Les effets persistants de la Grande Récession, comme les pénuries de logements abordables, les exigences hypothécaires rigoureuses et le marché du travail serré, ont rendu plus difficile la possession d'une maison par les jeunes. En conséquence, l'aide de la Banque des Mères et Papas devient commune, surtout pour les débutants.

Avoir les moyens d'aider les enfants adultes à acheter une maison ou un appartement est une bénédiction et un luxe. Mais avant de vous inscrire sur la ligne pointillée, réfléchissez à la meilleure façon de le faire. Il n'y a pas de bonne façon pour que votre enfant accède à la propriété, mais beaucoup de mauvaises manières.

Les Options

Scénarios courants pour aider:

• Fournir l'acompte pour la maison de l'enfant.
• Acheter la maison et la louer à votre enfant.
• Acheter la maison et laisser l'enfant y vivre gratuitement.
• Copropriété de la maison avec votre enfant (en divisant l'équité au pourcentage que vous choisissez); Lorsque la maison est vendue, vous récupérez votre argent.
• Acheter une propriété à plusieurs unités (ou un endroit assez grand pour les colocataires) et louer l'autre ou les autres unités pour compenser le coût.
• Financer l'achat de votre enfant et le rendre officiel en le faisant comme n'importe quelle autre hypothèque; un agent de crédit hypothécaire peut aider, structurer correctement le prêt et ses conditions de paiement, et même générer des relevés mensuels et des formulaires fiscaux.

Pour des raisons fiscales, les parents choisissent souvent de donner à leur progéniture l'argent dont ils ont besoin, plutôt que de payer les coûts directement. Par exemple, l'exclusion actuelle de la taxe sur les dons est d'environ 14 000 $ par bénéficiaire, par gifter, par année. Vous et votre conjoint pouvez donner jusqu'à 56 000 $ (14 000 $ x 2 parents ayant des dons x 2 bénéficiaires) à votre enfant et à son conjoint, par exemple - assez pour un versement initial décent dans la plupart des villes américaines. Vous pouvez suivre le premier cadeau avec un autre don de 56 000 $ après le 1er janvier de l'année suivante. Le total de 112 000 $ ne sera pas considéré comme un revenu ou assujetti à l'impôt fédéral sur le revenu, dans la déclaration de revenus de votre enfant. (Voir aussi: Qu'est-ce que les taxes sur les cadeaux? )

Gardez à l'esprit que «si les parents donnent l'argent comme un cadeau … l'argent doit être trouvé et suivi, avec une lettre de cadeau», dit Linda Robinson, agent immobilier et agent de crédit. dit-elle.

Points à considérer

• Certains prêteurs exigent que toutes les parties sur le titre soient sur le contrat de prêt hypothécaire. signifie que, même si l'enfant a l'intention de faire les paiements mensuels, les parents sont aussi financièrement responsables de la dette.
• Si les parents ne sont pas couverts par l'hypothèque, ils ne peuvent pas bénéficier de la déduction fiscale. Même un prêt sans intérêt des parents à l'enfant peut entraîner une obligation fiscale pour les parents.L'IRS suppose que vous gagnez des intérêts, même si vous ne le faites pas, et c'est un revenu imposable.
• Les prêts accordés par les parents augmentent le fardeau de la dette de l'enfant et peuvent nuire aux chances de l'enfant de se qualifier pour un financement supplémentaire de son propre chef. Du côté positif, un prêt correctement enregistré permet à l'enfant de maximiser les déductions au moment des impôts.
• Même si les parents fournissent un acompte, l'enfant devra quand même être admissible à l'hypothèque, ce qui comprend des réserves de liquidités, un emploi stable et un revenu stable. Cela dit, les prêteurs hypothécaires permettent généralement que l'acompte sur une maison principale soit entièrement ou partiellement constitué de fonds-cadeaux, pourvu que d'autres exigences soient satisfaites. L'hypothèque Home Possible Advantage de Freddie Mac, par exemple, permet à la totalité de l'acompte de 3% de provenir de dons ou d'autres fonds.

Les avantages

Économies d'impôt.

Un parent qui achète une maison et permet à l'enfant d'y vivre pourrait être en mesure de faire des déductions fiscales importantes. Les taxes foncières, les intérêts hypothécaires, les réparations, l'entretien et les améliorations structurelles sont généralement déductibles sur une résidence secondaire. Cependant, même si un locateur peut déduire jusqu'à 25 000 $ de pertes chaque année, les parents font face à des règles différentes lorsqu'ils louent à des membres de leur famille. Si l'enfant ne paie pas de loyer, il est considéré comme un usage personnel de la propriété et les déductions liées à la location ne sont pas autorisées. Toutefois, si l'enfant a des colocataires qui paient un loyer, le parent peut être en mesure de prendre les déductions liées à la location tout en permettant à l'enfant d'y vivre sans frais. Lisez Déductions fiscales pour les propriétaires de biens locatifs pour plus d'information.

