Tout le monde connaît les conseils de sécurité habituels pour l'été: Ne nagez que là où il y a un maître nageur, appliquez généreusement un écran solaire, buvez beaucoup de liquide. Mais il y a un élément que votre conseiller financier aimerait probablement ajouter à cette liste: Méfiez-vous de l'envie soudaine et apparemment irrépressible d'acheter une résidence secondaire à l'endroit où vous venez de passer deux semaines de vacances idylliques. Comme le dit un site Web financier: «L'été est« un moment pour se détendre, se détendre et prendre des décisions financières stupides. «Acheter cette maison n'est peut-être pas une décision aussi stupide, mais elle doit être faite avec votre tête et non avec votre cœur - et seulement après avoir consulté des experts financiers, juridiques et immobiliers.

Si vous décidez d'acheter une maison de vacances, vous ferez partie d'une tendance à la hausse que la National Association of Realtors (NAR) suit depuis 2003. L'enquête 2015 de NAR rapporte que l'achat de les maisons de vacances ont atteint un niveau record en 2014, avec des ventes de maisons de vacances estimées à 1,13 million. L'acheteur type avait un revenu médian de 94 380 $ et a acheté une propriété à une distance médiane de 200 milles de sa résidence principale. Lawrence Yun, économiste en chef des NAR, l'appelle «croissance étonnante» qui a presque doublé le total combiné des ventes de maisons de vacances des deux années précédentes.

Alors, qu'est-ce qui se cache derrière cette surtension? Yun attribue cela au fait que «les ménages aisés ont grandement bénéficié de la forte croissance des marchés boursiers au cours des dernières années» et qu'il y a eu «une croissance à long terme du nombre de baby-boomers se rapprochant de la retraite et achetant des maisons secondaires. convertir dans leur maison principale dans quelques années. "Linda Rheinberger, une vice-présidente régionale de NAR qui vit à Las Vegas -" Ground Zero quand le marché est tombé ", comme elle le décrit - pense que l'une des raisons de l'intérêt croissant pour les achats de maisons de vacances est que de s'inquiéter quand la prochaine chaussure va tomber, leur perspective sur leurs finances [est] «plus calme» qu'il ya quelques années »et ils ne veulent pas retarder l'achat de la maison de vacances qu'ils veulent.

Note: Dans ce billet, nous parlons principalement d'achats pour l'usage personnel de l'acheteur ou de sa famille, et non d'achats effectués principalement comme investissement. (Voir Maison de vacances ou investissement productif de revenu? ) Fait intéressant, le nombre d'achats de maisons de vacances à des fins d'investissement a diminué pour la quatrième année consécutive.

Stratégies de décision: 6 questions à vous poser

Pour ce qui est de la décision concernant les résidences de vacances, Karyn Glubis, courtier à Tampa, en Floride, a ce conseil: «Prenez votre temps. Vous n'avez pas à acheter la première propriété dont vous tombez amoureux … tout comme la datation, il y aura un autre choix à long terme qui peut être un meilleur choix."

Et, avant de dire" oui ", posez-vous ces six questions:

1. Puis-je me le permettre?

C'est probablement la question la plus importante de toutes. Pour la réponse à ceci, désengagez le coeur, engagez le cerveau (et les cerveaux de vos conseillers financiers de confiance). Calculez les coûts de possession d'une maison de vacances, y compris:

• paiements hypothécaires
• impôts fonciers (qui peuvent être plus élevés pour les non-résidents que pour les résidents)
• assurance (après Sandy, l'assurance contre les inondations sur la côte Est a explosé)
• , gaz, électricité
• adhésion à une association dans les complexes hôteliers
• enlèvement des ordures
• aménagement paysager
• un système d'alarme
• le coût de quelqu'un pour surveiller la propriété pendant votre absence

Et vous avez besoin d'une «caisse noire» pour les urgences inévitables: Le conseiller financier David Monberg vous suggère de réserver 1% à 2% du prix d'achat de votre maison.

Un calcul qui peut aider à répondre à la question «cela en vaut-il la peine? "Question: Estimez le nombre de semaines que vous passerez dans votre résidence secondaire chaque année et multipliez ce nombre par le taux de location hebdomadaire dans un lieu de vacances favori. Est-ce que la location est plus ou moins que ce que vous dépenseriez pour la résidence secondaire? Andrew Novick, un planificateur financier basé en Pennsylvanie, dit: «Une bonne règle empirique est de garder les coûts de logement - pour une ou deux maisons - moins d'un tiers de votre revenu. "

Posséder une résidence secondaire est un mode de vie tout autant qu'un investissement financier. Monberg suggère de commencer par une analyse financière approfondie - quels sont vos objectifs à long terme, et comment l'achat d'une résidence secondaire les affectera-t-il? "Cela vous fera-t-il dévier de votre plan d'épargne ou de votre modèle d'investissement? Est-ce un nouvel objectif ou un objectif qui a déjà été pris en compte dans votre planification? Êtes-vous prêt à ajouter cinq années de plus à l'échéancier pour accumuler assez pour la retraite, pour les études collégiales de vos enfants? "Il n'y a aucune garantie, dit-il:" Vous ne pouvez pas tenir compte d'un "scénario parfait" - le marché va monter et il va baisser. Vous devez prendre en compte les mauvais moments et le bien parce qu'il y aura les deux.

