Les propriétaires confrontés à des difficultés financières pourraient être en mesure de négocier avec leur prêteur une modification ou un refinancement du prêt qui réduirait leur versement hypothécaire mensuel. Dans certains cas, cela suffit pour permettre à l'emprunteur de rester à la maison. Dans d'autres cas, cependant, l'emprunteur peut toujours être incapable de répondre aux exigences du prêt - en raison de facteurs comme la perte d'un emploi, un divorce, une maladie ou le décès d'un conjoint - et peut devoir vendre la maison au moyen d'une vente à découvert. perdre la maison à la forclusion. Aussi difficile que soient ces situations, un professionnel de l'immobilier qualifié peut aider à guider les acheteurs et les vendeurs tout au long du processus.
Ventes à découvert
Un propriétaire en difficulté financière peut mettre sa propriété sur le marché en vente à découvert afin d'éviter la forclusion. Une vente à découvert, ou une vente avant la forclusion, se produit quand une propriété est vendue pour moins que le montant dû sur l'hypothèque. Ce type de vente immobilière peut bénéficier le prêteur, qui peut éviter le processus de forclusion longue et coûteuse, et l'emprunteur, qui peut éliminer ou réduire la dette hypothécaire et garder une forclusion de leur rapport de crédit.
Un prêteur peut consentir à une vente à découvert si l'emprunteur a des difficultés financières personnelles (comme une perte d'emploi, un divorce ou une urgence médicale) et doit plus que l'hypothèque à la maison. Si le prêteur approuve la vente à découvert, le produit de la vente ira au prêteur. Puisque le prix de vente tombe moins du solde restant sur l'hypothèque, la différence peut soit être pardonnée par le prêteur ou le prêteur peut demander un jugement de carence contre l'emprunteur pour tout ou partie du solde (quelques les Etats interdisent les jugements de carence suite à une vente à découvert). Le processus de vente à découvert varie d'un État à l'autre, mais les étapes comprennent généralement:

• Forfait vente à découvert - Un paquet financier est soumis par l'emprunteur (vendeur) au prêteur. Cela comprend les états financiers, une lettre décrivant les difficultés du vendeur et des copies des documents financiers.
• Offre de vente à découvert - Si le vendeur accepte l'offre d'un acheteur intéressé, l'agent inscripteur envoie au prêteur le contrat d'inscription, une offre d'achat exécutée, la lettre d'approbation de l'acheteur et une copie du chèque. le paquet de vente à découvert du vendeur.
• Traitement bancaire - La banque examine l'offre et approuve ou refuse la vente à découvert. Cela peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois.

Aider les vendeurs
Si c'est une option, une vente à découvert a souvent plus de sens qu'une saisie. Alors qu'une vente à découvert aura une incidence sur le rapport de crédit de l'emprunteur, il n'est pas aussi dommageable qu'une forclusion. En outre, une vente à découvert rendra plus facile d'emprunter de l'argent à l'avenir que si la propriété était entrée en forclusion.Plus le processus de vente à découvert commence tôt, plus la banque approuvera la vente à découvert. Tombant plus loin sur les paiements rendra l'emprunteur plus proche de la forclusion, le temps est essentiel. En fait, il est possible de poursuivre une vente à découvert avant de ne jamais être en retard sur les paiements si la situation financière de l'emprunteur a changé en raison des difficultés.
Un autre avantage d'une vente à découvert est que, contrairement à la forclusion, le vendeur conserve le contrôle de la vente - et non la banque. Cela signifie que les vendeurs peuvent savoir qui achète leur maison; pour certaines personnes, cela facilite un peu la transition.
En tant que professionnel de l'immobilier, vous pouvez aider les vendeurs:

• Déterminer la valeur d'une propriété pour voir si elle est admissible à une vente à découvert (moins que le solde de l'hypothèque)
• Développer un forfait de vente à découvert et se qualifier pour des ventes à découvert > Définir un prix qui apportera des offres et être approuvé par la banque
• Liste la propriété comme une vente à découvert
• Négocier avec la banque pour approuver une offre d'achat
• Pour les acheteurs

Une vente à découvert peut fournir un excellente opportunité pour un acheteur d'entrer dans une maison à un prix réduit. Il convient de noter, cependant, qu'une vente à découvert est une transaction immobilière compliquée et chronophage. Le prêteur peut prendre plusieurs semaines ou plusieurs mois pour approuver la vente à découvert, et il n'est pas rare qu'un acheteur soumette une offre de vente à découvert seulement pour l'annuler parce que le processus est trop long. Afin d'obtenir une réduction de la propriété, l'acheteur doit être prêt et en mesure d'attendre l'approbation de vente à découvert de la banque.
En tant que professionnel de l'immobilier, vous pouvez aider les acheteurs:
Déterminez une offre équitable

• Négociez avec la banque
• Saisies

La forclusion est le processus qui permet au prêteur de recouvrer le montant dû sur un prêt en défaut en vendant ou en prenant possession de la propriété. Bien que les lois sur les saisies varient d'un État à l'autre, il y a généralement six phases:
Défaut de paiement -

