De nombreuses options hypothécaires sont disponibles pour les propriétaires. Une hypothèque traditionnelle à taux fixe de 30 ans n'est plus la seule option de financement du consommateur. Il existe des prêts hypothécaires à taux variable à ajustement mensuel, des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) à taux fixe, des rachats 3-2-1 et des ARM à option de paiement, pour n'en nommer que quelques-uns. (Pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires, voir Shopping pour un prêt hypothécaire , Comprendre la structure de paiement hypothécaire et Investir dans l'immobilier .)

Tutoriel: Comment acheter votre première maison

Comme c'est le cas avec la plupart des décisions financières, il y a généralement un compromis entre le risque et la récompense dans le choix d'une hypothèque. Dans cet article, nous vous guiderons tout au long du processus pour prendre votre propre décision hypothécaire fondée sur le risque.

Connaissez votre hypothèque

Une hypothèque à taux variable, par exemple, pourrait offrir de faibles paiements mensuels initiaux basés sur les taux d'intérêt actuels, mais les versements mensuels pourraient augmenter considérablement si les taux d'intérêt augmentaient. Une hypothèque d'option de paiement peut offrir des paiements mensuels initiaux très bas lorsque des intérêts différés sont ajoutés au solde principal de l'hypothèque, mais il existe des déclencheurs qui pourraient entraîner une hausse soudaine des versements mensuels. Un propriétaire serait probablement confronté à de graves difficultés financières si les prix des maisons tombent pendant que le solde du capital de l'hypothèque augmente. La clé pour prendre une décision financière solide concernant le choix d'une hypothèque est à la fois d'identifier et de mesurer les risques associés à cette hypothèque et de poser ensuite les questions suivantes: «Les risques valent-ils la récompense? et "Les risques associés à un mauvais résultat peuvent-ils être tolérés?"

Deux principales mesures du risque hypothécaire

Deux principaux risques sont associés au choix d'une hypothèque à identifier et à mesurer: le risque de choc de paiement et l'effet d'une hypothèque sur les fonds propres.

Choc de paiement

Choc de paiement est le terme utilisé pour décrire le potentiel d'augmentations de paiement mensuelles substantielles. Choc de paiement est généralement associée à des hypothèques à taux variable. Il résulte de l'expiration d'un taux de départ temporaire ou d'un taux d'intérêt fixe, d'un taux d'intérêt entièrement indexé, de la fin d'un délai de paiement d'intérêts ou de la refonte d'un paiement minimum.

Toutes les hypothèques à taux variable comportent un risque de choc de paiement. Beaucoup ont les caractéristiques mentionnées ci-dessus, ce qui ajoute à ce risque. Par exemple, les rachats 3-2-1 ou 2-1 offrent un calendrier de taux de départ temporaires initiaux; lorsque ces taux de départ expirent, les paiements mensuels augmentent. Les ARM à période fixe ont un taux d'intérêt fixe pour une certaine période, habituellement trois, cinq ou sept ans. À mesure que la période à taux fixe expire, les paiements mensuels sont susceptibles d'augmenter.

Les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent offrir des paiements initiaux moins élevés parce que le paiement mensuel est composé uniquement d'intérêts; Lorsque la période d'intérêt seulement expire, le paiement mensuel augmentera.Certaines hypothèques, telles que les ARM à option de paiement, offrent des versements mensuels initiaux très bas, mais ont aussi des déclencheurs qui peuvent entraîner une augmentation substantielle du paiement. (Pour continuer à lire sur les ARM, voir Rêve américain ou cauchemar hypothécaire?, ARMed and Dangerous et Hypothèques: taux fixe contre taux ajustable .)

Home Equity

L'équité immobilière est une mesure de la valeur nette d'une maison pour le propriétaire. La création de la valeur nette de la maison crée de la richesse et ouvre des avantages financiers et des options de financement supplémentaires. Cependant, la destruction de la valeur nette de la maison peut également limiter considérablement les options de financement futures.