Pour les familles fortunées: Nikolay Djibankov, conseiller financier au sein du groupe Matterhorn de Morgan Stanley Wealth Management, explique que les familles avec une moustiquaire Les principales questions sont les suivantes: «Pouvons-nous nous le permettre, quel est l'impact sur notre flux de trésorerie et notre plan patrimonial à long terme, devrions-nous liquider les placements ou financer l'achat avec une hypothèque fixe ou variable? «Pour ceux qui ont une valeur nette de plus de 10 millions de dollars, la question devient« comment structurer l'achat de la propriété afin d'atténuer la responsabilité de l'impôt successoral lorsque la propriété passe aux enfants et petits-enfants? Des structures telles que le QPRT (Qualified Personal Residence Trust) peuvent être utiles - consulter un avocat spécialisé en planification successorale pour obtenir des conseils à ce sujet. "

2. Dois-je l'acheter avec mon ami, mon frère, une autre famille?

La copropriété est une façon de rendre l'achat d'une maison de vacances financièrement faisable, mais, selon le courtier Lee Williams: «Obtenez tous les termes par écrit. Rien ne va fatiguer ou ruiner une amitié plus rapidement que de ne pas avoir eu une discussion complète des problèmes potentiels avant que l'accord soit conclu. Si vous achetez avec une autre famille, est-ce que vous l'utiliserez tous les deux en même temps? Quelles sont les politiques d'invité? Que se passe-t-il si une famille utilise la maison plus souvent que l'autre? "Et que se passe-t-il si une famille en a marre et veut vendre?

3. Comment vais-je utiliser la maison?

Allez-vous vraiment utiliser cette deuxième maison pour en faire valoir l'achat? Tyler Gray, un conseiller financier à Oklahoma, a demandé à un client qui voulait acheter une maison de vacances s'il pouvait se voir en vacances au même endroit pour les 15 à 20 prochaines années. "Il a répondu:" Non, bien sûr que non! "Nous nous sommes assis en silence pendant 10 ou 15 secondes avant que l'ampoule ne s'éteigne dans sa tête …. pour lui c'était un bien meilleur plan de simplement louer une maison de vacances afin qu'il ne se sentirait pas attaché à un seul endroit. "

Si vous prévoyez louer votre maison pour compenser les coûts, soyez réaliste quant au revenu que vous pourrez générer, et assurez-vous de vérifier tous les documents de construction et les statuts de l'association (si vous êtes dans une communauté de villégiature) et familiarisez-vous avec les lois locales qui ont un impact sur la location. (Pour plus de détails, voir Acheter une deuxième maison à louer: à faire et à ne pas faire. )

Peggy Fucci, un courtier dans le sud de la Floride, recommande que vous vous tourniez vers votre courtier pour superviser la location de la propriété si c'est la route que vous voulez prendre. Rappelez-vous aussi que le fait d'être propriétaire peut ne pas être quelque chose que vous voulez être et que le fait d'avoir quelqu'un d'autre gérer votre propriété et la location pour vous peut entraîner des frais considérables - parfois jusqu'à 50%.

4. Où devrait être ma maison de vacances?

Si vous êtes comme la plupart des acheteurs de maisons de vacances, vous voulez acheter dans un endroit totalement différent de celui où vous vivez à temps plein. Rheinberger dit que 9 fois sur 10 personnes veulent un climat, un paysage, à peu près tout pour être différent de leur résidence principale. Quarante pour cent de tous les achats de maisons de vacances sont dans une zone de plage.

Pour voir quelles sont les destinations les plus populaires pour les recherches en ligne de maisons de vacances, consultez le site interactif de Trulia. Cliquez sur une ville, et vous verrez quelles sont les cinq destinations de vacances les plus populaires dans cette région. Selon cette carte, sont les cinq premiers dans les États-Unis sont Ocean City et North Wildwood, New Jersey; Kissimmee, Floride; Ocean City, Maryland et Marco Island, en Floride.

Si la location de votre maison fait partie de votre plan, vous voudrez acheter dans une zone qui attire les touristes. Ben Kinney, un agent immobilier à Washington, suggère de vérifier Airbnb, HomeAway, VRBO, LoveHomeSwap, VRBO et Flipkey pour savoir ce que les favoris sont sur ces sites.

