Ca sonne tellement "Walking Dead", n'est-ce pas? Les saisies de zombies pourraient avoir un nom à la mode, mais il y a une raison pour le nom. Les maisons de zombies sont souvent faciles à repérer en raison de leur look post-apocalyptique négligé, envahi par la végétation. Ils sont souvent en ruines.

Les entrepreneurs entreprenants et les grandes entreprises d'investissement ont acheté plusieurs des saisies sur le marché, mais certains sont tombés dans les mailles du filet ou ont été tout simplement abandonnés créant ces horreurs dans les communautés partout dans le pays.

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Qu'est-ce qu'une forclusion des zombies?

Parce que le terme est si amusant à jeter, il a gagné une définition lâche. Certains définissent une forclusion zombie comme toute maison qui tombe dans la forclusion, mais ce n'est pas exact.

Au plus fort de la crise hypothécaire, le terme «jingle mail» était né. Les propriétaires, déjà sous l'eau sur leur prêt hypothécaire et souvent sans emploi, mettent les clés de leur maison dans une enveloppe et les envoient au prêteur hypothécaire. Peu de temps après, ils ont déménagé de leur maison, laissant le logement vacant. Dans d'autres cas, les propriétaires reçoivent un avis de forclusion de leur prêteur et quitte la propriété trop tôt.

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Selon Ginny Walker à l'agrégateur de données sur le logement RealtyTrac, il arrive souvent que des cas surviennent à cause d'un manque de compréhension de la loi. "Beaucoup de propriétaires ne réalisent pas combien de temps il faut pour saisir une propriété qui peut prendre jusqu'à quatre ans dans certains États qui utilisent le processus de forclusion judiciaire (où le prêteur doit prouver la délinquance à un juge avant de pouvoir procéder à la forclusion) Ainsi, le propriétaire quitte la propriété avant d'avoir été forclos, ne réalisant pas qu'ils sont toujours responsables de l'entretien de la propriété et les taxes. "

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Dans de tels cas, les propriétaires peuvent être poursuivis pour des arriérés d'impôts ou des violations de code en raison de la propriété tombant en délabrement, et peuvent avoir des problèmes recevant des avantages du gouvernement à la suite de posséder officiellement la propriété. Et bien sûr, le prêteur et son agence de recouvrement continueront d'aller après le propriétaire pour les paiements en souffrance et les frais de pénalité.

Dans d'autres cas, la banque peut perdre la trace de la maison ou ne jamais transférer le titre au nom d'un nouveau propriétaire, le laissant au nom du propriétaire d'origine. Si la maison se trouve dans un quartier défavorisé, tombe dans un état de délabrement grave, ou la banque a trop de maisons sur les livres, il peut disparaître comme le propriétaire d'origine a fait. Ensuite, la banque n'a pas à payer les taxes et l'entretien de la maison. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez Ce que les propriétaires doivent savoir sur les titres Zombie .

Robo-Signing

Pendant la bulle immobilière et la crise du crédit, les banques ont produit des saisies plus rapidement que les personnes qui signaient les saisies pouvaient les lire. Lorsque les tribunaux ont découvert que les banques signaient des saisies qu'ils n'avaient pas lues, un nombre incalculable de saisies ont été interrompues.Le processus de forclusion a été soit redémarré, abandonné complètement ou est resté coincé dans les limbes créant une maison avec un titre de zombie.

A quel point est-ce mauvais?

Selon un rapport de RealtyTrac daté de juin 2015, il y avait environ un demi-million de saisies de maisons aux États-Unis au deuxième trimestre de 2015 et environ 24% d'entre elles sont des saisies de zombies. Cela représente une baisse de 11% par rapport au premier trimestre et une baisse de 11% d'une année sur l'autre. L'Oregon mène le bal avec 46% des maisons considérées comme des saisies de zombies et Hawaii a le pourcentage le plus bas - 13%. Le coût moyen d'une maison de zombies est d'environ 195 000 $. La taille moyenne est de 1, 718 pieds carrés, et environ 6% ont été libérés en raison du propriétaire décédé.