Comprendre l'effet probable d'une hypothèque sur la valeur nette de la maison sur un horizon de temps planifié est important pour les considérations financières futures. Une mesure de risque primaire utilisée par les prêteurs est la taille de l'hypothèque par rapport à la valeur de la propriété. C'est ce qu'on appelle le ratio prêt-valeur. Si la valeur nette de la maison est détruite, le ratio prêt-valeur augmente. Cela peut rendre plus difficile le refinancement d'un prêt existant, exiger que le nouveau financement soit effectué à un taux d'intérêt plus élevé, exiger le paiement d'une assurance hypothécaire privée ou nécessiter l'utilisation d'un autre type de prêt hypothécaire. Dans le pire des cas, si la valeur d'une maison tombe sous le solde du capital restant d'une hypothèque, toutes les options de financement sont effectivement éliminées. (Pour continuer à lire à ce sujet, voir Prêts hypothécaires: Combien pouvez-vous vous permettre? , Rembourser votre hypothèque et Creuser votre dette personnelle .) > Dans les prêts traditionnels, une partie du paiement hypothécaire de chaque mois est appliquée au solde du capital de l'hypothèque selon un calendrier d'amortissement. Cependant, de nombreuses nouvelles hypothèques qui sont devenues populaires au cours des dernières années offrent des caractéristiques telles que les paiements d'intérêt seulement, ou même les paiements qui sont inférieurs aux paiements d'intérêt seulement. Lorsqu'un paiement d'intérêt seulement est effectué, le solde du capital restant de l'hypothèque reste constant. Lorsqu'un paiement inférieur au paiement d'intérêt est effectué, des intérêts différés sont créés. L'intérêt différé est ensuite ajouté au solde du capital de l'hypothèque. C'est ce qu'on appelle l'amortissement négatif. Le solde principal de l'hypothèque augmente réellement! Lorsque le solde du capital d'une hypothèque reste constant ou augmente, l'équité en matière de logement peut demeurer constante ou pourrait être détruite, selon le taux d'appréciation du prix des maisons. Parce que l'équité immobilière joue un rôle important dans les considérations de financement futures, le taux de création d'équité en matière de logement devrait être une partie importante de toute décision hypothécaire. Cela est particulièrement vrai pour les prêts hypothécaires à intérêt seulement et à amortissement négatif parce que la plupart des emprunteurs choisissent ces prêts dans l'intention de les refinancer dans un certain délai.

Estimations

Pour bien mesurer les risques de choc de paiement et d'équité en matière de logement, il est nécessaire de faire des estimations des taux d'intérêt futurs et de l'appréciation du prix des maisons. Ces estimations devraient être basées sur un résultat le plus probable ou le plus probable.Ils ne devraient pas être uniquement basés sur les meilleurs ou les pires scénarios. Ces calculs peuvent être effectués pour les paiements hypothécaires et les capitaux propres.

Calcul de l'avoir propre foncier

L'avoir propre foncier est fonction de deux choses: le taux auquel le prix du marché d'une maison s'apprécie ou se déprécie et le solde du capital restant d'une hypothèque. (La valeur nette de la maison équivaut à la valeur de la maison moins le solde du capital de l'hypothèque). Le taux d'appréciation ou de dépréciation des maisons varie d'un État à l'autre, d'une ville à l'autre et même d'un quartier à l'autre dans la même ville. Il n'y a pas de façon unique et infaillible de faire une estimation de l'appréciation future des prix des maisons. Cependant, les performances passées récentes et la tendance des taux d'appréciation à revenir à leurs moyennes à long terme fournissent des indications. Par exemple, si une maison s'est appréciée de 10% l'année précédente, mais que la moyenne à long terme est de 5%, 7% pourrait être une bonne estimation pour l'année suivante (6% pourrait être une bonne estimation pour l'année suivante). 5% est une bonne estimation pour les années restantes).

Le moyen le plus simple de calculer la valeur des maisons selon les estimations de la plus-value consiste à utiliser une feuille de calcul où la valeur du logement correspond à la valeur du logement au cours du mois précédent x (1 + / 12)). Note: cette méthode utilise la composition mensuelle d'un taux annuel, ce qui signifie que l'appréciation annuelle calculée sera légèrement supérieure à un simple calcul annuel. (Pour en savoir plus sur la composition, voir

Surmonter le côté obscur de la composition et Comprendre la valeur temporelle de la monnaie .) Calcul des paiements mensuels futurs

Calcul des paiements mensuels futurs Certaines hypothèques peuvent être assez difficiles car elles impliquent des estimations des taux d'intérêt futurs, qui doivent être appliqués à la structure de taux d'intérêt intégrée de l'hypothèque, comme les plafonds d'intérêt initiaux, périodiques et à vie, ainsi que les limites d'amortissement et les achats temporaires. bas. De nombreux outils existent sur le web pour vous aider. La clé, comme mentionné ci-dessus, est d'utiliser des estimations raisonnables et probables des taux d'intérêt futurs.

