Alors que les acheteurs sont généralement attirés par les maisons récemment construites, un groupe d'acheteurs se tourne vers les vieilles maisons américaines. Les maisons anciennes attirent l'attention des passionnés d'histoire et des gens qui admirent l'architecture unique des bâtiments «d'avant-guerre», donnant ainsi aux vieilles maisons un marché important. Les «maisons anciennes» désignent les maisons construites entre 1900 et 1960. Comme ces maisons manquent de commodités modernes, elles ont de vieux systèmes de chauffage et d'électricité et peuvent avoir des problèmes comme la peinture au plomb et les termites. Il est donc important de prendre des précautions lors de l'achat d'une maison plus vieille.

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Tout est dans l'évaluation

Lors de l'achat d'une maison ancienne, une évaluation officielle est toujours nécessaire pour informer officiellement la banque de la somme nécessaire pour le prêt. Les évaluations pour les maisons plus anciennes peuvent parfois avoir plus de surprise que les estimations pour les constructions plus récentes.

Il est important de noter que le resserrement des normes hypothécaires a rendu difficile la recherche de clémence lorsqu'il s'agit d'obtenir plus d'argent s'il y a des écarts entre la valeur d'évaluation d'une maison et son prix de vente. Par exemple, supposons que vous et le vendeur parvenez à un accord sur le prix d'une maison ancienne à 200 000 $. Si la valeur d'évaluation est de 180 000 $, alors la banque approuvera le prêt pour 180 000 $, pas le prix convenu parce que le prêteur considère l'actif comme la valeur de l'évaluation. Dans un cas comme celui-ci, la différence est alors la responsabilité de l'acheteur.

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Les évaluations sont aussi en partie fonction du marché dans son ensemble, car la valeur d'une maison est d'abord déterminée par sa valeur structurelle (bien construite, nouveaux appareils, nombre de chambres à coucher, etc. .). Les évaluations jugent également les maisons en fonction de leur valeur relative par rapport au marché dans lequel elles existent.

La proximité de la maison avec les écoles, les parcs et les autoroutes est une chose à considérer lors de l'achat d'une maison et peut influencer considérablement la valeur d'une évaluation de maison ancienne qui pourrait être mal évaluée en raison de problèmes structurels.

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D'autres choses à considérer

Une maison plus ancienne aura des problèmes qui n'existent pas dans les maisons modernes. Un important problème potentiel à rechercher est la présence de peinture au plomb. Si votre maison a été construite avant 1978, votre maison pourrait avoir de la peinture au plomb. Même avant les années 70, les gens commençaient à se rendre compte que la peinture au plomb entraînait des problèmes de santé à long terme, mais il est toujours possible que la vieille maison que vous regardez ait été peinte avec de la peinture au plomb. C'est quelque chose à se renseigner et à aborder avant d'aller de l'avant avec le processus d'achat d'une maison.

Les termites et autres insectes mangeurs de bois doivent également être inspectés avant d'envisager une offre pour une maison ancienne. Assurez-vous d'inspecter et de poser des questions sur tous les insectes mangeurs de bois, pas seulement les termites, lors de la recherche d'une vieille maison.

Les fenêtres plus anciennes sont également à prendre en compte lors de l'achat d'une maison plus ancienne. Généralement, les maisons plus anciennes ont des fenêtres à un seul panneau, qui ne sont pas aussi écoénergétiques que les modèles modernes à double vitrage. Surtout si une vieille maison a beaucoup de fenêtres, le coût de la mise à niveau est considérable, et devrait être pris en compte en considérant le coût global d'une vieille maison.

Les questions fondamentales et structurelles sont également essentielles à considérer lorsqu'on examine la valeur d'une maison. Les règlements concernant les maisons ont évidemment beaucoup varié au cours des 100 dernières années - demandez à un inspecteur d'évaluer l'intégrité structurelle de toute propriété avant d'envisager une offre.

Calcul de la valeur de l'investissement

Le calcul de la valeur foncière d'une maison doit être considéré d'un point de vue commercial par rapport à un point de vue personnel. Le modèle d'établissement des prix des immobilisations est un bon outil à utiliser lorsque l'on tient compte du risque et du coût d'opportunité associés à un placement immobilier. Supposons que vous utilisez ce modèle pour évaluer le retour sur investissement potentiel d'une ancienne maison que vous cherchez à acheter. Ce modèle spécifique examine le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs et le compare aux autres investissements qui ont peu ou pas de risque (comme les obligations du Trésor). Le retour sur investissement attendu des revenus locatifs devrait dépasser le rendement relativement garanti des obligations du Trésor ou des «investissements sûrs». "Si ce n'est pas le cas, le risque de l'investissement locatif n'a pas de sens. Cela sonnera vrai de tous les investissements locatifs potentiels, mais pour les maisons plus anciennes, le problème peut être encore plus compliqué en termes d'évaluation. Nous voyons ici combien l'évaluation est plus importante, car la location d'une ancienne propriété entraînera probablement des dépenses d'entretien plus élevées et des loyers plus élevés, affectant ainsi le retour sur investissement global des revenus locatifs. Moins de revenus locatifs peuvent être pris en compte dans le retour sur investissement global si l'entretien d'une maison plus ancienne nécessite un tirage sur les bénéfices potentiels. Le modèle CAPM suggère de prendre en compte ces risques avant de réaliser ce type d'investissement ou d'établir une structure de prix de location. L'évaluation d'une maison ancienne au sein de cette structure guidera donc le calcul global car cette valeur déterminera le montant du prêt, les rénovations possibles, l'entretien à long terme, puis le montant qui devra être remboursé dans les revenus locatifs.

The Bottom Line

Les vieilles maisons de l'Amérique sont de belles et historiques pièces d'architecture, mais viennent avec un ensemble unique d'obstacles pour l'acheteur moderne à considérer. Obtenir une évaluation complète et d'assurer une inspection approfondie de la maison aidera à prendre des décisions quant à savoir si cela vaut la peine ou non l'investissement. Lorsque vous envisagez d'acheter de vieilles maisons en tant que propriété locative, déterminer le retour sur investissement potentiel par rapport aux dépenses et à la valeur estimée mettra la décision en perspective.