Le rêve américain a subi de nombreux changements au cours des 50 dernières années. Il a élargi pour inclure être en mesure d'acheter une deuxième maison - une maison de vacances. Ce sont les chalets au bord du lac, les cabanes dans les montagnes et les cabanes sur la plage qui sont vides 90% de l'année pendant que leurs propriétaires réservent le temps pour les prochaines vacances - et payer la facture de l'hypothèque et des taxes foncières.

Il y a, bien sûr, une alternative à laisser votre chalet collecter de la poussière pendant le temps d'arrêt. Vous pouvez le louer à d'autres personnes qui cherchent à passer du temps loin du travail. Cet article se penchera sur certains des problèmes qui entourent la location d'une résidence secondaire.

Acheter une résidence secondaire

Garder une résidence principale est une décision financière énorme. Si vous envisagez une résidence secondaire, utilisez une calculatrice hypothécaire pour rechercher les taux d'intérêt auprès des prêteurs dans la région où se trouve votre propriété de vacances. Ensuite, une fois que vous avez recueilli des estimations du coût total de vos paiements hypothécaires mensuels, passez en revue vos finances pour voir si vous pouvez être mieux servi pour aller avec une hypothèque ou pour payer en espèces.

Voici pourquoi. Garder une deuxième maison est un pas en avant, car une deuxième maison a tous les coûts de votre première maison et souvent plus. Mais il n'a pas les radiations faciles de l'IRS.

Si vous souhaitez acquérir une maison de vacances, mais que vous n'avez pas le capital nécessaire pour acheter de l'argent, ne prenez pas une deuxième hypothèque sur votre maison. L'IRS a fermé l'échappatoire grâce à laquelle une personne pourrait utiliser une deuxième hypothèque pour acheter un immeuble de placement distinct tout en déduisant son hypothèque des impôts. Si vous prenez une hypothèque sur votre résidence principale pour acheter une résidence secondaire, vous ne serez pas autorisé à déduire les paiements en tant qu'intérêts hypothécaires personnels. Ainsi, si vous avez l'intention d'emprunter pour une résidence secondaire, vous devrez souscrire une autre hypothèque permettant des intérêts déductibles d'impôt.

À l'heure actuelle

Les règles fiscales actuelles concernant les résidences secondaires, les maisons de villégiature et les résidences secondaires de premier ordre ont changé plus fréquemment que celles des résidences principales. À compter de 2010, si vous possédez actuellement une résidence secondaire pour votre usage personnel, vous pouvez la louer, ou votre résidence principale, à une autre partie jusqu'à deux semaines (14 nuits) sans déclarer le revenu.

D'un autre côté, une résidence secondaire est considérée comme un immeuble de placement si vous y passez moins de deux semaines, puis tentez de la louer le reste du temps. Il est important de se rappeler que, avec l'avènement des centres de villégiature et autres, la demande pour une cabane dans les bois ne peut venir qu'aux heures de pointe - la même période, vous voudrez probablement utiliser la propriété vous-même. (Voir aussi: Déductions fiscales pour les propriétaires de logements locatifs .

L'IRS sur les investissements dans les maisons de vacances

Bien que les taxes sur les immeubles de placement aient traditionnellement été plus faibles que pour les autres types d'investissement, les résidences secondaires semblent être un point gris pour l'IRS. Toutes les pertes locatives sont des «pertes passives» ou des «pertes occasionnelles». Ceux-ci ne peuvent être déduits des revenus d'autres activités passives comme les autres locations, un partenariat privé que vous n'aidez pas à exploiter ou une société S. Les pertes passives que vous ne pouvez pas utiliser sont reportées jusqu'à ce que vous vendiez la maison de vacances. Lorsque vous vendez la propriété, les pertes passées peuvent être utilisées pour compenser les gains. Si vous avez plus de pertes passives par la suite, vous pouvez les déduire du revenu régulier.

Vous pouvez toutefois déduire jusqu'à 25 000 $ par année si:

• Votre revenu brut rajusté est inférieur à 100 000 $ ou
• Vous participez activement à la gestion de la propriété.