L'histoire a prouvé que si aucune méthode de prévision des taux d'intérêt futurs n'est entièrement exacte, la meilleure estimation des taux d'intérêt futurs est un consensus d'opinion du marché. L'opinion du marché se reflète le mieux dans la forme de la courbe des taux. Par conséquent, lorsque vous utilisez une calculatrice Web pour calculer les futures valeurs hypothécaires, il est suggéré que l'évolution des taux d'intérêt futurs soit déterminée par la forme de la courbe des taux. Par exemple, si l'indice auquel un ARM est lié est actuellement de 6%, et que le rendement des bons du Trésor à trois mois est de 5%, alors que le rendement des bons du Trésor à deux ans est de 6%, nous pouvons supposer que L'hypothèque est liée à une augmentation de 1% (l'écart entre les bons du Trésor à trois mois et les bons du Trésor à deux ans) au cours des deux prochaines années.

Mesurer les valeurs et identifier les risques

Une prévision raisonnable des taux d'intérêt futurs et l'utilisation d'un bon calculateur d'hypothèque sur Internet permettent d'identifier, de mesurer et de planifier le risque de choc de paiement.Lorsque vous utilisez une calculatrice Web, il est recommandé de copier les valeurs hypothécaires calculées dans une feuille de calcul. Une fois les valeurs initiales calculées à l'aide de la prévision la plus probable des taux d'intérêt futurs décrite ci-dessus et copiée dans une feuille de calcul, des calculs supplémentaires peuvent être effectués en fonction des prévisions d'intérêts futurs et copiés dans la même feuille de calcul. Les valeurs du résultat le plus probable peuvent ensuite être comparées et mesurées par rapport à des valeurs basées sur des prévisions variables de taux d'intérêt futurs.

Les calculs de l'équité immobilière peuvent être effectués de la même manière. Les valeurs du solde du capital restantes calculées à l'aide de la calculatrice d'hypothèque sur le Web peuvent être soustraites des estimations de la valeur des maisons futures effectuées de la façon décrite ci-dessus dans la section Calcul de l'équité immobilière. Des estimations variables de l'appréciation future des prix des logements peuvent être faites et mesurées par rapport au résultat le plus probable.

Prendre une décision fondée sur le risque

Avec une feuille de calcul montrant et comparant un calendrier du scénario de paiement mensuel le plus probable à divers scénarios de paiement mensuel, et une analyse similaire des scénarios d'équité être fait.

Les questions importantes suivantes peuvent être posées et répondues d'une manière éduquée et basée sur les risques.

Scénario de paiement mensuel

«Comprendre que le scénario de paiement mensuel le plus probable est une estimation, mais avoir la capacité de mesurer différents scénarios de paiement mensuels, est le risque de choisir l'hypothèque« x »qui en vaut la peine. le risque d'un mauvais résultat devrait-il être toléré si cela devait arriver? " En d'autres termes, «J'aime le paiement mensuel initial peu élevé, mais il vaut maintenant le risque qu'il augmente considérablement à l'avenir et, s'il augmente, serai-je en mesure de payer sans mettre ma situation financière en péril? «
Scénario d'équité immobilier

« Comprendre que le scénario le plus probable est une estimation, mais avoir la capacité de mesurer différents scénarios d'équité en matière d'habitation, est le risque de choisir l'hypothèque «x» qui vaut la récompense. Le risque d'un mauvais résultat peut-il être toléré si cela devait arriver? " En d'autres termes, «J'aime l'hypothèque» x «en raison des bas paiements mensuels initiaux, et ma meilleure estimation appelle une appréciation substantielle des prix de la maison, donc je ne me soucie pas tellement de rembourser le solde du capital de mon hypothèque, mais si mes estimations de l'appréciation du prix des maisons se révèlent fausses, à quoi ressemblera ma situation d'équité en matière de logement, comment cela affectera-t-il mes futures options de financement, et est-ce un risque que je peux me permettre de prendre? arrêter l'achat de prêts hypothécaires à risque et l'effondrement des subprimes, consultez la rubrique
Hypothèques sur les subprimes

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