Pourtant, les chiffres sont en hausse par rapport à il y a un an dans près de 50% des régions métropolitaines des États-Unis. New York, Los Angeles et Houston ont toutes augmenté d'environ 38% d'une année sur l'autre.

Pourquoi l'augmentation? Selon le rapport RealtyTrac, beaucoup atteignent simplement la fin d'un long cycle de traitement. Dans le cas de villes comme Seattle, où la valeur des propriétés augmente rapidement, c'est peut-être parce que les banques conservent les propriétés plus longtemps dans l'espoir de récupérer une plus grande partie de leur argent.

Les effets sur la communauté sont bien documentés. Une étude de Harvard publiée fin 2013 a révélé qu'à Cleveland, où il y avait 16 000 logements vacants, il serait moins coûteux pour la ville de démolir les maisons au coût de 10 000 $ par foyer plutôt que d'utiliser la subvention de 90 000 $. disponible pour rénovation grâce au programme de stabilisation de quartier du département américain du logement et du développement urbain (HUD). En outre, les auteurs de l'étude ont déclaré: «La présence de cet inventaire croissant de logements vacants et endommagés a contribué à réduire la valeur marchande des maisons dans la région. "

Jennifer De Vivo, propriétaire et agent immobilier pour De Vivo Realty, dit que ces maisons peuvent être un cauchemar pour les agents immobiliers et les acheteurs potentiels, aussi. "Certaines banques vendront simplement un large inventaire de leurs saisies à une autre banque ou à un grand investisseur dans une vente en gros, qui peut inclure ou non plusieurs saisies de zombies. «Ces ventes commencent généralement à 5 millions de tranches et vont vers le haut. Dans ce cas, une forclusion de zombies pourrait continuer à changer de main tout en conservant les problèmes de titres qui augmentent seulement après la vente en gros. Inutile de dire que les acheteurs peuvent être très frustrés quand ils voient une maison comme celle-ci qu'ils souhaitent acheter et je dois les informer que c'est perdu dans le zombie zombie. "

Villes en lutte

Les villes ressentent les effets des saisies de zombies et adoptent des lois pour combattre le problème. L'Assemblée de l'Etat de New York envisage une loi qui obligerait les banques et autres prêteurs hypothécaires à maintenir les propriétés vacantes pendant le processus de saisie. Cela obligerait également les prêteurs à dire aux propriétaires qu'ils peuvent rester chez eux jusqu'à ce qu'un juge leur ordonne de partir. Le Procureur Général de l'Etat de New York, Eric T. Schneiderman, espère que cela limitera le nombre de ces maisons de zombies.

L'Illinois et la Floride ont adopté des lois accélérées sur la forclusion visant à obtenir des saisies dans le système plus rapidement, mais les États accusent un arriéré.En conséquence, certaines saisies prennent plus de temps que par le passé. D'autres ont créé des banques foncières - des autorités publiques créées pour détenir, gérer et développer des biens évincés par l'impôt.

The Bottom Line

Si vous êtes en pleine forclusion, continuez à vivre à la maison et maintenez la propriété en bon état jusqu'à ce que les procédures soient terminées et que vous ayez une ordonnance officielle d'un juge. Une fois la forclusion terminée, vous n'êtes plus responsable de la propriété et devrait quitter.

Bien sûr, votre meilleur pari est d'essayer de travailler avec la banque pour développer un plan de paiement. Les banques sont souvent désireuses de travailler avec vous pour rester à la maison. Les banques et les prêteurs prennent plus de travail et de dépenses lorsque vous abandonnez la maison. S'ils peuvent vous garder dedans, même s'ils perdent une quantité importante d'argent, cela peut leur valoir la peine. Pour obtenir de l'aide à ce sujet, reportez-vous à la section Sauvegarde de votre maison de la forclusion et vente à découvert de votre maison pour éviter la forclusion.