Immobilier! C'est la façon de gagner de l'argent … ou du moins c'est ce que prétendent certaines personnes. Sur la surface, il semble que j'aime comme un pari infaillible; en réalité, c'est habituellement plus de mal de tête que ça en vaut la peine. Les défis commencent tôt, et ils impliquent presque toujours du temps et de l'argent. Jetons un coup d'oeil à six des grands. (Pour une lecture de fond, consultez Investir dans l'immobilier .)

Défi 1: Trouver une propriété
Des livres entiers ont été écrits sur la recherche d'une bonne propriété locative. Tant de texte a été consacré au sujet en raison de son importance critique. Achetez la mauvaise propriété et vous ne gagnerez jamais d'argent. Gardez à l'esprit que l'achat d'une tige de fixateur nécessite que vous ayez les compétences, le temps, les outils et l'argent pour effectuer les réparations nécessaires. Si vous n'êtes pas pressé, cela peut être un moyen d'obtenir une bonne affaire sur votre investissement. Si vous avez déjà un emploi à temps plein et une famille, le temps c'est de l'argent, et chaque minute passée à réparer la location est une minute non dépensée pour une activité plus profitable ou plus agréable. (Pour savoir quels facteurs vous devriez prendre en compte lors de la recherche de biens immobiliers productifs de revenus, lisez Les 10 principales caractéristiques d'un bien locatif rentable .)

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Défi 2: Préparation de l'unité
La mise en état de l'unité nécessite souvent, au minimum, du tapis et de la peinture. Les deux articles nécessitent du temps et de l'argent. Les écrans de fenêtre, la tache de plate-forme et l'entretien de pelouse sont d'autres besoins communs. Chaque fois qu'un locataire part, ces questions doivent être réexaminées, après tout, de la peinture fraîche et de la nouvelle moquette contribuent grandement à rendre une propriété locative superbe.

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Défi 3: Trouver des locataires
L'Internet offre un moyen rapide et peu coûteux de trouver des locataires potentiels. Bien sûr, vous obtenez souvent ce que vous payez. L'exécution d'une annonce dans une publication fiable génère souvent une meilleure catégorie de répondants. Au lieu de faire des études collégiales pour épargner de l'argent, vous augmentez vos chances d'avoir des familles et des aînés responsables. Exécution d'une annonce pour un mois va prendre une petite bouchée de votre portefeuille. Correctement dépistage de vos locataires en effectuant une vérification de crédit et vérification des antécédents prendra une autre bouchée. L'investissement vaut bien le temps et l'argent, car un dépistage approprié augmente vos chances d'obtenir des locataires responsables. Les locataires responsables paient leurs factures à temps, prennent soin de votre propriété et n'exigent pas que vous vous engagiez dans un processus d'expulsion coûteux et long. (Pour en savoir plus, voir Conseils pour le propriétaire potentiel .)

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Défi 4: Les tracas
Même les grands locataires et les propriétés locatives parfaites s'accompagnent d'une multitude de tracas. Les tuyaux cassés, les tuyaux d'évacuation bourrés, les ressorts de porte de garage cassés, les animaux de compagnie et les colocataires ne sont que quelques-uns des défis qui se présentent. Même les bons locataires veulent toute votre attention lorsque les eaux usées refluent dans leur maison ou que le câblodistributeur coupe accidentellement les lignes téléphoniques.

Les mauvais locataires sont un défi encore plus grand. Les appels quotidiens et les loyers en retard ou impayés peuvent s'ajouter aux tracas. Le jour du déménagement est un autre moment difficile. Les dommages aux murs, aux planchers, aux tapis et à d'autres éléments de la maison peuvent entraîner des conflits et des réparations coûteuses. Puisque chaque moment gaspillé à argumenter est un moment où la maison est vide, vous êtes souvent mieux de mordre la balle et de payer les réparations vous-même. (Voir Cinq erreurs que les investisseurs immobiliers devraient éviter pour en savoir plus. )

Défi 5: Maintenance
La maintenance des principaux composants est un élément important. Les nouveaux appareils coûtent des centaines de dollars; un nouveau toit ou une allée peut coûter des milliers de dollars. Si le loyer est de 500 $ par mois et le toit est de 5 000 $, vous pouvez vous retrouver perdre de l'argent rapidement. Ajouter dans le tapis, la peinture et un nouveau poêle, et les locataires qui ne restent pas longtemps - et la propriété pourrait perdre de l'argent pendant des années.

