Les investisseurs immobiliers qui réussissent sont plus que de simples propriétaires, ce sont des chefs d'entreprise avisés.

Ils fonctionnent un peu comme les gestionnaires de portefeuille et les chefs d'entreprise qui se concentrent sur la maximisation des profits tout en créant de la valeur pour les clients. Cet article traite de l'investissement dans le logement abordable en tant que stratégie commerciale et d'investissement. Nous commençons par une définition du logement abordable et examinons trois groupes qui représentent le meilleur marché cible. Ensuite, nous discutons de l'abordabilité qui est la caractéristique déterminante du marché cible. Ensuite, nous nous tournons vers la rentabilité et la négociabilité, des questions qui font un bon investissement. Enfin, nous examinons le financement, les mesures à prendre et les répercussions commerciales et sociales plus générales de l'investissement dans le logement abordable.

Options de placement

Aînés et personnes handicapées

Les personnes de 65 ans et plus et les personnes handicapées constituent un pourcentage important de la population des États-Unis. Des études montrent que ces chiffres augmentent et que les niveaux d'estimation sont estimés dans les 20 à 30 prochaines années. Les membres de ces groupes ont besoin d'un logement proche des lieux publics et modifié pour les aider dans leur vie quotidienne. Les modifications comprennent des rampes au lieu d'escaliers, des salles de bain accessibles aux fauteuils roulants, des mains courantes et des armoires et placards modifiés pour n'en nommer que quelques-uns.

Logement hors campus des étudiants
Le nombre croissant d'étudiants des collèges et des universités, adultes et non traditionnels, augmente le besoin de logements hors campus. Les étudiants adultes ayant des familles ont besoin d'un logement privé à proximité du campus. Les étudiants internationaux ont besoin d'un logement disponible toute l'année car il est moins cher et plus pratique que les voyages internationaux fréquents en vacances et en été. (Vivre sur le campus peut avoir de nombreux avantages, mais ils ont souvent un prix.Pour en savoir plus, consultez Dortoirs College: Bonne valeur ou Ripoff? )

Logements militaires hors-base
Les militaires ont des options de logement sur et hors-base. Le logement sur la base nécessite la construction, la gestion de la propriété et l'entretien du terrain, tandis que le logement hors-base nécessite une aide additionnelle, une construction personnalisée et un financement à l'achat. Le boîtier hors-base doit être proche de la base et facilement accessible. Les investisseurs dans le logement militaire devraient connaître les contrats fédéraux ainsi que les lignes directrices spécifiques à chaque branche de service.

Programmes de réadaptation et de réadmission
Les maisons de transition pour les personnes sans abri et leurs familles, les maisons de transition pour les toxicomanes et les personnes nouvellement libérées des établissements correctionnels, ainsi que les foyers pour enfants et adultes dans les services de protection de l'État et les systèmes de santé mentale. logement basé. Les appartements et les pensions de famille devraient être suffisamment grands pour fournir des installations et une intimité adéquates aux résidents, mais ils doivent également faciliter les niveaux de sécurité et d'accessibilité nécessaires pour chaque groupe.

Comment déterminer l'abordabilité

L'abordabilité est importante pour les investisseurs car elle détermine deux choses importantes: la rentabilité et la négociabilité. Les programmes de logement subventionnés comme la section 8 aident les familles à faible revenu à payer un loyer en payant une partie du prix du marché pour les logements locatifs. Déterminer le revenu médian pour votre région. Il existe plusieurs sources d'information pour déterminer le revenu médian. Le Census Bureau des États-Unis compile les revenus moyens des États, des comtés et des villes. Les sites Web immobiliers fournissent également cette information pour les personnes intéressées à acheter des maisons dans des régions particulières. L'information est également disponible par l'intermédiaire des gouvernements étatiques et locaux, des agences de développement économique et des autorités en matière de logement.

1. Pour un loyer abordable, calculez 30% du revenu médian. C'est votre revenu brut prévu par unité locative abordable.
2. Pour une accession à la propriété abordable, calculez 35% du revenu médian pour les frais de principe, d'intérêt, d'impôt foncier, d'assurance habitation et d'association. Ensuite, calculez votre prix de vente prévu en déduisant le montant pour la taxe, l'assurance et les frais basés sur les tarifs en vigueur pour la région. Utilisez la différence, le principe et l'intérêt pour déterminer le prix d'achat en fonction des taux d'intérêt en vigueur dans votre région. Un professionnel bancaire ou hypothécaire peut vous aider à déterminer rapidement ces montants.

Comment déterminer la rentabilité

Commencez par déterminer vos dépenses d'exploitation. Pour les unités de location commencent avec les taxes et les assurances que vous payez en tant que propriétaire. Payez-vous les services publics, si oui lesquels? Calculez le coût de l'entretien des bâtiments et des terrains pour les immeubles à logements multiples. Ne pas oublier les coûts de transfert tels que l'inspection, la certification d'occupation, l'enregistrement, et d'autres frais requis par votre comté ou votre municipalité.

Pour les unités à vendre, déterminez vos coûts de financement, les coûts de clôture lors de l'acquisition et au moment de la vente, les coûts de matériaux et de main-d'œuvre pour les coûts de construction / réhabilitation et de transfert. Pour les deux déterminer vos coûts de marketing et de publicité. Le plus grand projet échouera si vous ne pouvez pas attirer les locataires ou les acheteurs en temps opportun. Même une stratégie publicitaire simple et efficace coûtera de l'argent et du temps. Considérez ces coûts de faire des affaires qui affectent votre résultat net.

