Le marché immobilier américain commence enfin à tirer sur la plupart, voire la totalité, des cylindres, l'enthousiasme des investisseurs semblant s'accélérer chaque mois.

Selon une étude du Urban Land Institute et PwC , les prévisions de rentabilité du secteur immobilier américain sont à la hausse. "En 2010, seulement 18% des personnes interrogées pensaient que les perspectives de rentabilité étaient bonnes ou meilleures", rapporte l'ULI. "Cela s'est régulièrement amélioré chaque année, avec 68% des personnes interrogées estimant que la rentabilité sera au moins bonne en 2014."

L'étude rapporte qu'une myriade de données démographiques investissent sur le marché, notamment des investisseurs étrangers, des investisseurs institutionnels et des fonds de capital-investissement, ainsi que des dettes endettées de compagnies d'assurance, de prêteurs mezzanine et d'émetteurs hypothécaires commerciaux titres sous-jacents.

«L'intérêt anticipé pour les marchés secondaires est révélateur de l'expansion de la reprise immobilière aux États-Unis au-delà des centres d'investissement traditionnels», a déclaré Patrick L. Phillips, chef de la direction de l'ULI. «L'accès à de plus grandes quantités de financement par emprunt et par capitaux propres, combiné à une amélioration soutenue des fondamentaux économiques sous-jacents, signifie que les opportunités et les rendements offerts sur les petits marchés sont potentiellement très attrayants. "

Le marché des fiducies de placement immobilier, un marché qui connaît une croissance vertigineuse, constitue une source de profit en plein essor pour les investisseurs. Ernst & Young indique que le marché du REIT (Real Estate Investment Trust) est passé de 300 milliards de dollars en 2003 à 1 billion de dollars en 2013, et que la croissance devrait s'accélérer à l'avenir. (Consultez notre superbe vidéo sur les FPI ici.)

Par définition, un FPI est une société, une fiducie ou une association qui possède et, dans la plupart des cas, exploite des biens immobiliers productifs et / ou liés à l'immobilier. les atouts. Modelés après les fonds communs de placement, les FPI mettent en commun le capital de nombreux investisseurs. Cela permet aux investisseurs individuels de gagner une part du revenu généré par la propriété immobilière commerciale, sans avoir à sortir et acheter ou financer des biens ou des actifs.

Les FPI diffèrent de l'investissement immobilier traditionnel, principalement en raison du flux d'actifs stratégiques des FPI attribuable aux fonds, par rapport au flux traditionnel d'accès gratuit et plus direct de l'investissement immobilier (comme devenir propriétaire ou acheteur Les deux investissements offrent des avantages distincts, comme suit:

Avantages des FPI:

Coûts d'entrée moins élevés - Les investisseurs FPI peuvent investir dans un fonds pour aussi peu que 500 ou 1 000 $. Cela peut compenser les coûts d'achat d'une propriété pour six chiffres, et d'avoir à verser un acompte considérable.

Augmentation de la liquidité - Les REITS ressemblent beaucoup à des actions dans lesquelles vous pouvez vendre des actions à tout moment, comme une action.Comparez cela à un achat de maison, où la liquidité est un plus grand défi, et dépend souvent de conditions de marché inconstantes.

Pas de chichis, pas de chichi - Si vous possédez un logement locatif, vous êtes soumis à des plaintes de locataires, à des retards de paiement, à des électroménagers défectueux et à des travaux d'entretien. Il n'en va pas de même pour les FPI, qui exigent seulement que vous suiviez vos placements de façon raisonnable et régulière.

Flexibilité d'investissement - Avec les REIT, vous avez la possibilité de développer vos finances et d'investir dans des propriétés commerciales, des centres commerciaux, même une marina ou un groupe de maisons de vacances - à un prix d'entrée raisonnable. C'est beaucoup plus difficile à faire en tant qu'investisseur direct où le capital initial peut souvent être un défi.

Avantages de l'investissement immobilier direct

Vous appelez les coups de feu - Il n'y a pas de gestionnaire de fonds à qui répondre lorsque vous êtes un investisseur immobilier direct. Vous décidez du prix de location; vous décidez du nombre de propriétés à acheter; et vous décidez qui habite et loue votre propriété.

Moins de dette de l'IRS - Avec l'immobilier direct, vous pouvez économiser beaucoup d'argent et garder les mains de l'Oncle Sam dans vos poches. De la radiation de l'amortissement à la déduction d'impôt hypothécaire, il n'y a pas de pénurie d'allégements fiscaux liés à l'investissement immobilier direct.

Rendements potentiellement plus élevés - Comme tout investissement, plus vous investissez d'argent, plus vous gagnez d'argent. Ainsi, en investissant 100 000 $ dans une propriété, vous gagnerez probablement plus qu'un investisseur FPI et investirez 1 000 $ dans un placement immobilier.

Les experts pèsent

C'est juste pour les débutants - certains experts de l'industrie disent que les avantages des deux classes d'investissement sont bien plus importants que ceux décrits ci-dessus.

Une grande différence est que le marché des actions REIT est beaucoup plus proche du marché efficace décrit par le prix Nobel Eugene Fama que le marché des colis individuels est, dit David Reiss, professeur de droit à la Brooklyn Law School, et un expert des FPI.

"Cela signifie que le prix des actions d'un FPI est plus susceptible de contenir toute l'information disponible sur le FPI", dit-il. "Parce que les parcelles immobilières individuelles sont vendues sur des marchés beaucoup plus petits et parce que le coût de la diligence raisonnable sur une seule propriété n'est pas aussi rentable que sur les actions REIT, un investisseur a une meilleure opportunité, du moins en théorie, un meilleur retour sur son investissement s'il fait la diligence lui-même. "

Karnit Mosberg, un administrateur de Friedland Realty Advisors et un avocat spécialisé dans l'immobilier qui représente des FPI dans des acquisitions / cessions, dit que les FPI sont une meilleure affaire pour ceux qui n'ont pas les moyens d'exploiter et de gérer des biens immobiliers. pour ceux qui n'aiment pas le risque associé à la propriété immobilière.

Mais, comme toujours, il y a des mises en garde.

"Les distinctions clés sont qu'une FPI doit distribuer la plus grande partie de son bénéfice imposable aux actionnaires alors qu'un investisseur immobilier peut devoir attendre pour recevoir un revenu de l'actif en fonction des coûts d'exploitation / de gestion associés à cette parcelle de bien immobilier, " elle dit.En outre, un nouvel investisseur ayant une expérience limitée en immobilier et désireux de diversifier son risque devrait entrer sur le marché de l'immobilier en achetant des actions dans un FPI. "

The Bottom Line

Avec la reprise du marché immobilier américain, l'investissement immobilier devient de plus en plus attrayant. Mais quelle avenue vous choisissez d'entrer dans ce marché, qu'il s'agisse d'une FPI ou d'un investissement direct, cela dépend vraiment du niveau de risque et de responsabilité que vous pouvez assumer.