Notez que la déduction d'intérêt hypothécaire ne peut être prise que par une personne qui paie l'hypothèque

et qui possède (ou qui possède en partie) la maison. Si le parent détient le titre de propriété mais que l'enfant effectue le paiement hypothécaire chaque mois, aucune des deux ne peut prendre la déduction d'intérêt. Si l'enfant possède un pourcentage de la maison, il peut toutefois déduire cette part de l'intérêt. Équité.

Les paiements hypothécaires pourraient être plus sensés d'un point de vue financier que de donner aux enfants une allocation mensuelle de logement ou de payer leur loyer mensuel. Le remboursement d'une hypothèque renforce l'équité à la maison, et les maisons deviennent des actifs - habituellement des actifs qui s'apprécient, s'ils sont bien entretenus. Gardez à l'esprit que l'immobilier résidentiel est mieux considéré comme un investissement à long terme: En règle générale, la plupart des acheteurs doivent garder une maison pendant trois à cinq ans afin de simplement atteindre le seuil de rentabilité.

Gains.

Si les parents choisissent de consentir un prêt à faible taux d'intérêt à l'enfant, devenant ainsi son prêteur hypothécaire, ils bénéficieront d'un peu de revenu grâce aux versements mensuels. Dans le climat financier actuel anémique, même un prêt à faible taux d'intérêt peut battre le retour de certains investissements conservateurs. The Downsides

Termes plus difficiles

. Les maisons achetées par les parents en tant que résidences secondaires ou en tant qu'investissements nécessitent souvent des acomptes plus importants, car ils ne sont pas admissibles à des prêts hypothécaires généreux, adaptés aux nouveaux arrivants tels que les prêts remboursés par la Federal Housing Administration (FHA).«La différence entre un prêt hypothécaire principal et une hypothèque de placement est importante, note M. Robinson. Vous devez réduire d'au moins 20 à 30% les biens d'investissement et les taux d'intérêt sont un peu plus élevés. Si les enfants sont solvables, il vaudrait peut-être mieux que les parents soient des cosignataires et des donateurs de cadeaux. » Crédit et ramifications financières.

Si un parent coïncide avec une hypothèque et que l'enfant accuse un retard de paiement, la cote de crédit du parent est tout aussi défavorable que celle de l'enfant. De plus, en tant que cosignataire (et donc co-emprunteur), le parent est responsable de la dette. Un parent qui cosigne - ou donne de l'argent à - un enfant marié qui divorces ensuite pourrait s'empêtrer dans une division désordonnée des actifs, et pourrait perdre une partie ou la totalité de l'investissement à l'ex-conjoint. Dommage pour les relations.

L'enchevêtrement financier dans les familles peut causer du stress et des conflits. Les frères et sœurs en dehors de l'échange peuvent se sentir jaloux ou irrités. Les donateurs de cadeaux peuvent se trouver frustrés par ce qu'ils perçoivent comme une mauvaise utilisation du cadeau, mais impuissants à faire quoi que ce soit sur la façon dont le cadeau est utilisé. Les destinataires de cadeau peuvent se sentir frustrés par les conditions attachées à un cadeau qui vient avec des espérances et des règles. Certains parents n'imposeront pas de conséquences si l'enfant ne tient pas sa promesse. The Bottom Line

Les avantages d'acheter une maison pour un enfant - ou de fournir une aide financière pour l'acquérir - sont nombreux. Il peut donner à l'enfant les avantages fiscaux de la propriété et l'aider à construire un bon historique de crédit. L'achat peut également être avantageux si les actifs parentaux sont suffisamment importants pour déclencher des impôts successoraux ou des droits de succession; diminuer la succession maintenant peut diminuer le fardeau fiscal à l'avenir. En outre, la propriété est un investissement qui pourrait finalement aider le parent à atteindre son seuil de rentabilité, ou faire un profit, avec ses dépenses en cours d'être déductibles d'impôt.

Les conséquences émotionnelles sont plus difficiles à mesurer. Les parents peuvent être soucieux de favoriser un sentiment de droit chez leur enfant en leur remettant simplement une maison. Les arrangements financiers entre les membres de la famille peuvent souvent conduire à des malentendus désordonnés et être difficiles à appliquer.

Les parents ne devraient jamais acheter une maison à un enfant si cela compromet leur capacité à payer leurs propres factures, à payer leur propre hypothèque ou à maintenir leur niveau de vie à la retraite. C'est généralement une mauvaise idée d'emprunter contre des fonds de retraite ou une résidence principale, ou de décimer complètement des comptes.

Peu importe comment vous décidez de l'aborder - don, prêt, copropriété - mettez-le par écrit. Établissez un contrat avec des attentes et des conditions et laissez un avocat ou un autre professionnel de l'immobilier l'examiner pour tout détail qui pourrait être ambigu ou négligé. Cela peut être un acte d'amour, mais il doit être considéré comme un arrangement commercial entre vous et votre progéniture. Après tout, vous savez où ils vivent.