Que vous soyez intéressé par l'achat d'une maison à titre de résidence principale ou d'immeuble de placement, il est possible que la propriété soit actuellement occupée par des locataires. Si c'est le cas, il y a quelques choses que vous devriez considérer avant de décider de passer à l'achat. Lisez la suite pour une introduction rapide aux droits du locataire, les obligations du propriétaire et comment limiter les risques lors de l'achat d'une maison avec les locataires en place. (Voir aussi Avantages et inconvénients de la propriété locative .)

Droits des locataires

Pour commencer, il est important de comprendre qu'une vente immobilière ne modifie pas les conditions des baux des locataires. Tout comme les servitudes (et autres alliances) qui «coulent avec la terre» - ce qui signifie qu'elles sont liées à la terre et non au propriétaire - les baux restent «attachés» à la maison, même lorsque la propriété change de mains. Les plats à emporter: Le bail en vigueur avant l'achat demeure en vigueur même après la fermeture. Vous ne pouvez donc légalement augmenter le loyer, modifier les clauses ou les accords ou exclure un locataire avant la fin d'une période de location juste parce que tu es le nouveau propriétaire.

Si vous voulez vraiment que les locataires déménagent, vous avez plusieurs options. Le premier consiste à soumettre une offre sur la maison qui dépend de la maison vacante (c'est-à-dire, aucun locataire) lorsque vous fermez. Cela oblige le vendeur à rompre le bail ou à inciter les locataires à partir plus tôt. Si le vendeur ne peut (ou ne veut) pas le faire, vous pouvez partir et commencer à chercher une autre maison. L'autre option consiste à acheter la propriété, puis de rompre le (s) bail (s), de renégocier les conditions ou de «racheter» le (s) locataire (s). Mais dans ce scénario, gardez à l'esprit qu'un locataire n'est pas tenu d'accepter de nouvelles conditions s'il a un bail valide en place - et vous pourriez vous ouvrir à un procès si vous cassez le bail ou essayez de forcer un expulsion.

Obligations du locateur

En tant que nouveau propriétaire, vous héritez des obligations du locateur. Une grande partie d'être propriétaire est de maintenir une propriété sûre et habitable pour vos locataires. En général, vous devez (au minimum):

• Conservez toutes les parties communes, telles que les couloirs et les escaliers, dans un endroit sûr et propre.
• Assurez-vous que les éléments structuraux sont sûrs et intacts (planchers, murs, escaliers, ascenseurs, toits).
• S'assurer que les systèmes d'électricité, de plomberie, de chauffage / climatisation (CVC), de ventilation et sanitaires sont entretenus.
• Assurez-vous que les locataires ont accès à l'eau courante, à l'eau chaude et à la chaleur en quantité raisonnable à des heures raisonnables.
• Fournir des poubelles et organiser l'enlèvement des ordures.
• Gérer les toxines environnementales connues, y compris la poussière de peinture au plomb et l'amiante.
• Exterminer les rongeurs et autres infestations de vermine.

Vos lois locales peuvent exiger des exigences supplémentaires en matière d'habitabilité - vérifiez-les pour vous assurer que vous êtes en conformité. En outre, il est essentiel que vous lisiez le bail pour découvrir d'autres obligations spécifiques que vous pourriez avoir - comme tondre la pelouse ou payer pour les services publics. (Pour en savoir plus, voir: Conseils pour le propriétaire potentiel .)

Modification ou résiliation d'un bail

En général, si le locataire a un bail mensuel, vous (en tant que nouveau locataire) propriétaire) peut mettre fin à la location ou augmenter le loyer avant le début d'un nouveau mois, à condition de donner le préavis approprié (généralement 30 jours, mais cela varie selon l'état et le nombre de mois où le locataire a occupé la propriété). Si un bail à durée déterminée est en place (par exemple, six mois ou 12 mois) cependant, le locataire a le droit légal (dans la plupart des cas) d'occuper la maison aussi longtemps que le bail est actif, peu importe à qui appartient la maison .

Il existe quelques cas où le bail peut être résilié prématurément. L'une d'entre elles est la suivante: si le bail comporte un libellé précisant que le propriétaire (le vendeur) a le droit de résilier le bail s'il vend ou transfère la propriété; Dans ce cas, le bail peut être résilié légalement lorsque vous achetez la maison. L'autre exception est si vous achetez la propriété à la suite d'une forclusion, auquel cas vous pouvez suivre les règles de votre état concernant l'avis de quitter. Dans l'État de Washington, par exemple, vous devez donner aux locataires un préavis de 60 jours pour quitter une propriété saisie avant de pouvoir intenter une action en expulsion. Dans certains cas, les locataires accepteront de déménager plus tôt avec une offre «d'argent comptant pour les clés» du nouveau propriétaire, du fiduciaire ou de la banque.

Enfin, si vous envisagez d'utiliser la maison comme votre résidence principale (et non pas comme une propriété locative), vous pourrez peut-être recourir à une expulsion d'un propriétaire (OMI) pour obliger un locataire à déménager. Les règles varient d'un État à l'autre, mais en général, vous devez déménager à la maison dans les 90 jours suivant l'expulsion et y demeurer comme résidence principale pendant au moins trois ans.

The Bottom Line

Une première étape importante consiste à examiner les documents de location avant de conclure afin de savoir dans quoi vous vous engagez et ainsi vous assurer que le bail est bien rédigé et structuré conformément aux lois locales sur les locations . Si quelque chose semble off, demandez que le vendeur fixe la langue comme condition de votre fermeture. Il est également important d'obtenir non seulement les enregistrements pour tout loyer prépayé et les dépôts de garantie, mais aussi l'argent (il doit vous être transféré sur le relevé de clôture). Vous devrez probablement garder le dépôt de garantie dans un compte en fidéicommis (selon votre état), et l'agent de clôture devrait pro-évaluer le paiement du loyer actuel entre vous et le vendeur.

Assurez-vous également que le vendeur fournit les documents relatifs à l'état de la propriété avant que le locataire emménage - s'il y a des dommages, vous aurez du mal à prouver que le locataire est responsable sans rapport d'enregistrement. Si possible, rencontrez les locataires avant la fermeture afin que vous puissiez vérifier l'état actuel de la maison et discuter des conditions du bail.

Enfin, assurez-vous que vous êtes correctement assuré. Une politique de propriétaire standard ne fera généralement pas le travail. Informez votre assureur que la maison est louée de sorte que vous serez couvert en cas de blessures locatives, de négligence et d'autres pertes. (Voir aussi notre tutoriel: Le guide complet pour devenir propriétaire .)