L'effet de levier est l'utilisation de divers instruments financiers ou capitaux empruntés pour augmenter le rendement potentiel d'un investissement - et c'est un terme extrêmement commun sur Wall Street et dans le marché immobilier Main Street. (En savoir plus sur les différentes utilisations de l'effet de levier dans Leveraged Investment Showdown .)

SEE: Suivi de valeur nette d'Investopedia

Considérez l'achat d'un acompte immobilier de 20% - ou 100 000 $ sur un actif de 500 000 $. L'acheteur utilise essentiellement un pourcentage relativement faible de son propre argent pour faire l'achat, et la plus grande partie de l'argent est fournie par le prêteur. Les investisseurs immobiliers font souvent référence au reste du prix d'achat comme étant «l'argent des autres», puisque des personnes autres que l'emprunteur ont fourni l'argent nécessaire pour effectuer l'achat.

En supposant que la propriété s'apprécie à 5% par an, la valeur nette de l'emprunteur de cet achat atteindrait 525 000 $ en seulement 12 mois. La comparaison de ce gain avec le gain d'un achat sans effet de levier met en évidence cette valeur de levier. Par exemple, le même emprunteur aurait pu utiliser les 100 000 $ pour faire un achat intégral et intégral d'une propriété de 100 000 $. En supposant le même taux d'appréciation de 5%, la valeur nette de l'acheteur de l'achat aurait augmenté de 5 000 $ au cours de 12 mois contre 25 000 $ pour la propriété la plus chère. La différence de 20 000 $ démontre l'augmentation potentielle de la valeur nette fournie par l'utilisation de l'effet de levier. Maintenant, imaginez que 5% gagnent chaque année pendant 20 ans. Au fil du temps, l'utilisation de l'effet de levier peut avoir un impact significatif et positif sur votre valeur nette.

Façons d'accéder à l'effet de levier

Le moyen le plus simple d'accéder à l'effet de levier est d'utiliser votre propre argent. Dans le cas d'une hypothèque, un acompte standard de 20% vous donne 100% de la maison dans laquelle vous voulez vivre. Certains programmes hypothécaires vous permettent de réduire encore plus votre budget.

Si vous achetez la propriété comme un investissement, vous pouvez être dans une position où vos partenaires fournissent une partie (voire la totalité) de l'argent. De même, certains vendeurs sont disposés à financer une partie du prix d'achat de la propriété qu'ils souhaitent vendre. En vertu d'un tel arrangement, vous pouvez acheter une propriété avec peu d'argent et, dans certains cas, pas d'argent du tout.

Info-publicités, escroqueries et réalité

Les images d'achats sans escale rappellent les infopublicités de fin de soirée où des pitchmen à la voix douce suggèrent que vous pouvez gagner des millions de dollars en achetant des propriétés sans frais. l'argent vers le bas. Bien que cela soit possible, vous devriez vous poser quelques questions avant de vous lancer:

• Combien de personnes connaissez-vous personnellement qui sont devenues millionnaires 20 heures par semaine parce que d'autres personnes leur ont vendu des biens immobiliers sans argent?
• Si vous aviez un plan génial selon lequel les gens vous donneraient des millions et des millions de dollars ou des biens immobiliers sans argent, pourquoi auriez-vous besoin de faire des infopublicités en fin de soirée pour vendre des leçons d'achat immobilier?

Les dangers de l'effet de levier

Tout comme l'effet de levier peut fonctionner en votre faveur, il peut également être contre vous. En revoyant notre exemple précédent, si vous utilisez un acompte de 100 000 $ pour acheter une maison de 500 000 $ et que les prix de l'immobilier dans votre région diminuent pendant plusieurs années de suite, le levier fonctionne à l'envers. Après la première année, votre propriété de 500 000 $ pourrait valoir 475 000 $ si elle se déprécie de 5%. Un an après, cela pourrait valoir 451 250 $ - soit une perte de capitaux propres de 48 750 $.

Dans le même scénario de baisse des prix de 5%, si ces 100 000 $ avaient été utilisés pour un achat au comptant de une maison de 100 000 $, l'acheteur aurait perdu seulement 5 000 $ les prix des maisons de la première année ont chuté.

Sur les marchés immobiliers où les prix baissent considérablement, les propriétaires peuvent devoir plus d'argent à la maison que la valeur réelle de la maison. Pour les investisseurs, la baisse des prix peut réduire ou même éliminer les profits. Si les loyers tombent aussi, le résultat peut être une propriété qui ne peut être louée à un prix qui couvrira le coût de l'hypothèque et d'autres dépenses. (Si vous envisagez de devenir locateur, lisez Conseils pour le propriétaire potentiel et Devenir propriétaire: plus de problèmes que de prix pour voir les avantages et les inconvénients.) > Les problèmes prennent encore plus d'ampleur lorsque plusieurs unités sont impliquées, car les investisseurs immobiliers déposent souvent le moins d'argent possible. L'objectif est de tirer parti de votre argent en prenant le contrôle de 100% des actifs tout en ne mettant que 20% de la valeur. Considérons les 500 000 $ que nous avons examinés dans notre exemple précédent. Puisque la maison est achetée avec 100 000 $ comme acompte, si la valeur de la maison diminue de 30%, la maison ne vaut que 350 000 $, mais l'investisseur doit toujours payer l'intérêt et le capital sur la valeur totale des 400 $, 000 prêt. Si le montant que l'investisseur obtient dans le loyer diminue aussi, le résultat pourrait être un défaut sur la propriété. Si l'investisseur utilisait le flux de trésorerie de cette propriété pour payer l'hypothèque sur d'autres propriétés, la perte de revenu pourrait produire un effet domino qui peut se terminer avec un portefeuille entier en forclusion sur un mauvais prêt sur une propriété.

Tirer parti de … et de l'intérieur!

Bien qu'ils ne pensent pas que c'est un effet de levier, la plupart des gens utilisent une hypothèque lorsqu'ils achètent une maison. Ils remboursent le prêt sur une période de plusieurs années ou décennies, tout en profitant de l'utilisation de la propriété. La morale de l'histoire est que l'effet de levier est un outil commun qui fonctionne bien, lorsqu'il est utilisé avec prudence.

Pour en savoir plus sur les avantages de l'investissement immobilier, consultez notre

Didacticiel d'exploration de l'investissement immobilier et Investir dans l'immobilier .