L'achat d'une maison avec hypothèque est probablement la plus importante transaction financière que vous conclurez. Typiquement, une banque ou un prêteur hypothécaire financera 80% du prix de la maison, et vous acceptez de le rembourser - avec intérêts - sur une période spécifique. Lorsque vous comparez les prêteurs, les taux et les options, il est utile de comprendre comment les intérêts s'accumulent chaque mois et sont payés.

Calcul du versement mensuel de votre hypothèque

En termes simples, chaque mois, vous remboursez une partie du principal (le montant que vous avez emprunté) plus les intérêts accumulés pour le mois. Votre prêteur utilisera une formule d'amortissement pour créer un calendrier de paiement qui répartit chaque paiement en remboursement du capital et des intérêts. La durée ou la durée de votre prêt détermine également combien vous paierez chaque mois.

L'allongement des paiements sur plusieurs années (jusqu'à 30) entraînera généralement des paiements mensuels moins élevés. Plus vous prendrez de temps pour rembourser votre hypothèque, plus le coût d'achat global de votre maison sera élevé, car vous paierez des intérêts pour une période plus longue. Voyez par vous-même comment changer les termes de votre prêt hypothécaire peut changer le coût de votre maison en utilisant le calculateur hypothécaire d'Investopedia.

Au début du prêt, le principal est remboursé lentement, la plus grande partie du paiement étant destinée à payer des intérêts. Vers la fin de votre prêt, très peu du paiement sera appliqué aux intérêts, et la plus grande partie ira vers le bas du capital. En ligne, vous pouvez utiliser un calculateur d'amortissement pour comprendre comment l'intérêt est plus cher au début d'un prêt.

Apprendre les termes: taux fixe vs taux ajustable

Les banques et les prêteurs offrent principalement deux types de prêts:

Taux fixe: le taux d'intérêt ne change pas.

Taux ajustable: le taux d'intérêt change dans des conditions définies. Parfois appelé prêt à taux variable ou hybride.

Voici comment cela fonctionne dans un prêt immobilier:

Hypothèque à taux fixe: Le paiement mensuel reste le même pour la durée de ce prêt. Le taux d'intérêt est bloqué et ne change pas. Les prêts ont une durée de vie de remboursement de 30 ans; des longueurs plus courtes de 10, 15, 20 ans sont également couramment disponibles. Les prêts plus courts auront des paiements mensuels plus importants, compensés par des taux d'intérêt plus bas et des coûts globaux plus bas.

Exemple: Une hypothèque à taux fixe de 200 000 $ pour 30 ans (360 mensualités) à un taux d'intérêt annuel de 4,5% aura un versement mensuel d'environ 1 013 $. (Taxes, assurance le taux d'intérêt annuel est décomposé en un taux mensuel comme suit: un taux annuel de, disons, 4,5% divisé par 12 équivaut à un taux d'intérêt mensuel de 0.375%. Chaque mois, vous paierez 0. 375% d'intérêt sur le montant que vous devez réellement sur la maison.

Votre premier paiement de 1 013 $ (1 sur 360) s'applique 750 $ à l'intérêt et 263 $ au capital. Le deuxième versement mensuel, puisque le capital est un peu plus petit, s'accumulera un peu moins d'intérêt et un peu plus du capital sera remboursé. En payant 359, la plus grande partie du paiement mensuel sera appliquée au principal.

Hypothèque à taux variable (ARM): Étant donné que le taux d'intérêt n'est pas immobilisé, le paiement mensuel pour ce type de prêt variera au cours de la durée du prêt. La plupart des ARM ont une limite ou un plafond sur combien le taux d'intérêt peut fluctuer, ainsi que la fréquence à laquelle le taux d'intérêt peut être modifié. Lorsque le taux augmente ou diminue, le prêteur recalcule votre paiement mensuel de sorte que vous ferez des paiements égaux jusqu'à ce que le prochain ajustement de taux se produise. À mesure que les taux d'intérêt augmentent, votre paiement mensuel augmente également; chaque paiement s'applique aux intérêts et au capital de la même manière qu'une hypothèque à taux fixe, sur un nombre d'années déterminé. Les prêteurs offrent souvent des taux d'intérêt plus bas pour les premières années d'un ARM, mais ensuite les taux changent fréquemment après cela - aussi souvent qu'une fois par an.

Le taux d'intérêt initial sur un ARM est nettement inférieur à celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe.

* Les bras peuvent être attrayants si vous prévoyez de rester chez vous pendant quelques années seulement.

