Le prix catalogue médian à Atlanta est maintenant de 184 900 $, en hausse de 12,1% par rapport à l'année précédente, selon le National Housing Trend Report de février 2014 publié par Realtor. com. Cela place Atlanta légèrement sous le prix catalogue médian national de 199 000 $. Cependant, Atlanta est en inventaire: elle se situe près du sommet des 146 régions du rapport en termes de nombre total d'inscriptions. Immobilier actuellement en vente sur Agence Immobilière. com varie de moins de 10 000 $ pour les propriétés en difficulté à 15 $. 9 millions pour un domaine palatial dans le haut de gamme Buckhead, les "Beverly Hills du Sud". Voici un aperçu de ce que vous pouvez acheter pour 200 000 $. (Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis )
Aperçu du marché
Les prix des maisons à Atlanta ont culminé mi-2007, puis baissé au cours des années suivantes, atteignant leur plus bas début 2012. Depuis lors, les prix se redressent lentement. Le Beige Book le plus récent, le rapport économique complet publié huit fois par an par la Réserve fédérale, indique plusieurs facteurs favorables sur le marché immobilier d'Atlanta: augmentation des ventes de maisons, hausse de la demande de prêts hypothécaires résidentiels, hausse de la construction résidentielle, forte la construction multi-familiale et une baisse du refinancement hypothécaire.
Qu'est-ce que 200 000 $ vont acheter
Avec des prix encore inférieurs aux plus hauts de 2007, les acheteurs peuvent trouver une bonne affaire dans de nombreux quartiers de la ville et des banlieues environnantes. », explique Maura Neill de Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta.« À compter du lundi 24 mars 2014, une recherche de 200 000 $ dans la MLS nous donne 95 résultats détachés [unifamiliaux] et sept résultats joints (condo, maison de ville, multifamilial).
"Dans les maisons unifamiliales, on s'attend à ce que les propriétés soient d'environ 1 500 à 2 000 pieds carrés", dit Neill. Payer 200 000 $ donne aux acheteurs une grande variété de choix, rapporte-t-elle. »Un coup d'œil à certaines de ces annonces a permis de découvrir un chalet rénové de trois chambres à coucher, deux salles de bain, 1940 à East Lake et trois … chambre à coucher, deux salles de bains, ranch de brique des années 1960 avec sous-sol (1 800 pieds carrés) à East Cobb (Marietta) nécessitant un peu de mise à jour.Le même prix achèterait également un ranch de trois chambres, deux salles de bains, brique 1990 (1, 600 pieds carrés.) Dans un quartier du lac à Duluth ou un plus grand trois étages, deux salles de bains de style Charleston deux étages avec doubles vérandas (1, 800 pieds carrés) à Grant Park / Peoplestown. " La plupart des propriétés à ce prix comprendra des planchers de bois franc, des dressings, des arrière-cours clôturés et des cheminées.Certains offrent des garages ou des carports et des mises à jour de cuisine, tels que les appareils en acier inoxydable et les comptoirs en granit. En outre, de nombreuses maisons sont à distance de marche des transports publics et des écoles de la région.Les acheteurs intéressés par les maisons attenantes trouveront que «1, 100 à 1, 400 pieds carrés et deux ou trois chambres à coucher est la norme», dit Neill, citant une maison de deux chambres, 2. 5 salles de bain (1, 300 pieds carrés.) à vendre sur Westside d'Atlanta. Souvent inclus: planchers de bois franc; mises à jour de cuisine, y compris les comptoirs en granit et les dosserets de carreaux de verre; des dressings; des places de stationnement assignées et des équipements communautaires, tels que des piscines, des installations de buanderie et des espaces verts.
«Le marché d'Atlanta est toujours remarquablement abordable», dit Neill, qui souligne qu'un peu plus de 20 000 maisons sont à vendre dans la région métropolitaine d'Atlanta (excluant les annonces pour la vente par propriétaire). Bien que les 104 maisons offertes à exactement 200 000 $ ne représentent que la moitié de 1% de l'inventaire, «il y a une myriade de choix pour les acheteurs aux alentours des prix, et vraiment quelque chose pour tout le monde dans le marché diversifié d'Atlanta».