Cette réduction d'impôt disparaît à un revenu brut ajusté (AGI) de 150 000 $. Si vous êtes entre 100 000 $ et 150 000 $, vous avez droit à la moitié de la déduction. Cela semble stupide, car la plupart des gens qui peuvent se permettre d'acheter une résidence secondaire auront un IAG bien au-dessus de ces chiffres. Pourtant, le vrai défi est dans la deuxième condition. Vous pouvez utiliser la déduction annuelle si vous ou votre conjoint voulez devenir un professionnel de l'immobilier qualifié et gérer activement la propriété qui affiche les pertes passives. Soyez averti, cependant, l'IRS n'est pas susceptible de croire que vous détenez un emploi à plein temps et clair de lune en tant que gestionnaire de la propriété. Vous aurez besoin d'un journal détaillé sur pourquoi, quand, où et ce que vous faites en tant que gestionnaire de la propriété afin de prouver votre cas.

Vendre une maison de vacances

Les propriétés dans les zones de villégiature populaires ont généralement tendance à afficher une appréciation plus élevée que la moyenne. Il peut donc arriver que vous souhaitiez profiter d'un nouvel endroit pour rester. Lorsque vous vendez une maison de villégiature, la période pendant laquelle vous l'avez détenue a une incidence sur votre impôt sur les gains en capital. Si vous vendez avant l'expiration d'une année, vous serez assujetti au taux des gains en capital à court terme. Si vous vendez après une année, votre impôt fédéral sera calculé au taux des gains en capital à long terme. (Voir aussi: Une mentalité à long terme répond à une taxe redoutable sur les gains en capital. )

Vous pouvez cependant faire un peu d'esquive si vous êtes prêt à déménager complètement. Si vous vendez votre résidence principale avec les 250 000 $ par personne en franchise d'impôt, que vous déménagez dans la maison de villégiature et que vous la déclarez comme résidence principale, vous pourrez utiliser l'exemption de 250 000 $ (500 000 $ pour les couples) encore une fois - à condition de vivre là-bas pendant deux ans. Malheureusement, cette stratégie est souvent seulement pratique pour les travailleurs indépendants ou à la retraite. Il existe également d'autres restrictions sur l'utilisation de l'exclusion des gains en capital pour les maisons de villégiature qui ont été converties en résidence principale. (Voir aussi: Est-il vrai que vous pouvez vendre votre maison et ne pas payer l'impôt sur les gains en capital? )

Conseils pour le deuxième propriétaire

Si vous possédez une deuxième maison pour la louer , et vous avez un IAG inférieur à 150 000 $, alors allez-y et commencez à gérer.Cela signifie que vous ne pourrez pas utiliser un agent pour trouver des locataires. Vous arrangerez les réparations personnellement, mais cela vous donnera des pertes passives à amortir.

Ou, si la gestion active ne vous plaît pas ou que votre AGI est trop élevé, vous pouvez passer plus de temps à la cabine et la transformer en une propriété à usage mixte plutôt qu'une propriété d'investissement. Cela signifie que les taxes changent avec le changement de désignation - principalement que vous ne pouvez pas utiliser des pertes passives. Mais vous serez en mesure de réclamer un pourcentage de l'intérêt hypothécaire et des impôts fonciers en déduction de votre impôt sur le revenu.

The Bottom Line

Transformer une propriété de vacances en une location rentable a tendance à être une bataille difficile. Avant de devenir un propriétaire de maison de vacances, regardez bien comment vos impôts seront touchés. La plupart des gens qui possèdent une résidence secondaire seraient mieux servis en les classant comme biens à usage mixte aux fins de l'impôt et en les louant pour seulement 14 nuits libres d'impôt dans une année donnée. Cependant, les personnes qui deviennent des propriétaires de résidences secondaires sont habituellement poussées par la même contrainte qui les a amenées à acheter la propriété en premier lieu. Si vous êtes l'une de ces personnes, votre meilleur plan d'action est de participer activement à la gestion de votre propre propriété.