* Réfléchissez à la fréquence d'ajustement du taux d'intérêt. Exemple: 5/1 ans ARM a un taux fixe pour cinq ans, puis chaque année le taux d'intérêt s'ajustera pour le reste de la période de prêt.

* Les ARM spécifient comment les taux d'intérêt sont déterminés - ils peuvent être liés à différents indices financiers, tels que les bons du Trésor américains à un an. Demandez à votre planificateur financier pour obtenir des conseils sur la sélection d'un ARM avec le taux d'intérêt le plus stable.

Exemple: Une hypothèque à taux variable de 200 000 $ 5/1 pour 30 ans (360 mensualités) commence avec un taux d'intérêt annuel de 4% pendant cinq ans, puis le taux est autorisé à changer par. 25% chaque année Cet ARM a un plafond d'intérêt de 12%. Le montant du paiement pour les mois 1 à 60 est de 955 $ chacun. Le paiement de 61 à 72 est de 980 $. Le paiement de 73 à 84 est de 1 005 $. (Les taxes, l'assurance, l'entiercement sont en sus et ne sont pas inclus dans ces chiffres.) Vous pouvez calculer vos coûts en ligne pour un ARM.

Prêts à intérêt unique, régulier et jumbo

Une troisième option, habituellement réservée aux acheteurs aisés ou aux personnes ayant des revenus irréguliers, est une hypothèque à intérêt seulement. Comme son nom l'indique, ce type de prêt vous donne l'option de ne payer que les intérêts pour les premières années, et il est attrayant pour les nouveaux propriétaires en raison des faibles paiements au cours de leurs années à faible revenu. Il peut également être le bon choix si vous prévoyez posséder la maison pour un temps relativement court, et l'intention de vendre avant que la plus grande récompense commence.

Une hypothèque jumbo est habituellement pour des montants supérieurs à la limite de prêt conforme, actuellement de 424 100 $ pour tous les États sauf Hawaii et l'Alaska, où il est plus élevé.De plus, dans certains marchés du logement à prix élevé désignés par le fédéral comme New York, Los Angeles et toute la région de San Jose-San Francisco-Oakland, la limite de prêt conforme est de 636 150 $.

disponible, mais généralement pour les super-riches. Structurée de la même façon qu'un ARM, la période d'intérêt peut durer jusqu'à dix ans. Après cela, le taux s'ajuste annuellement et les paiements servent à rembourser le capital. Les paiements peuvent augmenter considérablement à ce moment-là. (Vous pourriez être intéressé par 5 Types de prêts hypothécaires à risque à éviter.)

Autres choses à considérer

* Engagement et autres frais. Vous devrez établir un budget pour les autres articles qui augmenteront considérablement le montant de votre versement hypothécaire mensuel, comme les taxes, les assurances et les frais d'entiercement. Ces coûts ne sont pas fixes et peuvent fluctuer. Votre prêteur détaillera les coûts supplémentaires dans le cadre de votre contrat de prêt hypothécaire.

* Devriez-vous payer un peu plus chaque mois? En théorie, payer un peu plus chaque mois pour réduire le capital est une façon de devenir propriétaire de votre maison plus rapidement. Les professionnels de la finance recommandent que les dettes impayées comme les cartes de crédit ou les prêts étudiants soient d'abord remboursées, que les comptes d'épargne soient bien financés et que vous envisagiez ensuite de payer un supplément chaque mois.

* L'intérêt est une déduction fiscale. Si vous détaillez les déductions sur votre déclaration de revenus annuelle, l'IRS vous permet de déduire les paiements d'intérêts hypothécaires; pour les retours d'état, la déduction varie. Vérifiez avec un fiscaliste pour des conseils spécifiques concernant les règles de qualification. Pour de nombreux propriétaires, cette déduction d'intérêt hypothécaire est l'une des plus importantes radiations dont ils peuvent profiter.

The Bottom Line

La politique nationale favorise les acheteurs grâce au code des impôts, et pour de nombreuses familles, l'achat d'une maison est le meilleur moyen de se constituer un atout à la retraite. En outre, si vous pouvez vous abstenir de refinancer, la maison que vous achetez à 30 ans avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans sera entièrement remboursée au moment où vous atteignez l'âge normal de la retraite, vous offrant un logement à faible coût. lorsque vos revenus diminuent. Malgré la tourmente qui a suivi le krach financier de 2008 et l'effondrement subséquent de la bulle immobilière, l'accession à la propriété est quelque chose que vous devriez considérer dans votre planification financière à long terme.

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