1. Cela se produit lorsqu'un emprunteur a manqué au moins un paiement hypothécaire. Le prêteur envoie un avis de paiement manqué, et après deux paiements manqués peuvent envoyer une lettre de demande. À ce stade, le prêteur est probablement prêt à travailler avec l'emprunteur pour prendre des dispositions pour rattraper les paiements manqués. Avis de défaut (NOD) -
2. Un avis de défaut est envoyé après 90 jours de paiements manqués. Le prêt est remis au département de forclusion du prêteur et l'emprunteur est informé que l'avis sera enregistré. L'emprunteur dispose généralement de 90 jours pour régler les paiements et rétablir le prêt. Avis de la vente du syndic -
3. Si le prêt n'a pas été consenti dans le délai imparti, un avis de vente du syndic sera enregistré et le prêteur publiera un avis dans le journal local indiquant que la propriété sera: disponible aux enchères publiques. Vente du syndic -
4. La propriété est mise aux enchères publiques et vendue au plus offrant. Après que le meilleur enchérisseur ait été confirmé et que la vente du fiduciaire ait été complétée, l'acte de fiducie du syndic est remis au gagnant.La propriété est alors la propriété de l'acheteur, qui a droit à la possession immédiate. Real Estate Owned (REO) -
5. Si la propriété ne se vend pas aux enchères publiques, le prêteur devient le propriétaire et tentera de vendre la propriété par ses propres moyens, par l'intermédiaire d'un courtier ou avec l'aide d'un REO Gestionnaire d'actifs. Ces propriétés sont appelées «appartenant à la banque». Expulsion -
6. L'emprunteur peut rester dans la maison jusqu'à ce qu'il ait été vendu ou soit devenu propriété de la banque. Un avis d'expulsion est envoyé demandant que les occupants quittent immédiatement les lieux. Le shérif local visitera la propriété pour enlever les personnes et les biens si nécessaire. Pour les vendeurs

Perdre une maison pour forclusion peut être une expérience déchirante et émotionnelle. Tout au long du processus de forclusion, le prêteur peut tenter de prendre des dispositions pour aider l'emprunteur à rattraper son retard sur le prêt et éviter la forclusion. Malheureusement, si un emprunteur a de la difficulté à faire un paiement hypothécaire, il devient de plus en plus difficile d'effectuer des paiements de rattrapage pour mettre le prêt à jour. Si un emprunteur sait qu'il est susceptible de (ou va certainement) prendre du retard sur les paiements, il est dans leur intérêt de parler au prêteur dès que possible sur la modification du prêt ou les options de refinancement pour réduire les paiements mensuels. Dans certains cas, il sera suffisant pour que l'emprunteur puisse rencontrer les paiements réduits et éviter la forclusion.
Si un prêteur entame le processus de forclusion, il est important de noter qu'il n'est pas tenu de laisser savoir à un propriétaire s'il a décidé de rejeter la forclusion. Si l'emprunteur n'est pas au courant du renvoi de forclusion, il ou elle sera laissé avec un titre de zombi - le droit de propriété et de possession d'une maison qui reste avec une personne qui croit que la maison a été perdue à la forclusion. Le propriétaire a peut-être déménagé alors qu'il détenait toujours le titre de la propriété et était toujours responsable des coûts et des responsabilités liés à l'accession à la propriété. Les propriétaires peuvent se protéger en s'assurant que le processus de forclusion est terminée et que le titre est transféré légalement à une autre entité.
Pour les acheteurs
Comme pour les ventes à découvert, les saisies peuvent donner aux acheteurs la possibilité d'acheter une maison à prix réduit. Cela dit, l'achat d'une forclusion - même à un escompte abrupt - vient avec des inconvénients. Ces maisons sont généralement vendues «telles quelles» sans aucune garantie d'état, et un acheteur n'est souvent pas en mesure d'inspecter la propriété avant de faire une offre. Le résultat est que tout l'argent économisé en achetant une forclusion pourrait aller à rendre la maison habitable et conforme au code.
En tant que professionnel de l'immobilier, vous pouvez aider les acheteurs:
Trouver les propriétés appropriées

• Déterminer si le prix est bon
• Organiser les inspections, si disponible
• Parcourir les documents
• Certification des ressources de vente et de forclusion (SFR

® ) Naviguer avec confiance et succès dans les ventes à découvert et les saisies exige de l'expertise et de l'expérience. Beaucoup d'acheteurs et de vendeurs se tournent vers les professionnels de l'immobilier pour obtenir de l'aide, mais ils n'ont pas tous suffisamment d'expérience pour traiter ces types de transactions.Vous pouvez accroître votre valeur marchande en tant que professionnel de l'immobilier en acquérant les connaissances et les compétences nécessaires pour gérer efficacement et efficacement les transactions de vente à découvert et de forclusion.
Une façon de montrer aux clients potentiels que vous avez les compétences est la certification SFR® (Short Sales and Foreclosure Resource) (offerte par l'Association nationale des agents immobiliers). Les détenteurs de cette certification ont une formation spécialisée dans les ventes à découvert et les saisies, les vendeurs qualifiés pour les ventes à découvert, la négociation avec les prêteurs et la protection des acheteurs.

The Bottom Line
Les difficultés financières peuvent avoir des conséquences néfastes pour les propriétaires, tout en offrant de bonnes opportunités aux acheteurs. Tant les acheteurs que les vendeurs peuvent bénéficier de vos compétences en tant que professionnel de l'immobilier expérimenté dans le traitement des ventes à découvert et des saisies. Grâce à votre expertise, vous pouvez aider les clients à naviguer dans le processus, à évaluer les propriétés, à répertorier les propriétés et à négocier avec les prêteurs.