Pour être sûr que vous aimez vraiment un endroit, louez avant d'acheter. Novick recommande à ses clients de le faire pendant un an.Comme il le fait remarquer, "cela peut être une erreur coûteuse si la maison de vacances parfaite se trouve dans la prochaine ville. "Passer du temps dans votre maison de vacances prospective pendant les quatre saisons. "Ce qui est serein au printemps peut être bruyant et chaotique en été", avertit l'agent immobilier Melanie Siben.

Sharon McIntosh, un courtier de New York, a acheté il y a deux ans une maison de collection Montgomery Ward datant des années 1920, qu'elle a rénovée et restaurée depuis. Elle vous recommande de regarder les possibilités de transport. "Comment allez-vous arriver là? Si le trajet dure plus de deux ou trois heures, vous ne voudrez pas y aller tous les week-ends; J'ai fixé ma propre limite à deux heures », dit-elle. "Comment vos invités vont-ils y arriver? C'est génial d'être sur une route de train, même une route de bus est très bien pour certains. "Aussi à considérer, elle dit: Avez-vous besoin de randonnée, la natation, l'accès aux restaurants, des activités culturelles? Si ce dernier, envisager une ville universitaire. Voulez-vous sortir de tout cela ou être avec d'autres qui partagent vos intérêts?

Si vous avez de jeunes enfants, assurez-vous qu'il y a suffisamment de divertissements pour eux aussi. Contactez le district scolaire local, le département des loisirs, les institutions religieuses pour avoir une idée de ce qui est disponible pour les enfants; Parlez aux parents dans l'épicerie locale et au terrain de jeux.

5. Quel genre de maison sera-t-il?

La majorité des acheteurs de maisons de villégiature achètent une maison unifamiliale; 27% achètent un condo et 18% achètent une maison en rangée ou en rangée. Tammy Barry, qui fait des ventes et du marketing pour Heritage Harbour Ottawa Resort dans l'Illinois, dit que les acheteurs doivent décider s'ils veulent «le mode de vie clé en main sans entretien d'une communauté de copropriétés ou de condos ou l'espace supplémentaire d'une maison unifamiliale. "De toute façon," les maisons de vacances sont des endroits destinés à passer du temps avec des amis et la famille; plans d'étage ouverts et des espaces flexibles qui peuvent être transformés en zones de couchage supplémentaires lorsque l'entreprise vient ce que les gens veulent le plus. "

Selon le sondage de la NAR, la taille des maisons de vacances a diminué de 200 pieds carrés par rapport à 2013-2015, mais certaines personnes dans le secteur aimeraient voir leur taille diminuer encore davantage. Dan Dobrowolski, fondateur de EscapeHomes, conçoit des chalets de 400 pieds carrés, dont beaucoup à partir de 75 000 $. Il les fait la promotion de leur beauté, de leur prix abordable et de leur portabilité. "Nous pouvons produire et livrer une nouvelle maison de vacances de style chalet authentique dans les 60 à 90 jours et les gens peuvent commencer à y vivre immédiatement. "Qui achète ces" petites maisons "? Selon Dobrowolski, «les jeunes couples et les familles, les nicheurs vides, les hommes et les femmes célibataires, vous l'appelez. "Les clients récents comprenaient un couple de la Silicon Valley qui met la leur sur une propriété dans un pays viticole et des professeurs de l'Université de l'Iowa qui mettent le leur au bord d'un lac. "(Voir aussi, Considérations financières concernant l'achat d'une petite maison .)

6. Quelles sont les implications fiscales d'une maison de vacances?

Les lois actuelles offrent plusieurs avantages fiscaux qui peuvent aider à rendre la propriété d'une maison secondaire plus abordable. Si vous utilisez la propriété comme une résidence secondaire, et non comme une location, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires comme vous le feriez pour une résidence principale.Vous pouvez également déduire les taxes foncières. Lorsque vous louez votre propriété pendant plus de 14 jours, les règles deviennent plus compliquées. (Pour plus d'informations, voir Allocutions fiscales pour les propriétaires de résidences secondaires .)

La ligne de fond

Quand acheter, où acheter et si acheter une maison de vacances est une décision qui exige une attention particulière la recherche, les calculs rationnels et les conseils d'une variété d'experts, des conseillers financiers aux avocats de l'immobilier aux courtiers. Comme le dit Melanie Siben, une courtière en immobilier: «Vous feriez mieux d'aimer, d'aimer, d'aimer la maison que vous allez acheter, car si le potentiel d'investissement est la raison pour laquelle vous achetez cette maison, vous devez absolument reconsidérer. "

Pour en savoir plus, consultez le didacticiel Investopedia, Le Guide complet des propriétés de vacances.