taux variable. Avec les swaps, cette protection fournit des intérêts supplémentaires payés par le swap lorsque les taux montent et descendent, mais cette protection peut créer une perte pour les investisseurs immobiliers qui ne bénéficient pas du contrat de swap.

Dans l'ensemble, les taux négatifs sont presque une anomalie, la plupart du temps peu fréquents et isolés des emprunts des banques centrales. Les banques centrales appliquent une politique de taux d'intérêt négatifs pour atténuer les restrictions de crédit et gérer les pressions sur les devises. Les marchés immobiliers sont l'une des industries les plus influencées par les changements de politique monétaire et de taux d'intérêt. Au cours des dernières années, les banques centrales ont commencé à expérimenter une politique de taux d'intérêt négatifs et les effets escomptés se sont manifestés, comme en témoigne l'assouplissement des crédits empruntés en Suisse, en Suède et au Japon. Cependant, en ce qui concerne le marché immobilier, les taux négatifs peuvent entraîner une modification importante de la valeur des propriétés, de la réglementation du logement et des emprunts hypothécaires, principalement au profit des emprunteurs qui peuvent profiter du contexte d'emprunt négatif.