Tirer le meilleur parti de votre argent
Après la crise financière de 2008, le marché d'Atlanta - et d'innombrables autres à l'échelle nationale - a été inondé de saisies. "Les forclusions et les ventes à découvert étaient la réponse à votre argent dans la région métropolitaine d'Atlanta », a déclaré Neill. Foreclosure dépôts pour Atlanta, cependant, a chuté de manière significative au cours de l'année dernière, avec une diminution de 33,3% des ventes aux enchères et 26. 4% moins de propriétés appartenant à la banque, selon
. com , une société d'information immobilière en ligne et un marché pour les biens saisis aux États-Unis. À l'heure actuelle, Metro Atlanta se classe près de la moyenne nationale, avec un sur 162 logements saisis (contre environ un sur 1, 170 foyers à l'échelle nationale). Voici comment obtenir le maximum d'argent pour votre maison: «Achetez dans un endroit où vous vous sentez chez vous et n'ayez pas peur d'une petite mise à jour cosmétique - non seulement peinture et éclairage, mais aussi remplacement de revêtements de sol et d'accessoires (comme les robinets, les poignées de porte, etc.), en enlevant le papier peint et en établissant un budget pour les nouveaux appareils. " Bien sûr, il est important de prévoir les dépenses prévues, en tenant compte de ce qui peut attendre (les poignées de porte, par exemple) et de ce que l'acheteur aimerait faire tout de suite (par exemple, remplacer le tapis et abattre le papier peint désuet ). L'achat au sommet de la fourchette de prix rend difficile la mise à jour des projets. Il est donc toujours bon de s'assurer qu'il y a de la place dans le budget pour les mises à jour que l'acheteur juge essentielles.
Les acheteurs qui peuvent visualiser le potentiel d'une maison et qui sont prêts à travailler peuvent se retrouver avec plus d'argent, même après les mises à jour. »Des acheteurs vraiment avertis - ou des acheteurs avec un agent immobilier en qui ils peuvent avoir confiance - On peut voir les défauts esthétiques passés et les luminaires datés aux «os» de la maison - le plan d'étage, les dimensions des pièces, le potentiel.
Acheter ou louer?
Partout dans le pays, l'écart entre les coûts de location et d'achat s'est rétréci, en partie à cause de la hausse des taux d'intérêt et des prix des maisons.
Trulia's Rent vs Buy Report , publié par l'agrégateur immobilier en ligne Trulia.com , a montré qu'il y a un an, il était 44% moins cher d'acheter une maison que de louer Le rapport compare les coûts pour une période de sept ans, en utilisant cinq calculs: Le loyer moyen et le prix de vente d'un ensemble identique de propriétés
- Le coût mensuel total initial de la propriété (en supposant une baisse de 20% et une hypothèque à taux fixe de 30 ans à un taux d'intérêt de 3,5%, ainsi que des frais annuels d'entretien, d'assurance, de services publics et d'impôts fonciers) et de location (loyer mensuel plus assurance locataire); les coûts mensuels totaux de possession et de location;
- Coûts et produits non récurrents (pour la propriété, cela comprend les frais de clôture et l'impôt sur les plus-values de 15% pour gains supérieurs à l'exclusion annuelle de 500 000 $; pour la location, ceci inclut le dépôt de garantie d'un mois); et
- La valeur actuelle nette (VAN) pour tenir compte du coût d'opportunité de l'argent (comparant les flux de trésorerie au fil du temps).
- La décision d'acheter ou de louer dépend d'un certain nombre de facteurs, notamment de la durée de votre séjour dans la maison, de votre taux hypothécaire et de votre tranche d'imposition. Par exemple, si vous obtenez un prêt à taux fixe de 4% et de 30 ans; sont dans la tranche d'imposition de 15% et prévoient de vivre dans une maison pendant sept ans, il pourrait être 28% moins cher d'acheter qu'un loyer à Atlanta, selon la calculatrice de location ou d'achat sur
- Trulia. com.
Si vous prévoyez de ne rester en place que pendant deux ans, cependant, il serait 20% moins cher de louer que d'acheter, tous les autres facteurs restant les mêmes. Les acheteurs Bottom Line Atlanta peuvent trouver des stocks adéquats au prix de 200 000 $ et bien plus de propriétés s'ils élargissent leur recherche légèrement au-dessus et au-dessous de ce chiffre. Les maisons dans cette gamme de prix ont tendance à être des propriétés bien entretenues et mises à jour dans la gamme de 1 500 à 2 000 pieds carrés pour les maisons unifamiliales unifamiliales et de 1 100 à 1 400 pieds carrés pour les maisons attenantes, y compris les condos et maisons de ville. Les acheteurs prêts à regarder au-delà des défauts cosmétiques d'une maison peuvent finir par obtenir le plus de maison pour leur argent.
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