Défi 6: Taux d'intérêt
Qu'est-ce que les taux d'intérêt ont à voir avec quoi que ce soit? Beaucoup! Lorsque les taux baissent, il est souvent moins cher d'acheter que de louer! Abaisser le loyer pour rester compétitif peut mettre une véritable lacune dans votre capacité à faire de l'argent. (Pour en savoir plus, lisez Pour louer ou acheter? Il y a plus que de l'argent .)

Comment l'argent est fabriqué
Avec tous les défis qui doivent être surmontés, le petit gars peut-il faire mâle? Oui, mais cela nécessite un plan. Quatre approches rentables sont mises en évidence ci-dessous:

1. Duplex Partager l'espace en achetant un duplex est souvent une entreprise rentable. En vivant dans la moitié de la propriété et en louant la moitié, vous pouvez au moins utiliser le loyer des locataires pour payer une partie (ou la totalité) de l'hypothèque. Puisque vous êtes sur place et prévoyez de prendre soin de la propriété de toute façon, l'argent supplémentaire est un bonus. Bien sûr, tous les défis demeurent, et vivre sur le site signifie que vous êtes toujours disponible et que vous serez en contact étroit avec les locataires. Planifiez correctement et filtrez soigneusement.

2. Go Basic La location d'un appartement miteux qui n'a pas de belles installations, faire le moins d'entretien possible et ne pas garder les apparences conduit à des profits. Si vous ne le croyez pas, regardez le logement hors campus dans n'importe quelle ville universitaire du pays. Cela ne sonne pas très bien, mais une propriété propre, basique et dépouillée (pas de ventilateurs de plafond, de climatisation, etc.) permet de simplifier le processus. Quatre murs et un plancher fournissent un minimum d'exigences d'entretien et peu de choses qui peuvent se casser ou être endommagées. Attirer les locataires par l'entremise de programmes subventionnés par le gouvernement, comme le logement prévu à l'article 8, procure un revenu garanti. Le défi ici est que, en échange de quelques dollars dans la main, vous obtenez souvent une classe approximative de locataires et une propriété qui se consume dur.

3. Titres à long terme De nombreux investisseurs immobiliers vous diront qu'ils déboursent essentiellement sur le loyer et les dépenses. Leur approche consiste à acheter une propriété à prix d'aubaine, laisser les locataires rembourser l'hypothèque, puis vendre dans 30 ans et prendre l'argent. Bien que ce soit une approche raisonnable, les bénéfices sont susceptibles d'être faibles.Après avoir radié l'amortissement sur la propriété pendant son utilisation, l'impôt sur les gains en capital sur le prix de vente peut être lourd. Cela peut être rentable, mais cela demande encore du temps et des efforts qui auraient pu être mieux dépensés ailleurs. (Pour une autre prise, consultez Les 5 meilleurs hirondelles pour renverser les maisons .)

4. Hard Core Les propriétaires sérieux prennent une approche sérieuse. Ils incorporent, achètent 10 unités, et font une partie significative du travail eux-mêmes. C'est une décision de style de vie qui nécessite des poussées de temps et d'énergie, et une stratégie d'achat et de vente pour maximiser les pertes fiscales et minimiser les revenus. (Pour en savoir plus, voir Devriez-vous intégrer votre entreprise? )

Conclusion: Une approche pour vous?
Est-ce que devenir propriétaire vaut l'effort? Vous seul pouvez décider. Assurez-vous de regarder avant de sauter et d'entrer dans votre nouvelle entreprise avec des attentes réalistes et un plan de match solide. En sachant dans quoi vous vous engagez avant de le faire, vous serez mieux préparé à ce que vous rencontrez et plus susceptible de profiter de l'expérience. (Pour en savoir plus, consultez notre Dossier spécial Investopedia: Immobilier: De l'encaissement à l'encaissement .)