Le prix courant médian pour le marché de San Bernardino / Riverside, en Californie est de 292 800 $, en hausse de 24%. même mois l'année dernière, selon le National Housing Trend Report pour Février 2014, publié par Realtor. com . Cela place le prix de liste médian bien au-dessus de la moyenne nationale de 199 000 $ et le marché de San Bernardino / Riverside près du haut de la liste pour les 146 régions métropolitaines classées dans le rapport en termes de nombre total d'inscriptions. Ce marché a également connu l'une des augmentations les plus importantes d'une année à l'autre, avec une augmentation de 46,4%.

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Les propriétés actuellement inscrites à la vente sur Agent immobilier. com pour la région de San Bernardino / Riverside dans le prix de la mi-30 000 $ pour les propriétés de vente à découvert ayant besoin de réparations à 4 $. 4 millions, 5 000 pieds carrés maison de luxe sur 24 acres dans les contreforts de la forêt nationale de San Bernardino. Sur les près de 2 000 propriétés sur le agent immobilier. com liste, 51 sont disponibles dans la gamme de prix de 292, 800 à 300 000 $. Voici un aperçu de ce que les acheteurs peuvent s'attendre à trouver pour 300 000 $.

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Conditions du marché

Comme beaucoup d'autres régions, le marché de San Bernardino / Riverside était en proie à des saisies après la crise financière de 2008. Aujourd'hui, le nombre d'inscriptions de forclusion a considérablement diminué, et la majeure partie du marché comprend des ventes à découvert et des ventes standard. L'une des raisons de l'augmentation des ventes à découvert et de la diminution des saisies est que, contrairement à de nombreuses juridictions, la loi californienne ne considère pas la «dette annulée» d'une vente à découvert admissible comme un revenu imposable. Cela a fourni une incitation pour de nombreux propriétaires aux prises avec des paiements hypothécaires à considérer les ventes à découvert comme une alternative à la forclusion.

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La plupart des ventes standard sont des maisons achetées par des investisseurs et mises à niveau. D'autres viennent de propriétaires qui veulent profiter du marché actuel. En 2013, le comté de Riverside, par exemple, a vu sa valeur foncière évaluée augmenter pour la première fois en cinq ans.

Qu'est-ce que 300 000 $ vont acheter

Comme toujours, l'emplacement compte; 300 000 $ achèteront généralement plus de maisons sur le marché de San Bernardino qu'à Riverside. À ce prix, les acheteurs de San Bernardino trouveront des propriétés de plain-pied allant de 1 300 à presque 2 700 pieds carrés, avec trois à cinq chambres et deux à trois salles de bains. Situé sur des terrains herbeux avec un aménagement paysager mature, les maisons ont tendance à avoir des cuisines rénovées avec des appareils en acier inoxydable, des comptoirs en granit et des armoires améliorées.Beaucoup d'entre eux sont également dotés de planchers de bois franc et de céramique (avec tapis dans les chambres à coucher), de garages à une ou deux places, de chauffage central / air et de cheminées.

Les acheteurs trouveront peut-être un plus grand choix à Riverside, mais 300 $ leur coûteront moins cher qu'à San Bernardino - environ 1 200 à 1 700 pieds carrés. La plupart seront de plain-pied, trois chambres, deux salles de bain. Quelles sont les offres communes dans les deux domaines: terrains herbeux, aménagement paysager mature et, souvent, cuisines de même qualité, planchers de bois franc / céramique et garages à une ou deux places. En outre, les cheminées et les patios sont susceptibles. Au moins une propriété à ce prix est répertoriée comme une vente à découvert, et certaines listes indiquent que des réparations mineures (ou CCM) sont nécessaires. Les maisons sont à proximité des écoles, des banques, des restaurants, des magasins et de l'autoroute.

Acheter ou louer?

L'année dernière, le rapport Rent & Buy de Trulia , publié par l'agrégateur immobilier en ligne Trulia, a montré que, en moyenne, il était 44% moins cher d'acheter une maison que le loyer. Le rapport le plus récent constate que l'achat est encore 38% moins cher. Le rapport compare les coûts pour une période de sept ans en utilisant cinq calculs: 1. Loyer moyen et prix à la vente pour un ensemble identique de propriétés.

2. Coûts mensuels totaux initiaux de possession (en supposant 20% de baisse et une hypothèque à taux fixe de 30 ans à intérêt de 3,5%, ainsi que les frais annuels d'entretien, d'assurance, d'utilité et d'impôts fonciers) et de location (loyer mensuel, plus l'assurance du locataire).

3. Les futurs coûts mensuels totaux de possession et de location.

4. Coûts et produits non récurrents (pour possession, cela comprend les frais de clôture et l'impôt sur les gains en capital de 15% pour les gains supérieurs à l'exclusion annuelle de 500 000 $, ce qui inclut le dépôt de garantie d'un mois).

5. La valeur actuelle nette pour tenir compte du coût d'opportunité de l'argent (comparant les flux de trésorerie au fil du temps).

Combien de temps prévoyez-vous de vivre dans une région, quel taux hypothécaire vous obtenez et quelle est votre tranche d'imposition pour déterminer s'il vaut mieux louer ou acheter. La calculatrice Louer ou Acheter sur

Trulia. com peut vous aider à comprendre ce qu'il faut faire. Si vous achetez une maison de 300 000 $ à San Bernardino, par exemple, avec une hypothèque de 4,2%, et que vous êtes dans la tranche d'imposition de 28% et que vous y planifiez sept ans, il serait 33% moins cher d'acheter que payer un loyer mensuel de 1 800 $, le coût de la location d'une propriété équivalente. Un petit changement dans n'importe quel facteur peut modifier le résultat: Si votre taux d'intérêt est de 5%, par exemple, il ne serait que 28% moins cher à acheter. (Si votre région métropolitaine ne se trouve pas dans le menu déroulant de la calculatrice, retournez simplement à la page d'accueil Trulia.com et entrez-la.) Encore une fois, en utilisant la calculatrice, si vous êtes Envisager de vivre dans la région de San Bernardino pour seulement deux ans, il pourrait être 32% moins cher à louer, tous les autres facteurs étant les mêmes. Comme de nombreux marchés à travers le pays, il est généralement moins cher d'acheter que de louer si vous prévoyez de rester au moins trois à cinq ans, et plus vous restez, plus le sens qu'il pourrait faire pour acheter.

Bilan

Les prix de liste médians et les stocks de San Bernardino ont augmenté d'un mois à l'autre et d'une année à l'autre. À Riverside, l'inventaire de revente de maisons a presque doublé au cours de la dernière année. Les prix à Riverside ont augmenté d'un mois à l'autre au cours de la dernière année. Les acheteurs peuvent s'attendre à trouver une sélection raisonnable de maisons dans le marché de San Bernardino / Riverside au prix de 300 000 $, avec encore plus de choix si elles élargissent légèrement leur gamme de prix dans les deux sens.