Ensuite, déterminez votre revenu. Pour les unités locatives, utilisez le montant du revenu brut prévu par unité abordable. Pour les unités de vente, utilisez le prix d'achat déterminé ci-dessus. Utilisez la formule standard: Revenu - Dépenses = Bénéfice brut.

Pensez à votre flux de trésorerie. Si vous payez des services publics, certains programmes permettent à l'autorité subventionnaire de verser des montants supplémentaires pour couvrir une partie des services publics. Enfin, regardez votre situation fiscale. L'amortissement aura une incidence sur votre assujettissement à l'impôt et aura des effets variables sur le flux de trésorerie réel ou le bénéfice net réel.

Comment assurer la négociabilité

Concentrez-vous sur la localisation et la modification des unités qui respectent les lignes directrices pour les subventions locatives qui sont disponibles auprès des autorités locales du logement. Pour les vendeurs, se concentrer sur la minimisation des coûts de construction et de réhabilitation des unités à vendre au marché.(Voir aussi: Trouver Fortune dans l'immobilier commercial .)

1. Commencez par une logique simple. Si ce n'est pas rentable, ce n'est pas commercialisable. L'inverse est également vrai.
2. Profitez des maisons saisies. Il y a beaucoup de maisons individuelles et de 2 à 4 maisons familiales qui ont été abandonnées en raison de saisies immobilières.
3. Communiquez avec les agences de développement économique locales qui acquièrent ces unités en deçà des coûts du marché et vendent à des promoteurs locaux ou concluent un contrat avec elles pour les réhabiliter et les revendre. En outre, découvrez les tenants et les aboutissants des ventes de Sherriff dans votre région. Vérifiez les directives pour chaque comté que vous allez cibler comme les lignes directrices peuvent différer entre les comtés dans la même région ou l'état. Ces unités sont souvent achetées sur le site et peuvent représenter des coûts de réhabilitation importants et des délais d'exécution pour revendre.
4. Travailler avec un agent immobilier et en apprendre davantage sur le marché local pour la vente par le propriétaire (FSBO). Ici, vous trouverez des opportunités pour les ventes à découvert où le vendeur ou l'agent de vente a pris des dispositions pour un remboursement hypothécaire réduit afin de faciliter un prix réduit pour la vente rapide. Ces unités peuvent être les moins chères à réparer et à revendre.

Les investisseurs qui réussissent savent quand et comment se déplacer sur le marché. N'oubliez pas d'effectuer une analyse de buy-sell-hold en cours sur les unités locatives. Si la main-d'œuvre, le matériel et les coûts de financement sont élevés, il n'est peut-être plus temps d'acheter plus de propriétés. S'il y a plus de locataires dans votre marché, il n'est peut-être pas rentable de vendre des unités à vendre même si les taux d'intérêt sont bas. Si le loyer du marché et le revenu médian dans votre région sont élevés, il se peut que ce soit le moment le plus profitable pour conserver la propriété pour les revenus locatifs mensuels qu'elle peut générer. Traitez votre portefeuille immobilier comme votre portefeuille de retraite avec un peu plus de peinture et d'accessoires. (Pour les investisseurs immobiliers avertis, les périodes de baisse des prix révèlent des opportunités d'investissement. (Voir aussi: 7 étapes pour une transaction immobilière commerciale à chaud .)

Financement

Recherche les différentes alternatives de financement disponibles Lire des sites Web pour Fannie Mae, Freddie Mac, et HUD Multifamily Financing Travailler avec un banquier local et un courtier en prêts hypothécaires commerciaux ou un consultant pour identifier les programmes de prêteurs et trouver des investisseurs privés.Abonnez-vous à la maison locale, remodelage, et les associations d'investisseurs immobiliers. Utilisez ces relations pour identifier les partenariats de financement et d'exploitation publics et privés

Plan d'action

1. Informez-vous sur le logement abordable dans tout le pays et dans votre région.
2. Impliquez-vous Faites un marché pour le logement abordable Identifiez un créneau dans votre région et remplissez-le Forgez des partenariats avec des investisseurs et des sources de financement partageant les mêmes idées.
3. Soyez un investisseur rentable ou. Fonctionne à la fois comme gestionnaire de portefeuille et gestionnaire d'entreprise. Appliquez la sagesse d'investissement conventionnelle et les conseils de stratégie commerciale.

Au-delà de la domiciliation

Ne soyez pas seulement des propriétaires. Être un propriétaire, un investisseur et un dirigeant d'entreprise. En tant que propriétaire, incorporez l'élément humain.Rappelez-vous que vous pouvez créer un marché en aidant les familles et votre communauté. En tant qu'investisseur, créez un portefeuille de biens immobiliers de premier ordre. Avoir les meilleures propriétés, dans les zones les plus désirées, au meilleur prix, qui tournent le plus de profit.

En tant que dirigeant d'entreprise, créez une marque, générez du goodwill et maximisez la valeur marchande de votre marque, pas seulement sur des unités individuelles. Rappelez-vous que vos activités créent également des emplois et des possibilités d'emploi pour les travailleurs de la construction et les agents de vente immobilière. Vos activités de marketing et de gestion immobilière aident à attirer des travailleurs sur le marché du travail dans les régions où vos unités sont situées. Non seulement vous pouvez créer des profits personnels, mais vous pouvez également créer des opportunités économiques pour les personnes et les communautés grâce à des investissements dans le logement abordable. (Voir aussi: Des moyens simples d'investir dans l'immobilier .)